◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

近日，一家“綠城”房開公司100%股權(quán)突然公開掛牌出售，迅速引起了地產(chǎn)圈的高度關(guān)注。

據(jù)了解，該標(biāo)的具體是“重慶綠城致嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)”，掛牌底價(jià)近5億元，轉(zhuǎn)讓方是蘇州馳湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其今年5月由成都潮鳴舒園置業(yè)有限公司改名而來。

這背后，就是業(yè)內(nèi)眾人皆知的“綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，穿透后是H股上市房企——綠城中國。

從掛牌披露看，若征集到意向受讓方，綠城要求其“一次性付款”，且受讓方須同意此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的標(biāo)的公司債權(quán)、債務(wù)由轉(zhuǎn)讓后的標(biāo)的公司繼續(xù)承繼。

重慶綠城致嘉主要項(xiàng)目之一是位于渝北區(qū)的“綠城·春溪雲(yún)廬”，附近就是中央公園，該樓盤銷售首推于2020年6月，主打99平米的帶裝修洋房產(chǎn)品，均價(jià)1.9萬元/㎡，后面開始賣152㎡左右的大戶型，總價(jià)300萬左右。據(jù)第三方平臺顯示，目前該樓盤住宅已售罄。

重慶綠城致嘉直接開發(fā)的另一樓盤就是位于渝北區(qū)禮嘉組團(tuán)的“綠城·曉峰印月”，據(jù)第三方平臺顯示，大概3年前已售罄，如今已是一個(gè)二手房小區(qū)。

另據(jù)悉，重慶綠城致嘉旗下還有一個(gè)子公司——重慶瑞進(jìn)合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，屬于綠城與合能這2家房企合作投資，主要項(xiàng)目就是“綠城·春月錦廬”，售樓部就是借用“綠城·春溪雲(yún)廬”的，從位置看應(yīng)是同個(gè)片區(qū)。

“綠城·春月錦廬”首次開盤于2023年3月，主力產(chǎn)品是建面99-125平裝修洋房，據(jù)第三方平臺顯示，最初均價(jià)1.9萬元㎡，后均價(jià)降到1.7萬元/㎡，今年以來均價(jià)1.55萬元/㎡。

從綠城整個(gè)盤面看，今年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1204億元，同比減少99億元，降幅7.6%，其中權(quán)益金額788億元，同比減少130億元，降幅14.16%。這可以看出權(quán)益銷售金額降幅偏大。

其中，綠城今年10月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售額122億元，同比減少32億元，降幅20.77%，相較于9月銷售額128億元且同比增幅20.75%遭遇大翻轉(zhuǎn)。

分析來看，綠城去年9至10月銷售均價(jià)從約3.46萬元/㎡降到均價(jià)2.96萬元/㎡差價(jià)5000元，而今年9月至10月銷售均價(jià)從約4.37萬元/㎡降到約3.4萬元/㎡差價(jià)約9700元，銷售結(jié)果卻“天差地別”。

來源：地產(chǎn)密探圖庫

業(yè)內(nèi)分析指出，當(dāng)前重點(diǎn)城市高端市場也面臨紅海競爭。大家都知道，這兩年重點(diǎn)城市地價(jià)越來越貴，溢價(jià)率越來越高，且高溢價(jià)地幾乎都被頭部幾家地產(chǎn)央國企“包圓”了，其中就包括綠城，在江浙滬重點(diǎn)樓市高溢價(jià)拿地尤為活躍。

今年中期業(yè)績會上，綠城高層曾提到，有些一二線城市地王頻出，比起上半年（下半年）風(fēng)險(xiǎn)在加大。

回頭看今年三季度及10月的全國樓市，的確難說企穩(wěn)，甚至還在往下掉。近來，一些機(jī)構(gòu)甚至發(fā)文呼吁“漲房價(jià)”，“房地產(chǎn)應(yīng)有金融屬性”等。

回到綠城，據(jù)克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月新增拿地土儲貨值1209億元，位列第四，而拿地耗資651億元，直接排名第三。

今年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)營收約533.7億元，同比減少了160多億元，降幅約23.3%；公司股東應(yīng)占凈利2.1億元，跟較上年同期的20.45億元暴降近9成，而少數(shù)股東分食了大量利潤，而這些少數(shù)股東有是什么來頭，曾引起市場關(guān)注。

就2025年前三季度而言，我們暫借參考綠城房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，該期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收682.54億元，較去年同期1092.55億元降幅約37.53%；凈利潤9.95億元，較去年同期48.5億元降幅79.5%；歸母凈利8347.5萬元，同比降幅近97%，而少數(shù)股東拿走9.11億元，同比降幅約58.2%。

臨近年底，綠城全年業(yè)績能否逆風(fēng)翻盤，仍有待觀察。僅就今年前三季度看，綠城歸母凈利下滑幅度確實(shí)太驚人了。

看行業(yè)規(guī)模第一的保利發(fā)展，今年前三季度營收1737.22億元，同比降幅4.95%；歸母凈利19.29億元，同比降幅75.3%。

要知道，保利、綠城等這幾年突然多家躋身行業(yè)頭部的多家地產(chǎn)央國企，就是此輪樓市深調(diào)以來的拿地先鋒，深調(diào)開啟后那幾年銷售飄紅，成為媒體聚光燈下的焦點(diǎn)，如今是否也被規(guī)模反噬了？這非常值得行業(yè)進(jìn)一步深思。