編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿(mǎn)玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 臨近2025年末，上海地產(chǎn)集團(tuán)正式迎來(lái)新總裁孫冬琳。

這位剛從久事集團(tuán)調(diào)任的總裁，成為這家國(guó)資巨輪的最新掌門(mén)人之一。

上海地產(chǎn)集團(tuán)的資產(chǎn)矩陣有多大？據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱官網(wǎng)數(shù)據(jù)，該企業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)4200億元，旗下有近400家公司，過(guò)去十年承擔(dān)了全上海市60%的舊區(qū)改造。

2025年上半年，上海地產(chǎn)集團(tuán)合計(jì)花費(fèi)580億元拿下上海16幅地塊，其中徐匯東安新村舊改項(xiàng)目三宗地塊合計(jì)成交價(jià)523.03億元，一舉刷新全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄。

作為上海城市更新的主要承載平臺(tái)，從2000年代起，上海地產(chǎn)集團(tuán)就是滬上城中村舊改的主要企業(yè)。截至目前，合計(jì)參與實(shí)施25個(gè)項(xiàng)目、75幅地塊的舊區(qū)改造工作，改造各類(lèi)舊住房面積147萬(wàn)平方米，投資總量3790億元。

世博園區(qū)、虹橋中央商務(wù)區(qū)、外灘、閔行開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域項(xiàng)目背后，都有這家企業(yè)的影子。

過(guò)去二十余年間，上海地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)一系列資產(chǎn)重組與模式創(chuàng)新，逐步構(gòu)建起一套獨(dú)特的“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的城市更新范式。

進(jìn)入2025年，上海地產(chǎn)集團(tuán)如何平衡社會(huì)責(zé)任與商業(yè)可持續(xù)性？如何在承擔(dān)政府任務(wù)的同時(shí)加入市場(chǎng)棋局？

這是新任總裁要面對(duì)的核心命題，也是上海地產(chǎn)集團(tuán)要應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

低調(diào)的歷史

上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海房地產(chǎn)版圖中稱(chēng)得上低調(diào)，自2002年經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立以來(lái)，這家國(guó)有獨(dú)資企業(yè)始終以政府功能類(lèi)平臺(tái)為自身定位，在城市更新、舊區(qū)改造、保障性住房建設(shè)等任務(wù)中擔(dān)任核心角色。

與此同時(shí)，龐大的土地儲(chǔ)備和近年來(lái)在土地市場(chǎng)的拿地表現(xiàn)，又使其被業(yè)內(nèi)冠以“隱秘地主”的稱(chēng)號(hào)。

回顧往日，上海地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)間線可拉長(zhǎng)至2010年。

成立初期，集團(tuán)旗下?lián)碛兄腥A企業(yè)、金豐投資、中星集團(tuán)三家地產(chǎn)平臺(tái)，但隨著業(yè)務(wù)變化，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題日益突出。

作為上海市屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，上海地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)期持有金豐投資（原嘉豐股份）控股權(quán)，并將其作為重要資本平臺(tái)。2013年前后，面對(duì)金豐投資營(yíng)收及凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，上海地產(chǎn)集團(tuán)啟動(dòng)資產(chǎn)重組。

彼時(shí)，上海地產(chǎn)集團(tuán)及子公司中星集團(tuán)合計(jì)持有綠地集團(tuán)27.76%股份，同時(shí)控股金豐投資38.96%，具備推動(dòng)綠地整體上市的條件。因此，金豐投資被打造為綠地借殼標(biāo)的。

在重組前，上海地產(chǎn)集團(tuán)先協(xié)助綠地完成股權(quán)結(jié)構(gòu)改造：引入平安創(chuàng)新資本等PE機(jī)構(gòu)，設(shè)立上海格林蘭有限合伙平臺(tái)。

2013年8月，金豐投資停牌籌劃重組，并在2年后完成與綠地集團(tuán)的資產(chǎn)置換，實(shí)現(xiàn)綠地的整體上市。

隨后，上海地產(chǎn)集團(tuán)再次進(jìn)行內(nèi)部資源整合，將200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備及中星集團(tuán)100%股權(quán)注入中華企業(yè)。

重組之后，上海地產(chǎn)集團(tuán)明確自身作為功能類(lèi)平臺(tái)的定位，將業(yè)務(wù)聚焦在城市更新、舊改、長(zhǎng)租公寓、保障房、黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老及生態(tài)建設(shè)等非純市場(chǎng)化領(lǐng)域。

這種定位決定了上海地產(chǎn)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)邏輯不同于一般房企。

彼時(shí)有市場(chǎng)聲音表示，上海地產(chǎn)集團(tuán)雖然開(kāi)發(fā)體量龐大，但本質(zhì)是執(zhí)行“任務(wù)”的載體，在獲取舊改及一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，往往面臨項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金沉淀大、去化壓力高等業(yè)務(wù)壓力。

上海地產(chǎn)集團(tuán)近年上海舊改項(xiàng)目

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

早在2009年，上海地產(chǎn)集團(tuán)先聯(lián)合徐匯城投推進(jìn)上海長(zhǎng)橋新村舊住房成套改造項(xiàng)目（徐匯區(qū)）。該項(xiàng)目位于徐匯區(qū)南部，始建于1958年，為滬上早期工人新村之一。

針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，上海地產(chǎn)集團(tuán)決定采用“成規(guī)模不成套舊小區(qū)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體改造”模式，引入招商蛇口作為開(kāi)發(fā)合作方。

這也是該項(xiàng)目在上海地產(chǎn)集團(tuán)牽引下成為上海市首個(gè)采用“政企合作”機(jī)制推進(jìn)的不成套舊住房整體改造項(xiàng)目。截至2023年，項(xiàng)目第二輪簽約率達(dá)99.93%。

觀點(diǎn)新媒體查閱資料得知，該舊改項(xiàng)目改造后新建住宅項(xiàng)目海上清和璽于2024年11月入市，背后開(kāi)發(fā)商為新長(zhǎng)橋，項(xiàng)目占地面積約5公頃，總建面7.2萬(wàn)平方米。

此外，上海地產(chǎn)集團(tuán)還曾主導(dǎo)三林楔形綠地“城中村”改造項(xiàng)目，位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)濱江南片區(qū)，總用地面積約412.3公頃（約6185畝），其中生態(tài)綠地約240公頃，水域約28.4公頃，為上海市十大楔形綠地之一。資料顯示，項(xiàng)目定位為超大型城市更新片區(qū)，納入上海市2023-2027年城市更新行動(dòng)計(jì)劃。

上海地產(chǎn)集團(tuán)在該項(xiàng)目中負(fù)責(zé)市級(jí)統(tǒng)籌工作，與浦東新區(qū)政府合作推進(jìn)舊改。值得注意的是，這次上海地產(chǎn)集團(tuán)找來(lái)了華潤(rùn)置地，后者通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，打造華潤(rùn)三林灣等低密住宅項(xiàng)目。

整體來(lái)看，三林改造項(xiàng)目總投資預(yù)估200億元，涵蓋動(dòng)遷、基建、生態(tài)和開(kāi)發(fā)等方面。項(xiàng)目分三期推進(jìn)，首期聚焦西北角“動(dòng)之谷”地塊（45號(hào)地塊）已于2025年獲批，總投資13.65億元。

不過(guò)，上海地產(chǎn)集團(tuán)主導(dǎo)過(guò)歷史最悠久的項(xiàng)目還要屬虹口區(qū)瑞康里城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目（167街坊），位于虹口嘉興路街道，屬上海市歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街坊，區(qū)域內(nèi)房屋多建于20世紀(jì)初，項(xiàng)目涉及居民630證，及26家單位。

2023年8月，該項(xiàng)目啟動(dòng)更新意愿征詢(xún)，并在同年12月完成簽約，最終簽約647證，簽約率98.63%。

與長(zhǎng)橋新村相似，該項(xiàng)目由上海地產(chǎn)集團(tuán)與虹口區(qū)政府共同推進(jìn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)市級(jí)統(tǒng)籌，更新方案在保留里弄肌理基礎(chǔ)上新建住宅，計(jì)劃2026年建成。

據(jù)悉，該項(xiàng)目為上海市“共生式更新”首個(gè)試點(diǎn)，納入全市舊改政策探索范疇。

走向城市中心

來(lái)到2025年，上海地產(chǎn)集團(tuán)的舊改版圖逐漸伸向城市中心區(qū)域。

例如東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目，是上海史上最大單地塊舊改征收項(xiàng)目，位于徐匯區(qū)楓林街道內(nèi)環(huán)核心區(qū)。

2022年下半年上海成片舊改收官后，進(jìn)入“兩舊一村”新階段。2023-2024年征地和拆遷支出執(zhí)行數(shù)超過(guò)千億，在這其中，徐匯區(qū)域2024年舊改執(zhí)行涉及金額就達(dá)到223.5億元，高于黃浦區(qū)及虹口區(qū)。而2025年總預(yù)算則達(dá)到430.2億元，成為全上海金額最高的區(qū)域，相當(dāng)于黃浦、虹口、楊浦、靜安、長(zhǎng)寧五個(gè)區(qū)的預(yù)算總和。

徐匯東安舊城區(qū)改建項(xiàng)目為上海目前史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，主要原因還是由于地理位置：坐落于寸土寸金的內(nèi)環(huán)，且位于上海三甲醫(yī)院密度最高的片區(qū)。

2024年10月，徐匯東安舊城區(qū)改建項(xiàng)目舉行了集中搬遷儀式，合計(jì)涉及5個(gè)居民區(qū)、117幢居民樓、283個(gè)單元、6057證住戶(hù)，總建筑面積約31.21萬(wàn)平方米。

5個(gè)月后，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊協(xié)議出讓公示，意向用地者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，這家公司背后股東為上海徐匯城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，而徐匯城更由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯城投分別持股60%和40%。

緊接著來(lái)到6月，另外2宗地塊也相繼出讓?zhuān)缮虾５禺a(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司競(jìng)得，累計(jì)成交價(jià)達(dá)523.03億元。

從樓面價(jià)情況來(lái)看，東安新村三幅地塊價(jià)格幾乎逼近了綠城去年8月在徐匯創(chuàng)下的上海單價(jià)地王紀(jì)錄——13.1萬(wàn)元/平方米。

超過(guò)500億元總價(jià)拿下舊改項(xiàng)目，直接指向當(dāng)前上海舊區(qū)改造以“兩舊一村”為重點(diǎn)的深水區(qū)。這一階段舊改項(xiàng)目成本明顯更高，對(duì)建設(shè)方的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力構(gòu)成了和以往不同的挑戰(zhàn)。

以徐匯東安新村為例，項(xiàng)目地價(jià)高昂，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超郊區(qū)，再加上523.03億元巨額成交價(jià)，其中的資金沉淀多少會(huì)給上海地產(chǎn)集團(tuán)帶來(lái)一些壓力。

因此，已出讓3宗地塊中，有2宗繼續(xù)承接上海地產(chǎn)集團(tuán)一慣的拿地后轉(zhuǎn)讓模式。

2025年9月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成聯(lián)合體，成功獲取上述2宗地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。

這一“拿地-轉(zhuǎn)讓”模式，實(shí)際上更符合上海地產(chǎn)集團(tuán)作為資源整合平臺(tái)的功能定位，還在一定程度上緩解了本身的經(jīng)營(yíng)資金壓力。

從財(cái)務(wù)角度看，這種運(yùn)作思路有助于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

據(jù)公開(kāi)資料，上海地產(chǎn)集團(tuán)近年資產(chǎn)負(fù)債率維持在70%左右，高于部分央國(guó)企地產(chǎn)平臺(tái)，但在承擔(dān)大量舊改任務(wù)的背景下仍屬可控。

通過(guò)將手中大部分項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢允沟闷錁I(yè)務(wù)更加靈活，既能保留土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益，又能規(guī)避過(guò)大資金消耗。

然而，這種模式并非沒(méi)有代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)仍需承擔(dān)前期巨額的舊改征收成本和一級(jí)開(kāi)發(fā)投入，這些資金的沉淀和回收周期依然漫長(zhǎng)。

此外，將部分舊改地塊開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)化房企，意味著上海地產(chǎn)集團(tuán)讓渡了部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這在一定程度上犧牲潛在的商業(yè)回報(bào)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱公告，上海地產(chǎn)集團(tuán)2025年半年度合并營(yíng)業(yè)收入160.99億元，同比增長(zhǎng)78.8%，商品房開(kāi)發(fā)及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入58.08億元，占比達(dá)到36%，同比增幅高達(dá)2321%。

來(lái)到三季度，總收入已經(jīng)上漲至206.89億元。

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

這種表現(xiàn)，主要源于上海地產(chǎn)集團(tuán)近年在前灘、楊浦濱江等區(qū)域的住宅項(xiàng)目進(jìn)入集中交付結(jié)算期。此類(lèi)項(xiàng)目雖具市場(chǎng)化屬性，但土地獲取多通過(guò)定向協(xié)議或城市更新聯(lián)動(dòng)方式完成，本質(zhì)上仍嵌入政府主導(dǎo)的城市發(fā)展戰(zhàn)略框架內(nèi)。

此外，保障性住房板塊營(yíng)收28.17億元，同比上升1417%，主要涉及上海市2024-2025年保障性租賃住房“三年行動(dòng)計(jì)劃”的加速落地。

事實(shí)上，上海地產(chǎn)集團(tuán)還承擔(dān)了大量保租房建設(shè)任務(wù)，該業(yè)務(wù)毛利率約合20.7%，明顯低于商品房業(yè)務(wù)39.5%的毛利率。

值得注意的是，區(qū)域功能性開(kāi)發(fā)營(yíng)收僅1.95億元，同比下滑90.5%，或許是由于項(xiàng)目周期性問(wèn)題所致。

上海地產(chǎn)集團(tuán)部分舊改項(xiàng)目已從征收階段轉(zhuǎn)入建設(shè)或移交階段，相關(guān)服務(wù)收入確認(rèn)減少；建筑材料銷(xiāo)售和物業(yè)出租的收入也分別同比下降2.9%和7.4%，勉強(qiáng)維持存量運(yùn)營(yíng)水平。

從毛利率來(lái)看，上海地產(chǎn)集團(tuán)整體毛利率為29.84%，較上年同期下降1.55個(gè)百分點(diǎn)，主因高毛利的商品房結(jié)算被保障房等低毛利業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張部分抵消。

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

總體而言，雖然在區(qū)域功能性開(kāi)發(fā)、物業(yè)出租等業(yè)務(wù)上遇挫，但上海地產(chǎn)集團(tuán)2025年上半年到三季度的營(yíng)收還是實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

從上市平臺(tái)談起

想要真正理解上海地產(chǎn)集團(tuán)的市場(chǎng)化發(fā)展?fàn)顩r，不能只看集團(tuán)總部的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)——上市平臺(tái)中華企業(yè)的營(yíng)收與動(dòng)作，同樣代表著上海地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展脈絡(luò)。

2025年9月，中華企業(yè)聯(lián)合宸嘉發(fā)展以29.87億元收購(gòu)上海新楓安公司100%股權(quán)，正式入局徐匯東安舊改核心地塊開(kāi)發(fā)。

拿地前一個(gè)月，中華企業(yè)方面發(fā)布公告稱(chēng)，受新楓安委托，負(fù)責(zé)建設(shè)管理徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊項(xiàng)目，并簽署了相關(guān)開(kāi)發(fā)委托管理合同。

中華企業(yè)董事會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，審議通過(guò)關(guān)于參與收購(gòu)新楓安100%股權(quán)議案，公司董事會(huì)同意：一是中華企業(yè)出資設(shè)立拿地公司，注冊(cè)資金不超過(guò)1000萬(wàn)元；二是中華企業(yè)或前述新設(shè)拿地公司和宸嘉發(fā)展或其全資子公司組成聯(lián)合體報(bào)名參與競(jìng)拍，且中華企業(yè)最高出價(jià)金額不超過(guò)25億元；三是競(jìng)拍成功后，中華企業(yè)新設(shè)拿地公司持有新楓安股權(quán)比例不超過(guò)70%(含70%）

說(shuō)起中華企業(yè)的操盤(pán)歷史，最近一次在上海拿地發(fā)生于2023年，最早一筆則追溯至1950年代，外灘和平飯店、上海展覽館等地標(biāo)均為這家企業(yè)的里程碑。

1993年，中華企業(yè)采取社會(huì)招股募集方式，改制為股份制上市公司，而后成為上海地產(chǎn)集團(tuán)核心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

與上海地產(chǎn)集團(tuán)不同，中華企業(yè)的人事變動(dòng)更為頻繁。從2020年到2025年，五年更換了五位總經(jīng)理，平均任期僅一年。

從華潤(rùn)置地出身的凌曉潔，到內(nèi)部提拔的董鴻、王政，再到集團(tuán)指派的馮曉明，直至2025年上任的“85后”段石磊，高管更迭比率極高。

而中華企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，也側(cè)面刻畫(huà)了上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的波動(dòng)歷程。

于2022-2024年，中華企業(yè)營(yíng)收從25.59億元升至131.87億元，后又降至69.59億元；歸母凈利潤(rùn)也在不斷起伏：2022年盈利0.23億元、2023年盈利5.55億元，2024年虧損3.17億元。

有業(yè)內(nèi)人士透露，中華企業(yè)營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)之所以波動(dòng)劇烈，根源在于近年不夠活躍，盈利模式并非依靠主動(dòng)的市場(chǎng)化擴(kuò)張。

2025年上半年，中華企業(yè)營(yíng)收同比增超526.09%至66.79億元，凈利潤(rùn)扭虧為盈，正是因?yàn)槲挥谄謻|三林的住宅項(xiàng)目中企云萃濱江進(jìn)入竣工交付期。

該項(xiàng)目恰好位于上海地產(chǎn)集團(tuán)的舊改項(xiàng)目，因此也可當(dāng)作集團(tuán)早先注入的資源；前三季度，中華企業(yè)營(yíng)業(yè)收入73.16億元，同比增長(zhǎng)逾3倍，凈利潤(rùn)也上漲至7.42億元。

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

報(bào)告期內(nèi)，中華企業(yè)主要在建項(xiàng)目?jī)H剩3個(gè)，且無(wú)任何新增土地儲(chǔ)備。

如上文所述，作為開(kāi)發(fā)商，中華企業(yè)已三年未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地；截至2025年6月末，有息負(fù)債余額228億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)65.36億元，面臨短期償債壓力。

在此情景下，2025年7月，中華企業(yè)董事會(huì)審議通過(guò)13.3億元定增方案調(diào)整議案，擬向特定對(duì)象發(fā)行18.14億股A股股票，募集資金全額用于“保交樓、保民生”相關(guān)項(xiàng)目。發(fā)行后，公司總股本將增至78.6億股。

為對(duì)沖影響，公司承諾加強(qiáng)募集資金監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)行分紅政策（2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃），并優(yōu)化“住宅開(kāi)發(fā)+商用地產(chǎn)+社區(qū)服務(wù)”業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

緊接著定增調(diào)整，中華企業(yè)于2025年9月聯(lián)合宸嘉發(fā)展，以29.87億元收購(gòu)上海新楓安公司100%股權(quán)，正式入局徐匯東安舊改核心地塊（127b-23地塊）開(kāi)發(fā)。

拿下東南新村宅地?zé)o疑是一個(gè)積極信號(hào)，“公司全資子公司瀾鉆置業(yè)與宸嘉發(fā)展全資子公司新祺弘創(chuàng)聯(lián)合競(jìng)得新楓安100%股權(quán)?！敝腥A企業(yè)在報(bào)告中表示，將深度參與新楓安旗下徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，“增加公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，更推動(dòng)既有業(yè)務(wù)與城市更新業(yè)務(wù)的緊密聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步彰顯綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

目前中華企業(yè)的項(xiàng)目盤(pán)有多大？據(jù)觀點(diǎn)新媒體梳理，中華企業(yè)近三年上市的上海地產(chǎn)項(xiàng)目主要涉及浦東三林區(qū)域，即上海地產(chǎn)集團(tuán)的舊改項(xiàng)目之一地塊內(nèi)。

2021年9月12日，中華企業(yè)&世博土控121.96億元拿下了前灘南（東岸）三林9單元地塊，該地塊首發(fā)住宅正是2022年上海第七批次入市的中企云萃森林。項(xiàng)目2022年12月開(kāi)盤(pán)，合計(jì)放出204套房源，最終認(rèn)籌組數(shù)為56組，認(rèn)籌率27.4%。

另一邊的閔行區(qū)域內(nèi)，還有2023年中華企業(yè)拿下的莘莊地塊項(xiàng)目—中企·云啟春申。

值得關(guān)注的是，中企·云啟春申所處的這塊莘莊商務(wù)區(qū)土地，在2023年4月21日的上海土拍現(xiàn)場(chǎng)中熱度頗高，金茂、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)科等27家房企均有舉牌，與中華企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)于這塊土地，各家企業(yè)搶地思路都來(lái)源于板塊內(nèi)多年沒(méi)有供應(yīng)的現(xiàn)狀，因此看準(zhǔn)了區(qū)域內(nèi)商機(jī)。

最終，中華企業(yè)以總價(jià)20.11億元價(jià)格競(jìng)得這宗閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，占地面積20930平方米，容積率2.0，樓板價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.47%。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，擬建7棟10-18F高層住宅、1棟8F保障性住房以及若干配套用房，總可售房源約388套。

拿地234天以后，中華企業(yè)公示了這個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌組數(shù)：296套房子，總計(jì)認(rèn)籌36組，認(rèn)籌率12%，最終認(rèn)籌率68.5%。

住宅市場(chǎng)之外，中華企業(yè)還涉足物業(yè)管理業(yè)務(wù)及農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)。

2025年上半年，中華企業(yè)旗下古北物業(yè)中標(biāo)上海軌道交通8號(hào)線、12號(hào)線、浦江線車(chē)站綜合服務(wù)；11月19日，中華企業(yè)通過(guò)了兩項(xiàng)重要議案，決定對(duì)上海古北物業(yè)(集團(tuán))有限公司進(jìn)行增資，增資額度為4000萬(wàn)元，將注冊(cè)資本由1000萬(wàn)元增加至5000萬(wàn)元。

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

何為中華企業(yè)的增資意圖？據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，近年以來(lái)，中華企業(yè)短期負(fù)債情況堪憂(yōu)，截至2025年三季度，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債95.18億元，而2024年僅有12.63億元。

或許拓展外部項(xiàng)目的計(jì)劃可能性更大一些，似乎意味著未來(lái)中華企業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)自身項(xiàng)目到參與外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化。

資料來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

中華企業(yè)的現(xiàn)狀，可以看作上海地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)前發(fā)展縮影：一家有著多年政府使命的企業(yè)，開(kāi)始嘗試擴(kuò)大市場(chǎng)口碑，進(jìn)一步踏足一線地產(chǎn)市場(chǎng)。

新任管理層的到來(lái)，也將為這家老牌企業(yè)帶來(lái)新的可能性，重新定義自己的市場(chǎng)坐標(biāo)。

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