誰能想到，曾經(jīng)的 “宇宙第一房企” 碧桂園，如今會(huì)落到裁掉 8 萬人、負(fù)債超 8000 億的地步？2025 年 9 月，碧桂園開了場管理會(huì)，董事會(huì)主席楊惠妍說銷售在好轉(zhuǎn)、保交房有進(jìn)展、債務(wù)重組有突破，還喊著要 “翻身”?？蛇@翻身的底氣，到底從哪兒來？

先看碧桂園現(xiàn)在的規(guī)模，跟巔峰時(shí)比簡直是天差地別。2025 年前 8 個(gè)月，它的銷售額才 224.8 億元，而兩年前同期是 1488 億元，就算比去年的 328 億元少，也只是從 “暴跌” 變成了 “穩(wěn)住一點(diǎn)點(diǎn)”。現(xiàn)在單月銷售額就 30 億左右，在百強(qiáng)房企里排 20 名上下，早就從 “巨頭” 淪為 “小房企” 了。

為了賣房子，碧桂園只能降價(jià)。2025 年前 8 個(gè)月，房子均價(jià) 0.83 萬元 /㎡，比去年同期的 0.97 萬元 /㎡降了不少。要知道現(xiàn)在樓市大環(huán)境并不好，弱二三線城市的剛需都在 “省錢”，不少樓盤只能靠大折扣才能賣出幾套，碧桂園這降價(jià)策略，更像是 “甩賣求生”。

楊惠妍在會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào) “銷售暢通才能盤活全局”，這話沒毛病，畢竟現(xiàn)在碧桂園最缺的就是現(xiàn)金流。一邊要保交房，一邊要還債務(wù)，沒有錢寸步難行。

2025 年上半年，它還有 5310 多億的在建、待售物業(yè)，近三年累計(jì)交付了 180 萬套房子，今年下半年還要 “保交房和保主體并重”，尤其是北方區(qū)域，得趕在冬天停工前把活干完，這壓力可不小。

債務(wù)方面，碧桂園確實(shí)有了點(diǎn)進(jìn)展。2025 年 8 月，香港法院把它的清盤聆訊延期到 2026 年 1 月，還有不少債主同意了債務(wù)重組方案，要是境外重組能成，能少還 110 億美元。可別光看利好，它的總負(fù)債還高達(dá) 8854 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 90.6%，有息負(fù)債 2500 多億，一半多都要在一年內(nèi)還，手里能自由用的現(xiàn)金卻沒多少，這窟窿還是填不滿。

更棘手的是 “缺人”。2021 年碧桂園還有 10 萬員工，到 2025 年 6 月就剩不到 1.8 萬人，職能部門幾乎裁光，就剩建筑、代建和機(jī)器人、農(nóng)業(yè)這些業(yè)務(wù)的人。以前它靠 “內(nèi)部賽馬”、人海戰(zhàn)術(shù)、快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，可現(xiàn)在樓市講究 “精細(xì)化運(yùn)營”，這恰恰是碧桂園的短板。就算債務(wù)重組成功，沒了合適的人，沒了成熟的運(yùn)營模式，想把業(yè)務(wù)做好，難上加難。

為了翻身，碧桂園搞了個(gè) “一體兩翼” 戰(zhàn)略，就是房地產(chǎn)開發(fā)加上建筑科技和代管代建?？煽?2025 年上半年的收入，房地產(chǎn)開發(fā)降了 29.1%，科技建筑降了 40.5%，就物業(yè)投資和酒店經(jīng)營漲了 33%，才 10.76 億元，這點(diǎn)增長根本不夠看。

代建業(yè)務(wù)倒是簽了 412 萬㎡，排行業(yè)第 11 名，文商旅業(yè)務(wù)也簽了幾個(gè)項(xiàng)目，可這些 “輕資產(chǎn)” 業(yè)務(wù)能撐起碧桂園嗎？以前它靠拿地建房賺大錢，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向代建、管理，賺的都是 “辛苦錢”，想靠這個(gè)把 8000 億負(fù)債還上，簡直是杯水車薪。

再說區(qū)域布局，從巔峰時(shí)的 106 個(gè)縮減到現(xiàn)在的 13 個(gè)，很多地方都撤了，市場份額丟了不少。現(xiàn)在想重新沖規(guī)模，可樓市早就不是以前那個(gè) “隨便建就能賣” 的時(shí)代了，政策說 “止跌回穩(wěn)”，但剛需沒那么容易回來，碧桂園想靠抓政策窗口期賣房，恐怕沒那么簡單。

楊惠妍說 “向前看”，可向前的路上全是坑：錢不夠，人太少，模式不對，市場不好。以前碧桂園靠粗放擴(kuò)張當(dāng)上 “宇宙第一”，現(xiàn)在行業(yè)變了，它還沒真正適應(yīng)。就算短期內(nèi)能靠降價(jià)、重組喘口氣，長期來看，要是解決不了精細(xì)化運(yùn)營、現(xiàn)金流持續(xù)流入的問題，所謂的 “翻身”，可能只是一場空。

碧桂園的現(xiàn)狀，其實(shí)是很多房企的縮影?？扛哓?fù)債、高周轉(zhuǎn)賺快錢的時(shí)代過去了，現(xiàn)在拼的是真本事。能不能翻身，不是喊幾句口號就行，得拿出實(shí)實(shí)在在的解決方案。可目前來看，碧桂園的底牌，似乎還不夠硬。