打開京東資產(chǎn)平臺(tái)，搜索欄自動(dòng)聯(lián)想的熱詞不再是電子產(chǎn)品，而是"銀行直供房"。四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌2.4萬套、廣東農(nóng)信1.2萬套、遼寧農(nóng)信1.1萬套......這些冰冷的數(shù)字背后，是銀行柜臺(tái)正在演變?yōu)橹袊畲蟮?線上售樓處"。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)集體變身房產(chǎn)中介，這場(chǎng)史無前例的資產(chǎn)大甩賣，究竟釋放出怎樣的市場(chǎng)信號(hào)？

銀行倉庫里的"不動(dòng)產(chǎn)堰塞湖"
蘭州農(nóng)商行打包出售的471套商業(yè)用房，像超市貨架上的臨期商品般被標(biāo)注"五折起拍"；吉林銀行員工的朋友圈里，房產(chǎn)銷售海報(bào)取代了理財(cái)產(chǎn)品廣告；廣東某農(nóng)信社的年度報(bào)告中，"抵債資產(chǎn)處置率"首次超越"不良貸款率"成為核心KPI。這些細(xì)節(jié)拼湊出一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：銀行手里積壓的房產(chǎn)，已從零星抵押物升級(jí)為需要系統(tǒng)性消化的"不良資產(chǎn)包"。

與傳統(tǒng)法拍房不同，這批"銀行直供房"具有鮮明的時(shí)代特征。從區(qū)域分布看，新一線城市占比38%成為重災(zāi)區(qū)，沈陽、成都等地的商業(yè)物業(yè)占比高達(dá)62%；三四線城市則以住宅為主，但普遍存在配套缺失問題，如海南澄邁某度假房入住率不足10%。更值得關(guān)注的是單家銀行處置規(guī)模——四川農(nóng)信2.4萬套的掛牌量，相當(dāng)于中型房企兩年的開發(fā)量。

斷供潮背后的債務(wù)鏈崩塌
遼寧沈撫新區(qū)某學(xué)區(qū)房的拍賣檔案里，記錄著典型的債務(wù)傳導(dǎo)路徑：開發(fā)商抵押在建工程獲取經(jīng)營貸→銷售遇冷資金鏈斷裂→銀行收回250套抵債房→掛牌價(jià)較市場(chǎng)低30%仍六次流拍。這類案例在2024年企業(yè)貸款違約數(shù)據(jù)中得到印證——以房產(chǎn)為抵押物的對(duì)公不良貸款同比激增217%。

個(gè)人住房貸款同樣暗流涌動(dòng)。某股份制銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，其收回的住宅類抵押物中，"負(fù)資產(chǎn)"（未還貸額超過市價(jià)）占比已達(dá)19%。當(dāng)鄭州某購房者發(fā)現(xiàn)同小區(qū)銀行直售價(jià)比自家房貸余額還低40萬時(shí)，斷供就成了理性選擇。這種"房價(jià)下跌→斷供增加→銀行拋售→房價(jià)再跌"的惡性循環(huán)，正在考驗(yàn)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)隔離能力。

流動(dòng)性危機(jī)還是價(jià)值重估？
對(duì)比歷史數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)有趣現(xiàn)象：當(dāng)前銀行處置規(guī)模雖創(chuàng)紀(jì)錄，但主要集中在外圍區(qū)域。核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍被銀行攥在手中，如北京某國有大行2024年處置的CBD寫字樓，成交價(jià)反而較評(píng)估值上浮12%。這種"劣質(zhì)資產(chǎn)出清，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)惜售"的分化策略，更像市場(chǎng)自發(fā)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)過程。

從宏觀經(jīng)濟(jì)視角看，銀行加速處置恰與居民部門去杠桿同步。2024年全國法拍房數(shù)量同比增長53%，但銀行直售渠道的均價(jià)降幅（25%）遠(yuǎn)低于法拍市場(chǎng)（38%）。這說明金融機(jī)構(gòu)正在用"以價(jià)換量"的精準(zhǔn)策略，避免資產(chǎn)價(jià)格螺旋式下跌。正如某資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人所言："現(xiàn)在不是沒有接盤俠，而是買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的定價(jià)認(rèn)知需要重新校準(zhǔn)。"

十字路口的三種可能
情景一：軟著陸模式。隨著保障房建設(shè)加速，銀行將偏遠(yuǎn)地段住宅批量轉(zhuǎn)讓給地方政府，2025年底前完成50%存量去化，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。這需要財(cái)政政策與金融政策的精密配合，目前已有廣東、浙江等地試點(diǎn)"銀政合作"收儲(chǔ)模式。

情景二：流動(dòng)性陷阱。若處置速度持續(xù)快于市場(chǎng)消化能力，可能引發(fā)區(qū)域性價(jià)格踩踏。參考日本經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)銀行拋售量達(dá)市場(chǎng)總成交量20%時(shí)，將觸發(fā)非理性拋售。目前四川等地的銀行房源占比已接近15%警戒線。

情景三：新平衡格局。商業(yè)地產(chǎn)通過REITs證券化，住宅市場(chǎng)形成"商品房+保障房+銀行直供房"三級(jí)體系。建設(shè)銀行近期試水的"租賃權(quán)信托"產(chǎn)品，或許預(yù)示著存量時(shí)代的創(chuàng)新方向。

對(duì)于普通購房者而言，銀行甩賣潮既是警示也是機(jī)遇。成都某剛需家庭以市場(chǎng)價(jià)七折購得銀行處置房，省下的80萬恰好覆蓋子女教育基金；但沈陽某投資者抄底的30套公寓，卻因物業(yè)缺失陷入長期空置。當(dāng)住宅逐漸剝離金融屬性，或許正如某位銀行資產(chǎn)保全經(jīng)理所說："撿漏的前提，是做好住十年的準(zhǔn)備。"