起拍樓面地價(jià)才2720元/㎡？青島地鐵上蓋的15萬(wàn)㎡超級(jí)商業(yè)地標(biāo)，為何白菜價(jià)出讓？中糧大悅城，這個(gè)讓青島人又愛(ài)又恨的名字，這次真要?dú)⒒貋?lái)了？

▲大悅城二期地塊

近日，青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，市北區(qū)原青島裝飾城地塊，位于遼寧路以南、寧海路以西，占地50417.1㎡，容積率2.5，總建面151042.75㎡，其中地上建面約126042.75㎡、地下一層建面25000㎡，地塊為商業(yè)用地（零售商業(yè)），起拍樓面地價(jià)2720元/㎡，起拍總價(jià)4.1億，將于12月5日拍賣(mài)。

▲大悅城二期地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)

時(shí)間倒回2016年，大悅城落戶市北區(qū)的消息曾轟動(dòng)一時(shí)。二期地塊（即原裝飾城地塊）規(guī)劃為商業(yè)體，然而這一等，就是將近十年！2019年原青島裝飾城拆除時(shí)，所有人都以為中糧大悅城會(huì)立刻動(dòng)工，結(jié)果沒(méi)想到，這期間傳了無(wú)數(shù)次“即將開(kāi)工”，最后都不了了之。?

▲大悅城一期

▲大悅城二期地塊

為什么拖這么久？市北區(qū)官方曾經(jīng)解釋過(guò)，主要是中糧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，加上測(cè)算后覺(jué)得投資回報(bào)率不高，就臨時(shí)變卦了。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年7月，市北區(qū)濱海產(chǎn)業(yè)新區(qū)管委會(huì)和中糧青島公司正式簽訂《青島啤酒文化休閑商務(wù)區(qū)二期項(xiàng)目合作協(xié)議》，地塊控規(guī)也做出了相應(yīng)調(diào)整。

▲調(diào)整后的控規(guī)圖

大悅城二期地塊，從協(xié)議簽署到土地掛牌，不到4個(gè)月，這效率杠杠的，在青島算非?？斓牧?。而且起拍價(jià)定得不高，起拍樓面地價(jià)才2720元/㎡，很明顯，市北區(qū)給足了誠(chéng)意，希望中糧大悅城二期能盡快落地。

▲青島大悅城效果圖

放眼全國(guó)，中糧大悅城是個(gè)特殊的存在——它不像萬(wàn)達(dá)那樣快速?gòu)?fù)制，也不只盯著頂奢客群，而是精準(zhǔn)錨定18~35歲的年輕人，用主題街區(qū)、首店經(jīng)濟(jì)、潮流展覽等，專為新興中產(chǎn)打造城市商業(yè)空間，做成年輕人的社交場(chǎng)。

但問(wèn)題是，中糧大悅城這幾年自己也過(guò)得不舒坦，處境早已今非昔比。2023年，大悅城地產(chǎn)（0213.HK）從港交所退市。這意味著，資本市場(chǎng)不看好大悅城的重資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式，覺(jué)得回報(bào)率太低。退市后的大悅城，雖然喊著要"輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型"，但手里的存量項(xiàng)目還得運(yùn)營(yíng)，一些商戶扛不住撤店，空置率壓力山大。

從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，大悅城的同店銷售額增長(zhǎng)乏力，好幾個(gè)項(xiàng)目都在搞調(diào)改，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的"租金+流水提成"模式，在當(dāng)下這個(gè)電商直播、即時(shí)零售的時(shí)代，越來(lái)越玩不轉(zhuǎn)了。行業(yè)人士直言：大悅城模式在一線城市已顯疲態(tài)，下沉市場(chǎng)更是舉步維艱。

▲大悅城二期地塊

大悅城地產(chǎn)退市后，中糧對(duì)重資產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度很謹(jǐn)慎，在青島能不能真金白銀砸錢(qián)拿地，還得看后續(xù)。12月5日的土地拍賣(mài)，不論最后是中糧“重資產(chǎn)”拿下，還是市北區(qū)平臺(tái)公司接盤(pán)、中糧“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，這塊沉寂了近十年的地塊，終于要“醒”了！