2025年快結(jié)束了，還有一個半月。

目前，青島已有個別重點(diǎn)板塊擺脫了低迷狀態(tài)，也有板塊持續(xù)堅(jiān)挺，量價穩(wěn)定。

當(dāng)然，也有板塊因供應(yīng)量激增、可能重新陷入困境。

整體看，年末青島市場可能會初步啟穩(wěn)。

今天，咱們通過市場呈現(xiàn)出的三個信號，展望新一年運(yùn)行態(tài)勢。

1、

第一個變化，市區(qū)樓市終于穩(wěn)住了。

觀察青島樓市，想看到回暖和穩(wěn)定的痕跡，一定要緊盯嶗山、市南和市北。市區(qū)樓市才是風(fēng)向標(biāo)。

比如，嶗山區(qū)，這兩年二手房震蕩的也比較厲害。但新房無比堅(jiān)挺，量價持續(xù)穩(wěn)定。

銀豐玖璽城連續(xù)多年，在嶗山豪宅市場中 “殺” 出一條血路，流動性和保值性雙雙爆表。

海信海德山莊、吾疆同樣表現(xiàn)亮眼，價格堅(jiān)挺+成交穩(wěn)定。

之前備受熱議的張村河片區(qū)，四大房企完全Hold住了，價格穩(wěn)住了，還有樓盤上調(diào)了售價。

那些喊著張村河降價、降價的“專家”估計(jì)要失望一陣了。

老市南和市北，歷史歲月和煙火氣，都融在老城的生活里，只要開發(fā)商不作，想持續(xù)順銷，不是難事。

老城區(qū)的歸屬感一直在。很多人舍不得離開，也不愿離開，很難對其它地方心動。

所以，這幾年，華潤潤府、遠(yuǎn)洋萬和云璟、通和啟章、中車、國信等項(xiàng)目，都不缺買家追隨。

老四方板塊，除了個別“先天不足”的老盤，多數(shù)還是在2025取得了不錯業(yè)績。比如，中海、保利、海信等。

歡樂濱海城的品質(zhì)盤，中信泰富九著，交付很成功。中信泰富以一己之力改變了大家對這個板塊的看法。

展望2026年，市區(qū)只有李滄東部可能會承受一些壓力，因?yàn)楣┑靥l繁，新盤又要扎堆了。

其他板塊，要良性很多。嶗山很穩(wěn)；浮山后、老市北，都還不錯。

2、

“保交樓”工作取得了不少進(jìn)展。不黑不吹，保交樓這方面，青島做的很低調(diào)，基本也沒怎么宣傳。但是，有不少曾經(jīng)的問題項(xiàng)目，確實(shí)最終交付到了購房者手里。

至少沒躺平，至少沒擺爛。比如，嶗山首府（佳源華府），佳源出現(xiàn)資金問題后，項(xiàng)目陷入危機(jī)。二期曾多次登上“延期”名單，也多次被供應(yīng)商起訴。

今年下半年，不少業(yè)主收到了交付通知書。開發(fā)商很低調(diào)，沒大張旗鼓宣傳。業(yè)主們陸續(xù)拿了房子鑰匙。

膠南實(shí)地薔薇國際，曾經(jīng)也是“老大難”，保交樓艱難進(jìn)行中。

城陽北岸旗下多個樓盤，雖然因緩慢施工被業(yè)主投訴，但陸續(xù)也都有進(jìn)展。綠茵城一期交付的還算及格。

和達(dá)可園、智慧生態(tài)城、云辰、熙園……多個盤已經(jīng)保交付成功。

市區(qū)平臺公司旗下的樓盤，雖然品質(zhì)一般，但交付這一關(guān)還是能扛過去的。

比如，諾德逸安居。之前宣傳今年買、今年住?，F(xiàn)在看，情況比較難，進(jìn)度有問題。

項(xiàng)目官微四月份發(fā)過一次工程進(jìn)展以后，再也沒更新進(jìn)度。據(jù)說原計(jì)劃今年底交付，現(xiàn)在看難度不小。

但大家都明白，此盤不會爛尾。

另外，走高品質(zhì)路線的張村河高端盤，陸續(xù)交付了。海信、越秀，兩大主力盤，交付的品質(zhì)都不錯，尤其是海信君璽。

君璽，完全對得起這個案名、這個產(chǎn)品系，對得起業(yè)主厚愛。

當(dāng)然，凡事都是特殊性。張村河目前唯一掉隊(duì)的項(xiàng)目就是融創(chuàng)壹號院三期。短期看，大概率很難解決。

3、

剛需、普通改善、終極改善，完全奔向不同的方向了。三者之間的購房邏輯完全不一樣了。

這是2025年青島樓市的又一變化。

以前能選主城區(qū)，就選主城區(qū)，但不得不說的是，現(xiàn)在主城區(qū)也已經(jīng)開始分化了。

主要分化體現(xiàn)在新與舊之間的分化，樓盤與樓盤之間的分化。

隔了一條街，新房價格可能是二手房的二倍；同板塊的兩個不同樓盤，定價可能相差20%甚至更多。

剛需板塊，就是剛需扎堆。不要在剛需板塊，買所謂的改善盤。

比如，四方、李滄北，樓盤扎堆，客群價格敏感度很高。在這種區(qū)域，你做所謂精品產(chǎn)品，很容易曲高和寡，被高高掛起。

豪宅片區(qū)，冒出來的特價盤，打價格戰(zhàn)的樓盤，也要遠(yuǎn)離。

一旦走上價格戰(zhàn)之路，這個盤的品質(zhì)將很難保證，而且資金鏈也是一個大問號。

對于剛需來說，有兩條路。一是，奔著掉隊(duì)的特價樓盤去。比如，城陽汽車北站板塊的仙山花園，8000—10000的單價，現(xiàn)房，品質(zhì)一般，可是價格到位。

二是，尋找市區(qū)高性價比二手房。市區(qū)總價100多萬的小戶型，太多了，各區(qū)域都有，可選擇面很廣。

普通改善，總價200—400萬左右預(yù)算。就別考慮低價盤了。低價盤的bug實(shí)在太多了。

這部分群體，可以看看市區(qū)次新房，浮山后F4。也可以研究四方、東李的品質(zhì)盤，比如，青特璟譽(yù)、世園金茂府。

高端改善，基本都去市南、嶗山看豪宅系列了。其他區(qū)域，想走高端，把這部分群體吸引過去，太難了。

能買前海一線豪宅，是高端改善的首選，確實(shí)很難撼動。

最后，還是和大家啰嗦兩句。市場的變化，給購房者敲響了警鐘，房地產(chǎn)市場早已回歸理性，靠炒短線的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。

迷茫、困惑，大家都一樣。過去的經(jīng)驗(yàn)已然失效，需要更加謹(jǐn)慎地審視市場。

各位，一起努力！