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楔子

前幾天，我看到上海一些自媒體在提一個新名詞，叫做“抬板住宅”（抬板小區(qū)）。我當(dāng)時就想，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的造詞速度都快趕上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

受好奇心的驅(qū)使，讓我還是去找了一下這個叫做“安瀾上?！钡?/strong>項目。一查資料發(fā)現(xiàn)：原來是老熟人，因為我去年寫過這個項目，當(dāng)時叫做東安新村。

既然前面關(guān)注過這個項目，這次又刷到了它，那我今天就繼續(xù)寫寫這個叫做“安瀾上?！钡?/strong>項目，看看它是怎么成為”抬板住宅小區(qū)”的！

02

項目簡介

東安這個項目的開發(fā)，其實不是單一住宅開發(fā)項目，而是區(qū)域綜合體，總建設(shè)體量約80萬平方米，融合高端居住、商業(yè)服務(wù)、科研創(chuàng)新等多元業(yè)態(tài)。（如上圖）

而現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上曝光的鳥瞰圖，主要是住宅部分。而西側(cè)地塊現(xiàn)在叫做“安瀾上海”。（如下圖）

“安瀾上?！表椖康拈_發(fā)商是由 中海地產(chǎn) 、 招商蛇口 、 徐匯城投 和 中旅投資 組成的四大央國企聯(lián)合體?，具體開發(fā)執(zhí)行公司為上海中海海華房地產(chǎn)有限公司。

從目前的圖紙情況來看，該地塊包含7棟高層住宅（其中最南側(cè)兩棟為13層），戶型面積分布從195平方到復(fù)式的575平方。（如上圖）

而這個項目的住宅底層采用了架空的形式，而地下車庫則采用了抬高3.9米的方式，使得整個地塊的一層都成了架空層，這就是自媒體所謂的“抬板住宅”。（如下總圖）

另外，地塊的中央做了局部的掏空，向下挖了6.8米，形成了類似深坑酒店那樣的空間效果，當(dāng)然尺度沒那么大。（如下圖）

其實這個項目的看點很多，今天我就只分析一下“地下車庫抬高”這一個話題。

03

WHY?

將地下車庫抬高到±0.000以上，從技術(shù)上來說沒什么難度，但為什么上海以往的小區(qū)都不這么干呢？

原因很簡單，因為之前的規(guī)范規(guī)定：抬到地面以上的車庫，面積是要計入容積率的。

住宅一平方可以賣20萬，市中心的車位即使賣100萬/個，折合成每平米單價也就4萬左右，所以這是沒有哪個開發(fā)商愿意這么干的主要原因。

那為什么安瀾上海項目要這么干呢？

因為在今年上海的住宅新規(guī)里明確了：將小區(qū)內(nèi)部停車庫設(shè)置在底層架空層，其建筑面積不計入容積率。

而東安項目正好遇到了政策變化，享受到了“紅利”。其實在上海之外的很多城市，早已經(jīng)施行了這樣的規(guī)定，現(xiàn)成的案例也不少。比如說杭州·沐蘭臺項目就是設(shè)計的地上車庫。（如下圖）

因為杭州早在2024年底，就出臺容積率優(yōu)化的政策，允許車庫設(shè)置在地面上，而不計算容積率。

1.用于滿足停車配建最低標準的停車空間（包括獨立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、居住用地內(nèi)位于底層架空平臺下方的停車空間、位于建筑內(nèi)部的多層停車空間）不納入容積率計算（詳見附圖1，下圖）

有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

和杭州的地面停車樓都不算容積率相比，上海的政策還略顯保守了。

除了杭州之外，天津也出臺了相關(guān)的政策，鼓勵建筑師創(chuàng)新設(shè)計，造成“好房子”來。

2024年天津頒布的《住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》，明確住宅用地首層全架空車庫不計入容積率，鼓勵住宅采用架空平臺停車等多樣化停車形式，還鼓勵住宅首層多樣化利用，可設(shè)置健身房、兒童活動室等供業(yè)主活動的空間，也可設(shè)置便利店等商業(yè)，這促使開發(fā)商積極設(shè)計建設(shè)架空車庫住宅，推動了創(chuàng)新住宅在天津的發(fā)展。

天津中建·理想城，是天津新規(guī)發(fā)布后首個架空層住宅項目。結(jié)合天津的實際情況，引入新加坡的“空中花園城市”理念，項目通過架空平臺設(shè)計，將社區(qū)地坪整體抬高約5.4米作為架空層。（如下圖）

所以地面一層整體作為機動車停車庫，并不是什么新鮮事物，只是看政策是否給了“優(yōu)惠”。

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優(yōu)勢分析

目前所有的自媒體幾乎都在談“地下車庫”抬到地面的優(yōu)點，那到底有哪些優(yōu)點呢？

一、車庫的建安成本降低

眾所周知，地下車庫需要大開挖，所以成本居高不下。我特地去請教了造價的朋友彭工，以上海2萬方的車庫為例，如果覆土1米、層高3.9米，做了一個成本對比。

如果只建設(shè)地下一層車庫，只看土建成本的話，單方造價約6500-7000元/m2；而將地下車庫抬高到地面之上，造價會下降到3500- 4000元/m2，而造價貴主要是用在了基坑圍護上。

除此之外，建筑坡道和一些設(shè)備機房的面積都會進一步減少，等于車庫的總面積也減少了。

再加上建筑防水、車庫外墻、各種設(shè)備的成本也會大幅度減少，這也能省下不少錢。

所以一個2萬方的地下車庫抬到地面上之后，毛估估可以省下近1個億的成本，這可不是一筆小錢??！

二、車庫的客戶體驗會提高

地下室，不可避免的會讓人感覺不舒服，即使是通風(fēng)照明設(shè)備都上了，但總比不上地上。

而將車庫放在一層之后，可以和室外的景觀融為一體，這種體驗是地下車庫完全無法比擬的。

三、無懼極端天氣

地下車庫即使修建的再好，在臺風(fēng)天的時候，業(yè)主們也會擔(dān)心車庫受暴雨倒灌影響。

為此，我還特地寫過一篇文章講地下車庫如何擋水的，有興趣的朋友可以擴展閱讀：《》

而變成地面車庫之后，這種顧慮就消失了。要是還不放心，還可以把地面車庫標高進一步抬高。

四、歸家動線進一步優(yōu)化

以前，開車回家的業(yè)主停完車之后，都是從地庫電梯直接到樓上的家中，中途可能都看不到小區(qū)的美麗景觀。

而改成地面車庫之后，業(yè)主不僅能看到回家的“天空”，還有可能開車在小區(qū)里兜風(fēng)看“風(fēng)景”，這種體驗也是全新的。

五、雙重的“人車分流”

當(dāng)車庫在地面上之后，車庫頂部就成了居民可以自由活動的場地，主樓和這些活動場地之間通過連廊聯(lián)系。這里完全不受機動車的“威脅”，屬于完全態(tài)的人車分流。（如下圖）

而±0.000標高上，因為進入車庫的位置與行人進小區(qū)的位置可以錯開，所以這個標高上也是可以做到人車分流的。

地下車庫抬升到地面之后，帶來的好處是不言而喻的。但是人防面積的配置、主樓結(jié)構(gòu)埋深要求等也還是要繼續(xù)滿足的，所以安瀾上海項目還做了一個-6.8米的下挖，就是給地下部分通風(fēng)采光用的。（如上圖）

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結(jié)束語

簡單來說，將地下車庫抬到地面之上，就是所謂的“抬板住宅小區(qū)”了。

而之前這樣形式的小區(qū)很少見，主要是要計入容積率。而現(xiàn)在可以享受政策優(yōu)惠，減少建安成本，那開發(fā)商何樂而不為呢？

另外這種地庫抬高的建筑形式，也能形成空中花園的效果，還會給人“高人一等”的感覺，后面會不會成為新盤的流行趨勢呢？