財務(wù)出身的郁亮將“現(xiàn)金流為王”刻入萬科基因，卻也在這基因中埋下了高周轉(zhuǎn)模式的雙重密碼。

2026年1月8日，萬科發(fā)布公告，郁亮因到齡退休辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。這位在萬科工作了36年的老將，終于告別了他曾經(jīng)一手帶向巔峰的企業(yè)。

郁亮在萬科的經(jīng)歷如同一面鏡子，映照出中國房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代到黑鐵時代的完整周期。他的背影后，不僅是一家公司的命運轉(zhuǎn)折，更是一個行業(yè)的時代變遷。

01 崛起神話：千億帝國的打造者

1990年，郁亮加入萬科，從證券和投資業(yè)務(wù)起步。這位財務(wù)背景的年輕人憑借出色的專業(yè)能力迅速晉升，2001年出任萬科總經(jīng)理，開始全面主持工作。

當(dāng)時萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅為24.49億元。郁亮提出了雄心勃勃的千億計劃，并成功打造了推動萬科發(fā)展的核心引擎——“5986”高周轉(zhuǎn)模式。

這一模式（即拿地5個月動工、9個月開盤、普通住宅占80%以上、開盤當(dāng)月銷量達60%）成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書案例。2008年金融危機期間，全國樓市成交量暴跌40%，萬科卻逆勢實現(xiàn)銷售額同比增長20%，市占率從2.07%提升至2.6%。

郁亮將“現(xiàn)金流為王”刻入萬科基因。2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家千億級房企，較原計劃提前四年實現(xiàn)目標(biāo)。

在鼎盛時期，郁亮帶領(lǐng)萬科穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅，使公司成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“三好生”——負(fù)債健康、現(xiàn)金充裕、信用過硬。

02 預(yù)警者悖論：洞察危機與行動滯后

郁亮多次展現(xiàn)出對行業(yè)轉(zhuǎn)折點的敏銳洞察，但其戰(zhàn)略預(yù)判與公司的實際執(zhí)行之間出現(xiàn)了值得關(guān)注的差異。

早在2014年，郁亮就公開提出中國樓市進入“白銀時代”。更為人熟知的是，在2018年萬科秋季例會上，他將“活下去”作為會議主題，為整個行業(yè)敲響了警鐘。

然而，最具爭議的一點在于：盡管郁亮很早就預(yù)警了行業(yè)風(fēng)險，但萬科在2019至2021年間的實際動作卻顯得“言行不一”。這幾年，萬科的拿地金額依然高企，位居行業(yè)前列。

這種戰(zhàn)略預(yù)判與實際擴張之間的反差，使得外界質(zhì)疑其“活下去”的口號是策略性喊話，而非真正的戰(zhàn)略收縮。一位投資者在雪球上評論：“口頭上了下半場，身體卻還在上半場狂奔”。

郁亮曾自稱是“貓頭鷹的管理性格”，一只眼睛看機會，一只眼睛看風(fēng)險。但在這場行業(yè)大調(diào)整中，貓頭鷹的雙眼似乎也難以完全看清前路的坎坷。

03 轉(zhuǎn)型陣痛：新航道的艱難探索

2017年，郁亮推動萬科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，拓展物業(yè)、物流、長租公寓等新賽道。這一轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略展現(xiàn)了前瞻性，但執(zhí)行過程卻充滿挑戰(zhàn)。

這些新業(yè)務(wù)投入巨大卻短期難盈利，未能有效對沖開發(fā)主業(yè)下滑帶來的沖擊。然而，長期的堅持最終讓萬科擁有了業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局。

根據(jù)財報，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入已高達512.6億元。萬物云近三年的增速均在25%以上，2022年成功分拆上市后，營收突破300億；萬緯物流綜合實力已位列行業(yè)第一梯隊；“泊寓”成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商。

但轉(zhuǎn)型的代價不容忽視。2024年，萬科遭遇國際評級機構(gòu)下調(diào)評級至“垃圾級”，并出現(xiàn)巨額虧損。公司營業(yè)總收入3,431.76億元，凈利潤為-494.78億元，每股收益-4.17元。

04 合作模式暗礁：制度創(chuàng)新引發(fā)的爭議

萬科推動的“小股操盤”和員工“跟投”制度，在市場下行期引發(fā)巨大爭議。這些制度初衷是為了激勵員工、快速擴張，但在市場變化后卻暴露出潛在問題。

2024年，煙臺合作方公開舉報郁亮及萬科，指控其通過“鵬金所”等平臺進行“體外循環(huán)”、“發(fā)放高利貸”等。萬科方面堅決否認(rèn)，稱舉報內(nèi)容嚴(yán)重失實，但此事嚴(yán)重沖擊了市場對萬科的信任。

這些合作模式在行業(yè)上升期確實是有效的擴張工具，但在市場下行期，卻成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索。

萬科長期實行的“快速開發(fā)、規(guī)模擴張”模式是一把“雙刃劍”。在成就萬科行業(yè)龍頭地位的同時，也帶來了產(chǎn)品質(zhì)量問題和管理半徑難題。

05 平安著陸？疑問與挑戰(zhàn)并存

郁亮退休后是否真正“平安著陸”，仍存有疑問。2025年1月，郁亮辭去董事會主席職務(wù)，被普遍解讀為公司在壓力下的管理層調(diào)整。

隨后，網(wǎng)絡(luò)有傳聞稱郁亮曾在當(dāng)年“配合相關(guān)部門進行了大約一周的調(diào)查”，但該傳聞也指出他已“結(jié)束調(diào)查并返回工作崗位”。需要強調(diào)的是，此信息并非官方通報。

在雪球等投資平臺上，有用戶直言：“嚴(yán)查起來，郁亮百分百不可能平安落地。萬科的內(nèi)部人控制，利益輸送至表外公司，侵占股東利益，乃至涉嫌侵吞國有資產(chǎn)……這些罪名，郁亮和當(dāng)時的大部分高管都跑不了”。

郁亮持有萬科股票700多萬股。在2024年的股東大會上，他曾公開表示管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。

萬科目前正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。公司發(fā)行的“22萬科MTN005”債券將于2026年1月21日召開持有人會議，審議債券展期相關(guān)事項。這些會議表明，萬科正在積極與債權(quán)人溝通，穩(wěn)妥推進債券本息兌付工作。

與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財務(wù)出身的郁亮被認(rèn)為更加低調(diào)務(wù)實，注重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)等財務(wù)指標(biāo)。他的背影后，萬科中心大堂里仍懸掛著王石與郁亮兩代領(lǐng)導(dǎo)人的合影。

萬科股價依然在低位震蕩，市場仍需時間消化這位曾經(jīng)的舵手離去帶來的心理影響。有老員工感慨：“郁亮總離開董事會，就像當(dāng)年王石主席離開一樣。沒有人是不可替代的，但每個人都會留下痕跡�！�

黃金時代不在背后，乃在將來。郁亮的謝幕，既是一個時代的落幕，也是萬科新篇章的開始。

假如萬科還有新篇章的話。