近幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)。除了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)越來越不樂觀，銀行直供房的大量上市，又成了新的“攪局因素”。

這些銀行直供房產(chǎn)來自不良貸款處置，被銀行以產(chǎn)權(quán)人身份直接掛牌出售，價(jià)格往往顯著低于市場(chǎng)成交價(jià)，有的甚至低于市價(jià)25%之多，甚至還有半價(jià)的。

更關(guān)鍵的是，這種直供房的數(shù)量在快速累積。地方農(nóng)信系統(tǒng)、城商行到國(guó)有大行，正成為二手房市場(chǎng)上一支越來越龐大的“隱形供給力量”。

它們的目的當(dāng)然無可指摘——加快資金回收、控制不良、釋放資本。但當(dāng)這種房子規(guī)模化涌向市場(chǎng)，它可能產(chǎn)生的外溢沖擊，則遠(yuǎn)非銀行內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債表的好看與否這么簡(jiǎn)單。

房地產(chǎn)行業(yè)的周期底部往往不是由供給決定，而是由預(yù)期決定。但銀行直供房所構(gòu)造出的“低價(jià)成交板塊”，正在成為新的價(jià)格錨。

這會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理暗示：房?jī)r(jià)還會(huì)跌，而且跌得更狠。

當(dāng)銀行成了“房東”后，它更像是一個(gè)急于清倉(cāng)的賣家。對(duì)于本就脆弱的購(gòu)房信心而言，這種信號(hào)的外溢效應(yīng)可能比任何宏觀調(diào)控都要猛烈。

銀行加速直供房處置的邏輯，還有經(jīng)營(yíng)貸。

隨著部分經(jīng)營(yíng)性貸款三年周期陸續(xù)到期，房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致抵押物價(jià)值重估，不少抵押資產(chǎn)出現(xiàn)“評(píng)估價(jià)低于貸款額”的倒掛局面。借款人續(xù)貸失敗，房產(chǎn)進(jìn)入處置流程。

與此同時(shí)，不良率爬升、資本約束收緊，也讓許多銀行不得不選擇加快清理抵債資產(chǎn)。

可以說，這是一場(chǎng)被迫的去庫(kù)存。

但問題在于，銀行與普通賣家有著本質(zhì)區(qū)別。銀行的目標(biāo)不是利潤(rùn)最大化，而是回款速度最大化。周期拖得越久，監(jiān)管核查壓力、資本計(jì)提壓力越大。

因此銀行在定價(jià)上普遍采取“折價(jià)促銷”式策略——它不在乎自己是不是市場(chǎng)的價(jià)格破壞者，它只在乎能否更快地把資產(chǎn)變現(xiàn)。

當(dāng)大量低價(jià)成交出現(xiàn)在公開平臺(tái)上，其他二手房賣家還能堅(jiān)持原價(jià)嗎？剛需購(gòu)房者還能堅(jiān)持“抄底邏輯”嗎？一個(gè)原本價(jià)格就搖搖欲墜的市場(chǎng)，會(huì)在這種傾斜的供給結(jié)構(gòu)面前加速下行。

當(dāng)然，銀行直供房的優(yōu)勢(shì)是明顯的：產(chǎn)權(quán)清晰、沒有租約糾紛、交易對(duì)手是銀行本身，而且定價(jià)通常低于周邊市場(chǎng)。對(duì)于消費(fèi)者而言，這種確定性與性價(jià)比的組合毫無疑問具有強(qiáng)烈的吸引力。

但是，二手房市場(chǎng)會(huì)受到很大影響，價(jià)格敏感的買家被吸走了，他們更愿意等待直供房而不是購(gòu)買普通房源

普通賣家則不得不進(jìn)一步降價(jià)，但仍然無法與銀行的折價(jià)速度比拼。

還要看到，中介體系也被繞開了，這進(jìn)一步削弱了市場(chǎng)信息傳導(dǎo)機(jī)制。

在傳統(tǒng)二手房市場(chǎng)中，價(jià)格是通過大量分散交易來逐步出清的，但現(xiàn)在，這批以“低價(jià)+規(guī)?；瘨炫啤狈绞匠霈F(xiàn)的直供房，正在成為市場(chǎng)中新的價(jià)格主導(dǎo)力量。

這種情況下，房?jī)r(jià)的底部可能不再由市場(chǎng)決定，而是被銀行的資產(chǎn)處置節(jié)奏所牽引。

也就是說，正常的市場(chǎng)化機(jī)制，受到了嚴(yán)重的干擾和沖擊。

以后，房?jī)r(jià)也許會(huì)被迫圍繞直供房的折價(jià)水平“錨定”更長(zhǎng)時(shí)間。

許多地方銀行的直供房數(shù)量正在形成量級(jí)上的突破：四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌超過2.5萬套、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)超過1萬套，部分城商行也已接近兩千套規(guī)模。即便剔除重復(fù)掛牌，這都是一個(gè)足以改變區(qū)域供給結(jié)構(gòu)的數(shù)字。

當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格不是由需求端決定，而是由供給端的被動(dòng)清倉(cāng)行為決定，其波動(dòng)幅度往往會(huì)顯著擴(kuò)大。

這不利于恢復(fù)信心，也不利于長(zhǎng)期穩(wěn)定，更不利于房地產(chǎn)的存量與增量市場(chǎng)的健康循環(huán)。

問題是，銀行的行為，誰來管？又有誰能管？