張某、薛某等8戶業(yè)主與陳某相鄰關(guān)系糾紛調(diào)解案

——行業(yè)調(diào)解組織化解維修水管引發(fā)的相鄰糾紛

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關(guān)鍵詞

民事 相鄰關(guān)系糾紛 維修下水管道 挖掘補償費用 行業(yè)調(diào)解

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基本案情

某棟樓因下水管道破裂，影響張某、薛某等8戶業(yè)主正常生活，8戶業(yè)主找到物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司提出的維修方案需將一樓陳某所有的商業(yè)用房的地面及地?zé)峁艿肋M行局部挖掘，這將對陳某正常經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，陳某要求給予其一定補償，否則不同意維修。就挖掘補償事宜，8戶業(yè)主與陳某無法協(xié)商一致。張某、薛某等8戶業(yè)主向其他部門反映未獲妥善處理后，訴至法院，要求陳某配合維修下水管道。

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處理方式方法

法院收到起訴材料后，為高效化解糾紛，確保業(yè)主盡快恢復(fù)正常生產(chǎn)生活，征得當(dāng)事人同意后，委托物業(yè)糾紛調(diào)解組織開展先行調(diào)解工作，并指派法官指導(dǎo)調(diào)解。

一是實地勘查，找準(zhǔn)癥結(jié)。指導(dǎo)法官和調(diào)解員第一時間來到小區(qū)查看現(xiàn)場，并分別同各方當(dāng)事人見面，充分聽取各方意見，結(jié)合下水漏點情況等證據(jù)和8戶業(yè)主的陳述后，確認了物業(yè)公司提出的必須部分挖掘商業(yè)用房地面是唯一修復(fù)方案。陳某同意配合維修，但要求恢復(fù)原狀并補償經(jīng)營損失費5000元；8戶業(yè)主希望通過維修基金支付該筆費用，但維修基金的使用需要物業(yè)公司進行申請，而物業(yè)公司認為，維修、修復(fù)費用可以由維修基金支付，但不知曉業(yè)主要求的經(jīng)濟補償是否屬于“維修共同部分造成損失的賠償范圍”，如果可以納入維修基金，則可以通過維修基金解決。

二是釋法明理，引導(dǎo)促和。指導(dǎo)法官通過查閱相關(guān)規(guī)定，認為維修共同部分給業(yè)主造成的損失范圍是指施工時直接損壞的物品，顯然商戶經(jīng)營損失費不在其中。調(diào)解員先分別與雙方進行溝通，希望雙方換位思考，相互理解，并強調(diào)鄰里間和睦友善相處的重要性。經(jīng)過溝通，張某、薛某等8戶業(yè)主提出可以給予適當(dāng)補償。

三是面對面溝通，促成和解。調(diào)解員邀請張某、薛某等8戶業(yè)主代表及陳某進行“面對面”調(diào)解，將調(diào)解的重點放在雙方認可的補償金額上，并提出“以速度換金錢”的思路，即通過快速施工盡量減少商戶損失。最終，雙方就補償費用及支付形式達成一致意見。物業(yè)公司先墊付維修款，購買零件施工，同時準(zhǔn)備好申請專項維修資金的全部材料，盡快辦理手續(xù)，在保證了8戶業(yè)主正常生活的同時盡量減少陳某因維修造成的經(jīng)營損失。調(diào)解成功后，調(diào)解員經(jīng)走訪得知，雙方均表示非常滿意。

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處理結(jié)果

雙方達成調(diào)解協(xié)議，張某、薛某等8戶業(yè)主每戶補償陳某300元，共計2400元；物業(yè)公司在兩天之內(nèi)修復(fù)漏水點并將地面恢復(fù)原狀。

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解紛依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第288條、第290條

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解紛要旨

本案系因維修漏水管引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛。此類糾紛具有復(fù)雜性和多發(fā)性特點，常涉及多方利益訴求。一方面，相鄰業(yè)主在共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護上存在緊密聯(lián)系；另一方面，各自的權(quán)益訴求可能相互沖突，極易引發(fā)矛盾。本案化解難點在于：商戶要求的營業(yè)收入損失，未經(jīng)評估鑒定程序無法確定具體數(shù)額，但維修行為又確實會對其經(jīng)營造成客觀影響，若僅依據(jù)法定程序簡單處理，難以平衡雙方利益；若完全按照業(yè)主訴求處理，又缺乏法律支撐。本案中，法院委托物業(yè)糾紛調(diào)解組織進行先行調(diào)解，發(fā)揮行業(yè)調(diào)解組織對小區(qū)情況熟悉、與業(yè)主聯(lián)系緊密的優(yōu)勢，為雙方搭建溝通橋梁。調(diào)解過程中，調(diào)解員深入了解雙方需求和矛盾根源，注重情感溝通，引導(dǎo)雙方換位思考、互諒互讓；法院則發(fā)揮指導(dǎo)調(diào)解職能，做好釋法明理，確保調(diào)解工作的規(guī)范性和權(quán)威性，并指導(dǎo)調(diào)解員在法律框架內(nèi)兼顧實際情況和當(dāng)事人合理訴求，最終提出雙方均認可的化解方案，促使糾紛高效化解，快速恢復(fù)居民正常生產(chǎn)生活秩序，助力鄰里和諧。

推薦部門：營口市鲅魚圈區(qū)人民法院

化解單位（調(diào)解組織）：營口市鲅魚圈區(qū)人民法院 營口市鲅魚圈區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會

來源：多元解紛案例庫

審核丨黃艷輝

編輯丨秀 姿

制作丨李夢飛