近期，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行，通過阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)交易平臺大量直接銷售房產(chǎn)，部分中小銀行掛牌出售的房產(chǎn)更是達(dá)到數(shù)千套之多。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個人借款人無力還貸時，銀行通過司法程序取得房產(chǎn)所有權(quán)，然后以房東身份直接出售。

與普通二手房相比，這類房產(chǎn)普遍以低于市場價10%-30%的價格銷售，有的甚至低至市價的一半。

銀行大量賣房子，釋放了什么信號？

1.“銀行直供房”激增

“銀行直供房” 并非新生事物，但近期其數(shù)量和價格折扣力度均達(dá)到前所未有的水平。

在阿里資產(chǎn)平臺的“銀行清倉”欄目中，全國各地銀行掛牌的房產(chǎn)信息密集涌現(xiàn)。國有大行、城商行、農(nóng)商行紛紛加入這一行列，其中中小銀行成為直供房的主力軍。

齊齊哈爾農(nóng)商行掛牌住宅起始價9.9萬元，該行當(dāng)前有108套房產(chǎn)在售，價格跨度從10萬元至800萬元，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房；蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)1130個，2025年增至1779個；吉林銀行超過2000個，天津銀行接近1300個。

低價是這些銀行直供房最突出的標(biāo)簽。在黑龍江，某農(nóng)商行的抵債資產(chǎn)，哈爾濱市松北區(qū)一處176.24平方米的住宅，以31.5萬元的價格成交，折算下來每平方米僅1800元。而該小區(qū)同戶型的市場掛牌價最低為3700元/平方米，銀行售價幾乎只有市場價的一半。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“直售房產(chǎn)的銀行，多為中小銀行，農(nóng)信社，這主要是由于過去樓市上行期，這些銀行對資質(zhì)較弱、經(jīng)營不規(guī)范的開發(fā)商發(fā)放了貸款。”

2.銀行賣房原因

海量銀行直供房背后，不良貸款激增是直接原因。

開源證券研報指出，2025年中報顯示上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。與此同時，個人經(jīng)營貸不良整體呈上升趨勢，部分銀行上升幅度超30bp。

房價持續(xù)調(diào)整，部分借款人現(xiàn)金流緊張，個人按揭和經(jīng)營貸不良率均現(xiàn)抬頭，銀行手里積壓的抵押房產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹。

除此之外，年末考核壓力也是銀行加速處置資產(chǎn)的重要推手。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，“不良貸款認(rèn)定趨嚴(yán)，年末計提和資本充足率考核臨近，銀行有動力在賬面上盡快瘦身。”

銀行加速處置房產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，是一場在效率與價值之間的艱難平衡。

傳統(tǒng)的不良債權(quán)處置路徑，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現(xiàn)，整個周期動輒兩三年之久，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這一過程可能進(jìn)一步拉長。

對于銀行而言，抵債資產(chǎn)是沉重的包袱，因?yàn)殂y行并不具備專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營能力，而傳統(tǒng)法拍渠道的堵塞也促使銀行轉(zhuǎn)向直售。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年6月法拍房供應(yīng)達(dá)3.2萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高，但僅成交3215套。當(dāng)月平均起拍折價率28.4%，為2025年以來第二低點(diǎn)。

某城商行貸后管理人員坦言，“以往不良房產(chǎn)處置周期長達(dá)2-3年，現(xiàn)在通過直售模式，半年內(nèi)就能完成變現(xiàn)，有的甚至更快”。

3.房市影響

銀行直供房的激增，正在對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

首先，這些低價房源正在攪動不少城市的二手房交易格局。憑借顯著的價格優(yōu)勢及產(chǎn)權(quán)無糾紛的特點(diǎn)，銀行直供房不僅吸引大量剛需購房者駐足，更對同小區(qū)其他房源價格形成壓制。

其次，銀行體系內(nèi)持有的大量抵押資產(chǎn)，也可能面臨資產(chǎn)減值的壓力。近期國有大行已獲得財政部注資，核心一級資本得到補(bǔ)充，但大量中小銀行在這一過程中可能承受較大壓力。

不同于單個急于出售房產(chǎn)而降價的個人房東，銀行部門集中拋售抵押房，對全國房地產(chǎn)市場價格體系都將形成沖擊。

這種沖擊可能形成一種循環(huán)：銀行越是降價推盤，周邊房價越受壓制，進(jìn)而導(dǎo)致更多抵押房產(chǎn)成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)一步加劇銀行處置壓力。

不過對于購房者而言，銀行直供房提供了一定的撿漏機(jī)會。

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢。多位銀行業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長期租約等潛在隱患。

銀行直供房相當(dāng)于銀行已經(jīng)幫購房者過濾了一遍風(fēng)險。銀行會提前完成債權(quán)債務(wù)剝離，購買這類房產(chǎn)的法律風(fēng)險遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)法拍房。而且從價格機(jī)制上看，法拍房靠競價，有時會越拍越貴，而銀行直供房定價更平穩(wěn)一些。

然而，撿漏不等于盲目入手。金融領(lǐng)域資深律師唐春林提醒：“如果個人要購買的話，一定要實(shí)地查看房產(chǎn)現(xiàn)狀及周邊情況，摸清房屋的真實(shí)權(quán)屬狀況，排除潛在爭議或隱患?！?/p>

盡管如此，不少直供房以流拍而告終。這表明，即使是低價的銀行直供房，在市場下行期也并非都能順利找到買家。

銀行直供房的激增只是一個表面現(xiàn)象，其背后反映的是房地產(chǎn)市場加速下行與金融風(fēng)險化解的復(fù)雜博弈。

隨著年末考核節(jié)點(diǎn)臨近，銀行被迫加速甩賣房產(chǎn)以回籠資金、降低不良率，這一趨勢可能還將持續(xù)一段時間。

而對于普通購房者來說，面對低至市價七折的“銀行直供房”，在把握撿漏機(jī)會的同時，更需牢記一句古老的投資格言：“天上不會掉餡餅”——即使出售方是銀行。