今天跟大伙兒說(shuō)個(gè)稀罕事兒。

當(dāng)咱們覺(jué)得房東“貸款賣房”有點(diǎn)兒魔幻的時(shí)候，濃眉大眼的銀行已經(jīng)開(kāi)始親自下場(chǎng)兒直接賣房了！

10月29日至30日，蘭州農(nóng)商行名下近200個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌競(jìng)價(jià)，價(jià)格從幾萬(wàn)塊錢到幾個(gè)億不等。

這里面既有住宅，也有商業(yè)，還有辦公類房產(chǎn)，比馬路邊正經(jīng)兒干這活兒的黃中介、綠中介、紅中介買賣都全，上架的房產(chǎn)大多都是抵債資產(chǎn)，目前產(chǎn)權(quán)均登記在蘭州農(nóng)商行名下。

其中賊有存在感的就是位于遼寧沈撫新區(qū)的育才壹品小區(qū)的156套標(biāo)的：

起拍價(jià)沒(méi)有超過(guò)20萬(wàn)的，最便宜的一套起拍價(jià)只有8萬(wàn)塊錢左右，全部毛坯房，均價(jià)2300/㎡，主打一個(gè)價(jià)格親民、童叟無(wú)欺。

當(dāng)然，潑天的流量只是湊巧砸中了蘭州農(nóng)商行，直到看見(jiàn)其它銀行的直賣房業(yè)務(wù)我才明白：

蘭州農(nóng)商行手上的這點(diǎn)兒玩意真的只是冰山一角，像吉林銀行、天津銀行、中原銀行、溫州銀行、大連銀行、哈爾濱銀行…都在做類似的買賣。

大型國(guó)有銀行或大型股份行也有類似的買賣，只是相比之下，地方性農(nóng)商行、城商行掛牌出售的標(biāo)的明顯更有存在感！

一些省份的農(nóng)信系統(tǒng)，掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的都有大幾千至一兩萬(wàn)。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的報(bào)道：

目前，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有24821個(gè)、廣東農(nóng)信系統(tǒng)有12386個(gè)、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)有11369個(gè)、貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個(gè)、吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個(gè)、福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個(gè)…

咱們看到的是冷冰冰的數(shù)字，但殊不知這些成千上萬(wàn)的數(shù)字背后是成千上萬(wàn)個(gè)雞零狗碎。

這些房源，大致逃不出兩大來(lái)源：

一類是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的抵押房產(chǎn)，從大企業(yè)到中小微企業(yè)，啥樣的都有，甚至還有個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶；

第二類就是由個(gè)人房貸或抵押貸而產(chǎn)生的抵押物或質(zhì)押物，為啥會(huì)變成銀行手里的資產(chǎn)，不用細(xì)說(shuō)吧？

而且，這里面涉及到一個(gè)許多朋友不太熟悉的概念——

不良債權(quán)處置！

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行要處置債權(quán)，主要的路徑有兩個(gè)：

第一種，將抵押物或質(zhì)押物法拍處理，這是咱們?cè)S多讀者朋友、房地產(chǎn)老炮兒比較熟悉的路子；

第二種，債權(quán)單獨(dú)或打包賣給第三方，折扣通常給的比較低，至少得讓第三方高低撿著漏才行。

可是現(xiàn)在呢，法拍房市場(chǎng)流拍率攀升、溢價(jià)率低迷，債權(quán)處置也是非常困難的流程，不是想賣就賣，市場(chǎng)上能接盤敢接盤的機(jī)構(gòu)就那些，甩手掌柜也不好當(dāng)。

這樣一來(lái)，商業(yè)銀行通過(guò)直售抵押房產(chǎn)，可以最大限度地提升不良債權(quán)的處置效率，加速抵押物或質(zhì)押物變現(xiàn)。

既然是這么個(gè)局面，那么農(nóng)商行相當(dāng)有存在感，也就在情理之中了。

以前走法拍程序的那部分房源，現(xiàn)在銀行直接“3、2、1”上鏈接了！

聽(tīng)到這兒，我估摸著不少老鐵當(dāng)時(shí)就一個(gè)想法——

這玩意兒到底能不能買？有沒(méi)有啥花頭？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

OK！咱們接下來(lái)就一個(gè)個(gè)拆解。

其一在于價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

那都不是打折，那得是“骨折價(jià)”，比這年頭兒上4S店試駕都痛快！

傳統(tǒng)一二手房市場(chǎng)的定價(jià)邏輯，通常著眼于盈利，而銀行直售房考慮更多的是處置不良債權(quán)、降低處置成本、應(yīng)對(duì)考核壓力。

因此，快速變現(xiàn)回籠資金就成了它最主要的訴求。

蘭州農(nóng)商行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房子，均價(jià)僅賣2300/㎡，這個(gè)價(jià)格比貝殼平臺(tái)上，同小區(qū)的掛牌均價(jià)在4000-5000/㎡，相當(dāng)于打了個(gè)對(duì)半折。

不僅如此，銀行直售房在定價(jià)這方面還有兩個(gè)天然buff——

流拍即降價(jià)。

銀行處置不良債權(quán)資產(chǎn)，通常都有很強(qiáng)的緊迫性。

如果是首次掛牌流拍，那么下一次掛牌通常會(huì)進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，優(yōu)先考慮的還是回籠資金和周轉(zhuǎn)效率。

打個(gè)比方，一些房源首次掛牌單價(jià)10000/㎡，經(jīng)歷1-2輪或2-3輪流拍后，單價(jià)可能直接跳水三成。

畢竟，這些房子在抵押或質(zhì)押期間，貸款人已經(jīng)付過(guò)一筆可觀的利息了，銀行更沒(méi)有動(dòng)力、也沒(méi)有必要像咱們普通人賣自家房源一樣敝帚自珍。

沒(méi)有中介費(fèi)。

由于是銀行直接通過(guò)京東資產(chǎn)等平臺(tái)銷售，沒(méi)有中間商賺差價(jià)。

少了一個(gè)環(huán)節(jié)，就能幫購(gòu)房者省下了一筆不小的開(kāi)支——

少則1-2萬(wàn)、多則3-5萬(wàn)，如果標(biāo)的本身價(jià)格基數(shù)大，剩下的錢還能更多？

常常能遇到的這種情況，就是用買老破小的錢，去買一套可能地段品質(zhì)都不錯(cuò)的次新房。

其二，產(chǎn)權(quán)較為清晰。

購(gòu)買法拍房，買的是因債務(wù)問(wèn)題由法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)，后續(xù)有可能需要直接面對(duì)原房主的各種不配合。

如何清場(chǎng)，既看方式方法，也看臨場(chǎng)發(fā)揮，還得看運(yùn)氣。

不說(shuō)別的，單是“買賣不破租賃”這一項(xiàng)，就夠讓多少人感覺(jué)頭疼的。

買銀行直售房，是跟銀行直接簽合同，銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，流程清晰、手續(xù)規(guī)范，避免了跟原房主扯皮。

這些房產(chǎn)在銀行上架前，已經(jīng)通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行等手段，將產(chǎn)權(quán)清晰過(guò)戶至銀行名下。

這樣一來(lái)，原有的債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議已在法律層面得到解決。

交易過(guò)程中，你有任何問(wèn)題，對(duì)接的都是銀行指定的工作人員或拍賣平臺(tái)，溝通渠道相對(duì)明確。

法拍房就不一樣了，人家法院不是專業(yè)賣房的，法拍是司法程序的一部分——

真出了問(wèn)題？不知道是找法院、是拍賣方還是找原房主。

從買法拍房到買銀行直售房，其實(shí)是從“與人斗其樂(lè)無(wú)窮”過(guò)渡到了與“機(jī)構(gòu)做買賣踏踏實(shí)實(shí)”：

這種交易對(duì)象的升級(jí)，極大地降低了交易過(guò)程中的不確定性和精神內(nèi)耗。

其三，咱們說(shuō)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就是房源情況必須現(xiàn)場(chǎng)去看。

法拍房的主要bug是清場(chǎng)難、債務(wù)亂，銀行直售房把這倆bug修復(fù)得差不多了。

這就相當(dāng)于規(guī)避了法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

銀行直售房的主要不確定性在于房屋區(qū)位和具體物件品質(zhì)。

畢竟，人家銀行是金融機(jī)構(gòu)，有不是開(kāi)發(fā)商，優(yōu)先處理的是債務(wù)，通常對(duì)房屋的位置配套與細(xì)節(jié)質(zhì)量把關(guān)沒(méi)那么嚴(yán)。

譬如說(shuō)，房源所在的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何？人口吸引力怎么樣？住宅供需情況如何？?jī)r(jià)格調(diào)整幅度怎么樣？房子所在區(qū)域板塊的商學(xué)鐵配套是個(gè)什么情況？

這些都是特別現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，你要不要現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)瞅瞅？

再譬如說(shuō)，雖然目前來(lái)看，銀行直售房的毛坯清水居多，但房屋戶型和尺寸怎樣？管道采光具體啥情況？小區(qū)入住率情況怎樣？

這些只有實(shí)地看房才能實(shí)實(shí)在在確定，掏了錢再看，黃花菜也涼了…

銀行直售房，聽(tīng)起來(lái)還不錯(cuò)！

又是價(jià)格“打骨折”、又是產(chǎn)權(quán)清晰、還風(fēng)險(xiǎn)可控…

那既然這么香，為啥這玩意兒現(xiàn)在才上熱搜？為啥優(yōu)勢(shì)這么明顯，還是會(huì)有不少流拍的房屋？問(wèn)題出在哪兒了？

我的看法其實(shí)就是兩個(gè)字：錯(cuò)位！

第一個(gè)是渠道錯(cuò)位。

購(gòu)買力在本地不假，但信息渠道太過(guò)小眾，這是最核心的bug。

咱們老百姓買房的主要渠道，要么是開(kāi)發(fā)商、要么是各種顏色的中介，相比之下，法拍房都算小眾賽道。

而銀行直售房呢？比法拍房還要小眾，它的發(fā)布渠道是銀行線上線下網(wǎng)點(diǎn)和資產(chǎn)平臺(tái)，中介合作少之又少，很多人根本就不知道這些渠道！

銀行的工作人員倒是能看見(jiàn)這些房源，但多則幾十萬(wàn)、少則幾萬(wàn)總價(jià)的房子，他們看到也不好使，不是核心潛在買家。

反觀真正需要、也買得起這批房源的那群人，完美地擦肩而過(guò)，成了一出現(xiàn)實(shí)版的“向左走，向右走”…

第二個(gè)是能力錯(cuò)位。

你琢磨，銀行是干啥的？玩金融、搞風(fēng)控，那是專業(yè)的！

但你讓它像個(gè)開(kāi)發(fā)商似的，去搞線下帶看、維護(hù)渠道關(guān)系、跟剛需客和大爺大媽磨嘴皮子？

根本就不現(xiàn)實(shí)！既不專業(yè)，也怕糾紛，還渾身不得勁兒…

所以到頭來(lái)，銀行空有處置資產(chǎn)的決心，卻沒(méi)有打通營(yíng)銷“最后一公里”的落地手段和隊(duì)伍，直接制約了成交情況。

第三是信息錯(cuò)位。

老百姓看到這種房子，忍不住就得尋思：

“這么便宜為啥沒(méi)人要？是不是有啥坑咱不知道？”

老話講，成見(jiàn)是一座大山，大伙兒這種本能的懷疑，形成了一層信任壁壘。

另一方面，普通購(gòu)房者的信息渠道早就被貝殼、鏈家、我愛(ài)我家等等這些傳統(tǒng)平臺(tái)和線下中介養(yǎng)熟了。

銀行直售房，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)還十分陌生，至于它跟法拍房之間到底有啥區(qū)別，不還得聽(tīng)我這八五后中登兒跟大伙兒普及呢嗎？

因此，破局的關(guān)鍵，就是把這些個(gè)錯(cuò)位挨個(gè)給它歸位。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急是放下身段，與中介建立同盟。

這樣做，本質(zhì)上是讓專業(yè)的人干專業(yè)的事兒——

中介當(dāng)成銀行的“戰(zhàn)略渠道”，獲客、帶看、維護(hù)，銀行不懂，讓中介去干。

銀行負(fù)責(zé)管好產(chǎn)權(quán)交割和資金結(jié)算，再設(shè)計(jì)個(gè)清晰的傭金方案，分給中介的錢主要是為了加快交易流速。

這錢花得一點(diǎn)兒也不冤，時(shí)間是財(cái)富的魔法師，這個(gè)話干銀行的比我門兒清多了。

對(duì)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，不僅要做信息顯示，也可以考慮主動(dòng)參與運(yùn)營(yíng)。

阿里也好，京東也好，是不是可以做點(diǎn)兒本地化、垂直化的運(yùn)營(yíng)？

模仿電商平臺(tái)似的，咱也整個(gè)城市館，搞點(diǎn)區(qū)域分析報(bào)告，甚至組建專業(yè)的看房咨服團(tuán)隊(duì)…

抓運(yùn)營(yíng)、促轉(zhuǎn)化，還能給自身拓展新的業(yè)務(wù)渠道。

當(dāng)前銀行直售房的困境，像極了把奢侈品專柜的限量款，悄咪咪地放在了菜市場(chǎng)。

雖然貨真價(jià)實(shí)，但場(chǎng)景和資源錯(cuò)配給價(jià)值兌現(xiàn)設(shè)置了障礙。

破局的關(guān)鍵，不在于既要承載金融機(jī)構(gòu)的信用背書，也建立起大眾市場(chǎng)的渠道和信任。

對(duì)于我們普通購(gòu)房者而言，如果確實(shí)有需要，可以去嘗試撿撿漏。

但還是那句話，一切必須自己親自看，最大程度上避免貨不對(duì)板。

鑒于其價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)且風(fēng)險(xiǎn)基本可控，有理由相信只要渠道能夠打開(kāi)，這個(gè)市場(chǎng)的潛力還是不容小覷的。