朱孟依家族，曾經(jīng)的梅州首富，四面楚歌了還在四處出擊！

低調(diào)、不喜拋頭露臉的商人朱孟依創(chuàng)辦的合生珠江系商業(yè)帝國(guó)，準(zhǔn)備開(kāi)一把大的。

有消息顯示，合生創(chuàng)展已經(jīng)啟動(dòng)了全面合并珠光集團(tuán)的計(jì)劃。

與2023年開(kāi)始合并珠江投資的形式大體一致，先移交項(xiàng)目，總部也以合生創(chuàng)展班底牽頭。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是珠江投資和珠光控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要并入合生創(chuàng)展。在行業(yè)下行期，合并主要是為了集中資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)手過(guò)冬。

所以，珠投和珠光要合并？這個(gè)冬天太冷，能不能熬得過(guò)去？

這是合并初期，朱孟依家族就必須正面的問(wèn)題。這場(chǎng)合并的主導(dǎo)者是朱孟依小女兒朱桔榕，她能搞定嗎？

更多是不得已而為之的無(wú)奈，全然沒(méi)了父親朱孟依當(dāng)年超前眼光下的果敢與膽識(shí)。

現(xiàn)在的地產(chǎn)新人，很多都不一定知道合生創(chuàng)展了。他曾經(jīng)是被萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人王石稱(chēng)為“中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。

這已經(jīng)是20年前的舊聞了。那一年是2004年，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地首家銷(xiāo)售破大百億的房企。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科、恒大都還沒(méi)長(zhǎng)大。

20年后，合生創(chuàng)展自己已經(jīng)虧損，正準(zhǔn)備合并地產(chǎn)業(yè)務(wù)的珠光控股，也是一個(gè)巨大的“窟窿”。

這艘曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，在行業(yè)大環(huán)境的沖擊下，不得不舉全家族之力，來(lái)托舉正在急速下滑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不只是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整個(gè)合生珠江系在朱氏家族二代接班后，都陷入經(jīng)營(yíng)困境，這一次的合并能扭轉(zhuǎn)合生珠江系的大衰敗嗎？很難。

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從一個(gè)“無(wú)底洞”到另一個(gè)“無(wú)底洞”

所謂的合生珠江系，是指朱孟依家族的合生創(chuàng)展、珠江投資和珠光控股。

合生創(chuàng)展以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主；珠江投資除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有金融板塊，即珠江人壽，都是朱孟依創(chuàng)立；珠光控股創(chuàng)始人是朱孟依的三弟朱慶伊。

三家企業(yè)的地產(chǎn)板塊平時(shí)聯(lián)動(dòng)很多，合生創(chuàng)展和珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)，兩者經(jīng)常以“一二線(xiàn)聯(lián)動(dòng)”的模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常是珠江投資負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，合生創(chuàng)展承接二級(jí)開(kāi)發(fā)。

例如北京的分鐘寺棚改項(xiàng)目，珠江投資是一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，2020年合生創(chuàng)展就以180億元拿下分鐘寺三宗地塊。

珠光控股的地產(chǎn)主要是廣東省內(nèi)，以廣州的舊改項(xiàng)目為主，也經(jīng)常與合生創(chuàng)展聯(lián)合開(kāi)發(fā)，比如這兩年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的廣州海珠區(qū)瀝滘村舊改項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目合生創(chuàng)展和珠光地產(chǎn)砸了將近347億元，當(dāng)時(shí)的珠光控股結(jié)余后剩余資金只有大概3億港元，一年內(nèi)需要償還的利息就高達(dá)85億港元，資金缺口巨大。

珠光控股的2025年中期業(yè)績(jī)顯示，珠光控股資產(chǎn)總值332億元，負(fù)債總值301億元，已逼近資不抵債的邊緣。

截至2025年6月30日，珠光控股的銀行及其它借款為144.79億元，其中98.1%須于一年內(nèi)償還，也就是說(shuō)超過(guò)142億元必須一年內(nèi)償還。

另外，珠光控股還有尚未償還有優(yōu)先票據(jù)，金額為2.08億美元（約16.32億港元）。

2022-2024年，珠江控股已經(jīng)連續(xù)三年虧損，虧損額合計(jì)約53億港元。

當(dāng)年合并珠江投資，就是因?yàn)橹榻顿Y爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。2024年虧損16.53億元，多筆債券違約，截至2025年6月，逾期債務(wù)高達(dá)34.62億元。

現(xiàn)在，合生創(chuàng)展又要接下珠光地產(chǎn)這個(gè)燙手山芋，朱桔榕太難了！

2

二代守業(yè)失??？

2020年，時(shí)年61歲的朱孟依從臺(tái)前轉(zhuǎn)向幕后，并將合生珠江系交到三個(gè)子女手里。長(zhǎng)子朱一航?jīng)]有繼承傳統(tǒng)的家族產(chǎn)業(yè)，而是通過(guò)珠江投管入局了電競(jìng)、新能源汽車(chē)等新賽道。次子朱偉航則繼承珠江投資任董事長(zhǎng)，小女兒朱桔榕掌舵合生創(chuàng)展任董事會(huì)主席。

長(zhǎng)子朱一航在電競(jìng)?cè)σ呀?jīng)廣有名氣，被稱(chēng)為“愛(ài)德朱”。2021年他投資的EDG拿下英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍，成為背后老板朱一航的高光時(shí)刻。

但是，他在2021年通過(guò)珠投智能接盤(pán)廣汽蔚來(lái)（后來(lái)改名“合創(chuàng)汽車(chē)”）入局造車(chē)的大手筆，最終以投入的37.87億元投資全都打了水漂收?qǐng)觥?/p>

次子朱偉航接下的珠江投資也好不到哪里去。2023年開(kāi)始，妹妹朱桔榕就把他手里的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并到合生創(chuàng)展了，剩下的最大一攤就是珠江人壽。

說(shuō)起珠江人壽，也是槽點(diǎn)滿(mǎn)滿(mǎn)。根據(jù)公開(kāi)信息，珠江人壽及控股子公司對(duì)全部關(guān)聯(lián)方的投資余額超過(guò)監(jiān)管要求上限，關(guān)聯(lián)方長(zhǎng)期占用的多數(shù)保險(xiǎn)資金未完全收回。具體有多少呢？截至2021年末，珠江人壽已收回關(guān)聯(lián)方長(zhǎng)期占用資金6.79億元，未收回部分的余額為20.65億元。

因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題，珠江人壽在2021年3月受到中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)行政處罰。

這個(gè)關(guān)聯(lián)方是誰(shuí)呢？就是朱氏的家族產(chǎn)業(yè)，其中以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主。珠江人壽靠萬(wàn)能險(xiǎn)輸血地產(chǎn)的模式，給了合生珠江系的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)很大的資金支持。

但關(guān)聯(lián)交易頻繁遭保監(jiān)會(huì)整治后，導(dǎo)致業(yè)務(wù)斷崖式下跌，進(jìn)一步掐斷了合生珠江系地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)潛在的資金來(lái)源。

另外，珠江人壽于 2021 年四季度發(fā)現(xiàn)股權(quán)基金所投資的一筆房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目存在逾期情況，規(guī)模為3.5億元。

珠江人壽逾期投資資產(chǎn)規(guī)模為30.94億元，涉及行業(yè)主要為房地產(chǎn)，減值準(zhǔn)備余額合計(jì)3億元；其中3筆逾期投資資產(chǎn)本息合計(jì)27.94億元。

這還是2022年初的數(shù)據(jù)。為什么沒(méi)有最近三年的數(shù)據(jù)？因?yàn)閺?022年開(kāi)始，珠江人壽就不再披露償付能力報(bào)告了，年報(bào)也少有經(jīng)營(yíng)方面的數(shù)據(jù)。

有點(diǎn)欲蓋彌彰的意思了。

大哥二哥手上的資產(chǎn)越做越少，壓力給到了妹妹朱桔榕。她繼承的合生創(chuàng)展，曾經(jīng)是老爸朱孟依最得意的生意，也是朱氏家族發(fā)家的源頭?，F(xiàn)在，合生創(chuàng)展也已經(jīng)舉步維艱。

合生創(chuàng)展2025年的中期業(yè)績(jī)顯示，截至2025年6月30日，公司股權(quán)持有人應(yīng)占未經(jīng)審核綜合虧損約17.32億港元。就是說(shuō)，合生創(chuàng)展上半年出現(xiàn)的虧損，朱氏家族作為擁有人，承擔(dān)了17.32億港元的虧損，公司的實(shí)際虧損額比這個(gè)還要高。

以合生創(chuàng)展“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，還不至于走到虧損這一步。原因大概與2020年將股權(quán)投資納入主要業(yè)務(wù)板塊不無(wú)關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展旗下的合生資本，2021-2024年，四年間股權(quán)投資合計(jì)虧損高達(dá)約54億港元。

這敗家速度，加上合生創(chuàng)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“慢周轉(zhuǎn)”，真是賺錢(qián)的速度趕不上虧錢(qián)的速度！

3

朱氏家族的至暗時(shí)刻

合生系做地產(chǎn)有自己的一套打法。朱孟依一直信奉“多囤地、高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯，他自己就是靠著這一套起家的。

早在1992年，他就嗅到了香港回歸的巨大商機(jī)，和張榮芳夫婦合股成立了“合生創(chuàng)展”，次年創(chuàng)辦珠江投資，作為內(nèi)地開(kāi)發(fā)實(shí)體平臺(tái)。

借著當(dāng)年招商引資的政策紅利，朱孟依憑借自己的獨(dú)到眼光，在廣州以每畝近乎白菜的價(jià)格囤了天河區(qū)的大片農(nóng)田。三年后，天河區(qū)被定為廣州的新中心，土地價(jià)值暴增十倍。

合生創(chuàng)展在這些地塊上開(kāi)發(fā)的華景新城、駿景花園等超級(jí)大盤(pán)拔地而起，也賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。從此，合生珠江系就一直堅(jiān)持深耕舊改項(xiàng)目。

但是，再毒辣和超前的眼光，也會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的判斷，變成致命的危機(jī)。

2003年，朱孟依押注京津冀一體化，在天津?qū)氎嫒ο铝苏荚?.5萬(wàn)畝的荒地，計(jì)劃砸200億元重金打造京津新城。多年過(guò)去，這座最初規(guī)劃容納50萬(wàn)人的“東方威尼斯”已經(jīng)變成“亞洲最大鬼城”。

合生系“多囤地、高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯，正是基于對(duì)舊改項(xiàng)目的偏愛(ài)，這也是合生系發(fā)家致富的秘訣。這套邏輯的精髓，本質(zhì)就是吃盡土地增值的紅利。

例如，北京縵云ONE，2001年拿地，直到2024年項(xiàng)目第一期才剛剛開(kāi)盤(pán)；廣州縵云，同樣2001年拿地，開(kāi)發(fā)周期也超過(guò)20年，2022年底第一期才正式開(kāi)盤(pán)；上海蘇河灣1號(hào)，是2015年拿下的安康苑舊改項(xiàng)目，一直到9年后的2024年才第一次開(kāi)盤(pán)……

這套邏輯在朱孟依時(shí)代還能玩得轉(zhuǎn)，當(dāng)女兒朱桔榕接下合生創(chuàng)展，并試圖沿用這套邏輯，延續(xù)父輩的輝煌時(shí)，才突然發(fā)現(xiàn)，世界已經(jīng)大變。

簡(jiǎn)單粗暴依靠土地紅利的房企，在行業(yè)下行期，已經(jīng)難以持續(xù)，最終淪為流動(dòng)性黑洞。

從電競(jìng)、造車(chē)到金融、城市更新，朱家三兄妹的多元化努力沒(méi)能為合生珠江系這個(gè)父輩打造的商業(yè)帝國(guó)創(chuàng)造第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，反而加速了資金鏈的斷裂。

更重要的是，兄妹三人在接班后，仍然延續(xù)著家族企業(yè)的治理模式，這些年，業(yè)內(nèi)知名的職業(yè)經(jīng)理人，如走馬燈似的，換了一個(gè)又一個(gè)，呆的時(shí)間都不長(zhǎng)。核心原因正是，公司還是老一套家族企業(yè)的管控思維，搞一言堂。

同時(shí)，三人的業(yè)務(wù)缺乏風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，最終導(dǎo)致了合生珠江系債務(wù)的“一損俱損”，加速了朱氏家族商業(yè)帝國(guó)的墜落。

面對(duì)自己一手打下來(lái)的江山加速衰敗，朱孟依還坐得住嗎？

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