來(lái)源：大偉看樓市

2026馬年開年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)久違的密集政策暖意，從中央定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，到地方利好政策密集落地，從官方批量收購(gòu)老破小，到限購(gòu)限貸全面松綁、房貸利率再創(chuàng)新低，一套“自上而下、精準(zhǔn)發(fā)力、多點(diǎn)協(xié)同”的救市組合拳全面打響，清晰釋放出一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：馬年房地產(chǎn)新一輪救市潮已然啟動(dòng)。不同于以往零散的調(diào)控微調(diào)，此次救市潮力度更大、覆蓋更廣、針對(duì)性更強(qiáng)，既是對(duì)沖行業(yè)下行壓力、化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的務(wù)實(shí)之舉，也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵布局，將深刻改寫馬年乃至未來(lái)幾年的樓市格局。

回顧過(guò)去四年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，單邊下行態(tài)勢(shì)持續(xù)蔓延，市場(chǎng)困境日益凸顯：二手房庫(kù)存高企，大量老破小陷入“賣不掉、住不好、拆不了”的尷尬，成為樓市流動(dòng)性的“死角”；置換鏈條梗阻，改善型家庭因老房難以變現(xiàn)，無(wú)力購(gòu)置新房，進(jìn)而拖累新房市場(chǎng)去化；房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清，融資困難、交付擔(dān)憂仍在影響市場(chǎng)信心；部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，業(yè)主恐慌性拋售情緒蔓延，形成“降價(jià)—觀望—再降價(jià)”的負(fù)向循環(huán)。在此背景下，馬年官方主動(dòng)出手，啟動(dòng)新一輪救市潮，既是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的必然要求，也是破解行業(yè)痛點(diǎn)、惠及民生的迫切需要，其緊迫性與力度均創(chuàng)下近五年新高。

此次馬年救市潮，最鮮明的特征是“全方位、多層次、精準(zhǔn)化”，不再是單一政策的“單兵突進(jìn)”，而是形成了“需求端托底、供給端紓困、存量端盤活”的三維發(fā)力格局，每一項(xiàng)政策都直擊市場(chǎng)核心痛點(diǎn)，協(xié)同發(fā)力撬動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。

需求端，官方持續(xù)放寬限制、降低購(gòu)房成本，全力激活剛需與改善需求，筑牢市場(chǎng)復(fù)蘇的根基。截至2026年2月中旬，全國(guó)已有超100個(gè)城市出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，覆蓋一線、強(qiáng)二線至三四線全層級(jí)城市。一線城市率先松綁，北京、上海、深圳等放寬非戶籍人口購(gòu)房社保年限，降低落戶門檻，為新市民、青年人打開購(gòu)房通道；強(qiáng)二線城市全面取消限購(gòu)、限售，部分城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免政策，多孩家庭、人才家庭可享受額外購(gòu)房?jī)A斜；

三四線城市則全面放開購(gòu)房限制，同步下調(diào)房貸利率，降低購(gòu)房門檻。在金融支持方面，房貸利率降至歷史低位，全國(guó)主流首套房貸利率正式跌破3%關(guān)口，部分城市憑借貼息政策步入“2字頭”區(qū)間，首套房首付比例普遍下調(diào)至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，一系列舉措直接降低了購(gòu)房成本，緩解了購(gòu)房者的資金壓力，逐步化解市場(chǎng)觀望情緒。

供給端，官方聚焦房企紓困與交付保障，著力化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，修復(fù)市場(chǎng)信心。一方面，持續(xù)優(yōu)化房企融資環(huán)境，落地房企融資“白名單”制度，拓寬優(yōu)質(zhì)房企融資渠道，加大信貸、債券、股權(quán)融資支持力度，幫助房企緩解資金壓力，推動(dòng)債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，截至目前已有近20家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)逐步解除；另一方面，強(qiáng)化“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，暢通監(jiān)管資金撥付渠道，推動(dòng)現(xiàn)房銷售制度穩(wěn)步推進(jìn)，切實(shí)保障購(gòu)房者合法權(quán)益，化解交付擔(dān)憂，從根源上修復(fù)市場(chǎng)信任。與此同時(shí)，官方鼓勵(lì)房企優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，聚焦剛需與改善型住房建設(shè)，提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，滿足居民多元化居住需求，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型。

存量端，官方創(chuàng)新推出老破小批量收購(gòu)政策，成為此次救市潮的“亮點(diǎn)”與“突破口”，也是打通樓市循環(huán)的關(guān)鍵舉措。不同于以往棚改的大拆大建，此次官方收購(gòu)由國(guó)企主導(dǎo)、金融支持，以上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)為試點(diǎn)，逐步向全國(guó)重點(diǎn)城市擴(kuò)圍，截至目前已有36個(gè)城市發(fā)布老破小收儲(chǔ)具體公告，80余個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)企收購(gòu)存量住房。

收購(gòu)房源主要聚焦2000年以前建成、70平方米以下、產(chǎn)權(quán)清晰的中小戶型老破小，遵循市場(chǎng)化定價(jià)原則，收購(gòu)價(jià)略高于二手房市場(chǎng)價(jià)，為業(yè)主提供穩(wěn)定、快捷的退出通道；收購(gòu)資金由國(guó)有大行提供專項(xiàng)貸款支撐，確保資金足額及時(shí)到位。此舉不僅盤活了存量閑置資產(chǎn)，解決了老破小業(yè)主“賣房難”的痛點(diǎn)，還能將收購(gòu)房源改造為保障性租賃住房，快速補(bǔ)充保障房供給，同時(shí)打通“賣舊—買新”的置換鏈條，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)保障、通循環(huán)”的多重目標(biāo)。

深入分析不難發(fā)現(xiàn)，馬年新一輪救市潮的啟動(dòng)，并非“大水漫灌”式的刺激，而是有著清晰的底層邏輯與戰(zhàn)略考量，核心是“穩(wěn)預(yù)期、去風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型、保民生”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、回歸居住屬性。從宏觀層面看，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的重要支柱，救市并非為了重啟房?jī)r(jià)普漲，而是為了遏制市場(chǎng)單邊下行，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供穩(wěn)定支撐；從民生層面看，住房是民生之本，救市的核心是保障剛需群體的居住需求，解決新市民、青年人的住房難題，盤活老業(yè)主的沉睡資產(chǎn)，讓普通家庭共享城市發(fā)展紅利；從行業(yè)層面看，救市是為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)出清過(guò)剩產(chǎn)能，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)行業(yè)擺脫高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，進(jìn)入存量盤活、品質(zhì)提升、穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

隨著救市政策的持續(xù)落地，馬年樓市已出現(xiàn)積極回暖信號(hào)，市場(chǎng)底部逐步確認(rèn)。數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月，全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交量環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%，其中北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬(wàn)套高位；新房市場(chǎng)同樣暖意凸顯，核心城市核心板塊去化周期縮短，開盤即售罄的現(xiàn)象重現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤成為成交主力。價(jià)格端，全國(guó)70城房?jī)r(jià)環(huán)比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，二手房?jī)r(jià)格結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)近兩年的下行趨勢(shì)，業(yè)主報(bào)價(jià)上調(diào)、議價(jià)空間收窄，市場(chǎng)從“買方市場(chǎng)”快速向“賣方市場(chǎng)”傾斜，觀望情緒逐步瓦解。

展望馬年全年，新一輪救市潮仍將持續(xù)發(fā)力，政策紅利有望進(jìn)一步釋放，但“房住不炒”的底線不會(huì)動(dòng)搖，“因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力”仍將是調(diào)控主基調(diào)。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)救市政策，政策力度將根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，重點(diǎn)向剛需、改善需求和民生保障傾斜；官方收購(gòu)老破小的政策將進(jìn)一步擴(kuò)圍，收購(gòu)范圍可能從老破小延伸至存量商品房，資金支持力度加大、流程更加便捷；房企融資環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步化解，行業(yè)集中度有望提升；市場(chǎng)將呈現(xiàn)“筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的態(tài)勢(shì)，一線及強(qiáng)二線核心城市將率先實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇，三四線城市仍以去庫(kù)存為主，“K型分化”成為市場(chǎng)最鮮明的特征。

對(duì)于普通購(gòu)房者、業(yè)主和房企而言，需認(rèn)清此次救市潮的核心邏輯，理性把握政策紅利。對(duì)于剛需購(gòu)房者，當(dāng)前房貸利率低、購(gòu)房門檻低，且市場(chǎng)選擇空間大，是難得的上車窗口期，可優(yōu)先選擇配套成熟、性價(jià)比高的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避免盲目跟風(fēng)；對(duì)于老破小業(yè)主，可抓住官方收購(gòu)政策紅利，優(yōu)先出售產(chǎn)權(quán)清晰、符合收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的房源，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，有改善需求的可借助“以舊換新”政策，低成本置換優(yōu)質(zhì)房源；對(duì)于房企，需主動(dòng)順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，聚焦核心城市、核心板塊，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升房屋品質(zhì)，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，擺脫對(duì)高杠桿模式的依賴，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

綜上，馬年官方出手啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)救市潮，是政策、資金、市場(chǎng)三重力量協(xié)同發(fā)力的必然結(jié)果，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史必然。此次救市潮不僅是穩(wěn)定市場(chǎng)、化解風(fēng)險(xiǎn)的“及時(shí)雨”，更是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、惠及民生的“長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)”。隨著各項(xiàng)政策的持續(xù)落地見效，樓市將逐步擺脫下行壓力，回歸平穩(wěn)理性的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也將在轉(zhuǎn)型中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。對(duì)于每一個(gè)市場(chǎng)參與者而言，唯有認(rèn)清趨勢(shì)、理性決策，才能抓住政策紅利，實(shí)現(xiàn)自身利益與行業(yè)發(fā)展的雙贏。