你以為房子賣不動(dòng)，庫(kù)存肯定堆成山？別急，真相有點(diǎn)反轉(zhuǎn)！

想象一下，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子越縮越緊，但城市的“待售房”卻在悄悄少了——這不是劇情反轉(zhuǎn)，這是供給收縮的現(xiàn)實(shí)。

先來(lái)幾組不能忽視的數(shù)字！

2025年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅73563億元，同比下降14.7%，其中住宅投資降13.8%；房屋新開(kāi)工面積同比下降19.8%，住宅新開(kāi)工降19.3%。

開(kāi)發(fā)商到位資金也在縮水：1—10月下降9.7%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收款、按揭都在往下走。說(shuō)白了，開(kāi)發(fā)商既沒(méi)錢(qián)也沒(méi)信心，干勁兒不足。

銷售端也不樂(lè)觀！

1—10月新建商品房銷售面積71982萬(wàn)平方米、銷售額69017億元，面積↓6.8%、金額↓9.6%。單看10月，銷售面積和金額分別同比降19.6%和24.3%，連傳統(tǒng)“金九銀十”都撐不住。

一線、二線、三四線城市的前45周成交面積增速分別為-5.2%、-8.1%、-10.5%，下行是一盤(pán)棋，城市分化在加劇。

那庫(kù)存為什么還在降？別以為是買(mǎi)氣回暖！

10月末商品房待售面積75606萬(wàn)平方米，環(huán)比減少約322萬(wàn)平方米（住宅減少292萬(wàn)平方米），這是連續(xù)第8個(gè)月下降。關(guān)鍵點(diǎn)：庫(kù)存下降主因是新供應(yīng)大幅減少，不是需求猛增。

換句話說(shuō)，房子少了，不是因?yàn)橘I(mǎi)的人多了，而是因?yàn)樾碌姆孔由w得少了。未來(lái)可上市房源量跟著新開(kāi)工下滑會(huì)繼續(xù)收緊。

區(qū)域與產(chǎn)品分化越發(fā)明顯！

東北房地產(chǎn)投資跌得最兇，同比降24.5%；東部也有16.8%的降幅，中部和西部分別降12.9%和8.2%。有趣的是，經(jīng)濟(jì)活躍的地方反而投資回撤更明顯。

產(chǎn)品端也有“左高右高中間低”的去化格局：小于80平和大于180平去化周期偏長(zhǎng)，主力100—140平成交最活躍。二手房在30城樣本中已占超過(guò)60%的份額，剛需更愛(ài)二手。

變化意味著機(jī)會(huì)，也意味著挑戰(zhàn)！

國(guó)家層面正把房地產(chǎn)從“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的工具，往“保障民生”的方向搬——“保障+市場(chǎng)”的雙軌正在構(gòu)建。地方也在推城市更新、收購(gòu)存量房、提升產(chǎn)品質(zhì)量等操作，目標(biāo)不是回到大規(guī)模擴(kuò)張，而是往“好房子”靠攏。

地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，不再是比速度，而是比質(zhì)量！對(duì)普通打工人和寶媽來(lái)說(shuō)，短期別盲目追漲，關(guān)注100—140平主力改善段與二手市場(chǎng)可能更穩(wěn)妥；對(duì)開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型與精細(xì)化將決定下半場(chǎng)成敗。

老鐵，別被表面數(shù)字騙了——樓市不是死火山，也不是暴漲的過(guò)山車，它正經(jīng)歷一場(chǎng)由“有沒(méi)有”到“好不好”的深度重構(gòu)。誰(shuí)能把“好房子”做出來(lái)，誰(shuí)就有未來(lái)。