深圳梅林關(guān)將新增上萬套住宅？二手房業(yè)主要哭暈在廁所里？

今天在梅林關(guān)片區(qū)新規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容的評論區(qū)看到這樣一條留言，瞬間引起我的好奇：上萬套新規(guī)住宅，到底是怎么來的？

查了一下，大抵是找到了出處——有文章根據(jù)2023年梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)國際咨詢優(yōu)勝方案得出的結(jié)論，文章的標(biāo)題直接點(diǎn)出“萬套住宅”。

▲ 文章截圖

梅林關(guān)片區(qū)真的會迎來天量住宅供應(yīng)嗎？

投資近700億、將實(shí)現(xiàn)4線換乘

深圳這個區(qū)域要翻身了

上個月，龍華區(qū)舉行梅林關(guān)片區(qū)總設(shè)計(jì)師聘任儀式，把這個片區(qū)的改造動態(tài)再拉回到人們的視線中。

▲梅林關(guān)片區(qū)航拍圖

先來梳理一下梅林關(guān)的變遷：

作為連接龍華、龍崗坂田與福田的要塞，梅林關(guān)成為深圳早晚高峰最堵的地方之一，也被調(diào)侃“英雄難過梅林關(guān)”。

這些年，有關(guān)部門一直在為解決梅林關(guān)擁堵問題做出努力，包括改造梅林檢查站、優(yōu)化提升主干道（新彩通道、坂銀通道開通等）、加快軌道交通建設(shè)等。

2021年，龍華區(qū)政協(xié)委員提出的 打造梅林關(guān)片區(qū)門戶樞紐的提案，被確定為年度重點(diǎn)協(xié)商議題之一。

自此，梅林關(guān)片區(qū)改造被提上日程。

2023年3月， 梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)國際咨詢面向全球發(fā)布征集公告，7月由AREP+同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司+深圳市建筑科學(xué)研究院股份有 限公司聯(lián)合體的方案獲得優(yōu)勝獎。

▲ 優(yōu)勝獎方案整體效果圖

2024年10月，龍華區(qū)委副書記、區(qū)長雷衛(wèi)華曾透露：“我們正加速推進(jìn)梅林關(guān)片區(qū)規(guī)劃建設(shè)，對標(biāo)紐約哈德遜城市廣場、巴黎拉德芳斯區(qū)打造垂直立體的‘軌道上蓋之城’，新增開發(fā)量達(dá)180萬平方米，總投資近700億元，‘英雄難過梅林關(guān)’將徹底成為歷史?！?/strong>

▲圖源@深圳龍華于2024年10月25日推文

今年1月，龍華區(qū)發(fā)布梅林關(guān)片區(qū)開發(fā)運(yùn)營前期服務(wù)商項(xiàng)目（A）招標(biāo)公告，由中建三局中標(biāo)。

根據(jù)招標(biāo)文件，梅林關(guān)片區(qū)的研究范圍為東至星河丹堤和豐澤湖山莊邊界，西至牛咀水庫，南至南坪快速，北至龍華大道、新區(qū)大道、金龍路，面積為1.10平方公里。

▲圖源招標(biāo)文件

▲梅林關(guān)片區(qū)改造大致范圍

當(dāng)中有幾個重點(diǎn)信息：

1、梅林關(guān)片區(qū)開發(fā)量超 200 萬平方米。

片區(qū)內(nèi)道路、場站、地 鐵、城際站、管廊等設(shè)施將開展大規(guī)模高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)。

2、核心區(qū)區(qū)域一體化統(tǒng)籌基于軌道樞紐、梅觀大道下沉改造與跨線橋建設(shè)、空中平臺等實(shí)施建設(shè)。

劃定設(shè)計(jì)范圍面積約 0.28 平方公里，建筑面積約 70.78 萬㎡。

3、將實(shí)現(xiàn)四線換乘。

梅林關(guān)片區(qū)有現(xiàn)狀梅林關(guān)站（6 號線）、民樂站（4 號線）兩處地鐵站，以及軌道 22 號線（即將建設(shè)）與中軸城際規(guī)劃站點(diǎn)，根據(jù)文件需求，需對 TOD 開發(fā)地塊的詳細(xì) 設(shè)計(jì)以及四線換乘通道 的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

將新增9宗涉住宅用地

容積率或不高于3.1

梅林關(guān)片區(qū)改造后，會有新增住宅的供應(yīng)嗎？

有，但大概率沒有萬套那么“驚悚”。

從住宅用地的體量來看，今年1月官方招標(biāo)文件中的圖示與2023年7月梅林關(guān)片區(qū) 城市設(shè)計(jì)國際咨詢優(yōu)勝方案并不完全一致。

▲ 招標(biāo)文件顯示的涉住宅地塊（R2，為黃色及黃紅間隔地塊）

招標(biāo)文件顯示規(guī)劃有11宗涉 住宅 地塊，其中2宗地顯示為保留（梅龍閣、翠嶺華庭、鼎曦大廈等不在改造范圍內(nèi)）。

對比地圖發(fā)現(xiàn)，要變更為涉 住宅 的地塊包括警犬訓(xùn)練基地、第二強(qiáng)制隔離戒毒所、交警支隊(duì)龍華大隊(duì)福南中隊(duì)辦公地點(diǎn)等。

▲ 梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)國際咨詢設(shè)計(jì)優(yōu)勝方案的圖示

對比來看，官方招標(biāo)文件中的供應(yīng)體量比優(yōu)勝方案的住宅規(guī)劃有所減少。（供參考，以官方最終落實(shí)為準(zhǔn)）

其次，上述“萬套住宅”是按容積5.0左右計(jì)算及后續(xù)可能更改用地性質(zhì)進(jìn)行推斷。

后者誰都說不準(zhǔn)，但前者，可以參考與梅林關(guān)片區(qū)改造項(xiàng)目一路之隔的中海云頌玖章項(xiàng)目。

這個項(xiàng)目前身是中海在今年拿下的A802-0309地塊，容積率2.8。

實(shí)際上，今年深圳出讓的大部分宅地都低于3.1，按《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的要求落實(shí)，當(dāng)前城市更新項(xiàng)目也已出現(xiàn)“限容積、限高”的要求。

體量縮減、受限于低容積要求，梅林關(guān)片區(qū)住宅的新增供應(yīng)雖不至于“萬套”，但無可避免將會對片區(qū)內(nèi)的二手房造成沖擊。

如果你也在關(guān)注梅林關(guān)片區(qū)，你會考慮下手二手房還是等未來的低密新房？