代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，商辦市場(chǎng)在調(diào)整中顯現(xiàn)韌性

10月30日，廣州市統(tǒng)計(jì)局公布2025年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中提到，前三季度全市GDP 23266億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.1%。

此外，2025年1-9月廣州全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1.3%，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資在城中村改造項(xiàng)目帶動(dòng)下增長(zhǎng)2.4%，與去年同期相比實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。整體經(jīng)濟(jì)在政策發(fā)力與需求逐步釋放的背景下，呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

但受外部環(huán)境不穩(wěn)定及新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換等因素影響下，廣州寫字樓銷售市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)；據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3季度，廣州全市寫字樓新增供應(yīng)13.59萬㎡，與2024年同期相比下降61%，累計(jì)成交13.81萬㎡，與2024年同期相比下降38%。存量方面，截至2025年9月末，全市寫字樓庫存量458.82萬㎡，去化周期高達(dá)229.6個(gè)月。廣州寫字樓銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷，供求兩端量?jī)r(jià)同步大幅收縮，整體去化壓力進(jìn)一步加劇。

值得關(guān)注的是，寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)小幅回溫跡象。2025年第三季度廣州寫字樓凈吸納量約為7.6萬㎡，金融城、琶洲等區(qū)域憑借租金優(yōu)勢(shì)與定制化辦公供給，帶動(dòng)部分租戶遷入，推動(dòng)整體去化。然而，這種“以價(jià)換量”或“以條件換出租率”的策略，雖在短期內(nèi)拉升了租賃成交，卻并未真正提升項(xiàng)目的租金水平和資產(chǎn)收益，業(yè)主利潤(rùn)空間持續(xù)收窄。價(jià)格方面，三季度甲級(jí)寫字樓平均租金121.47元/㎡，同比、環(huán)比分別微漲3%和4%，增長(zhǎng)主要來源于個(gè)別高品質(zhì)項(xiàng)目支撐，全市租金仍處于低位。三季度空置率為10.78%，雖較上季度略有收窄，仍處相對(duì)高位，租賃市場(chǎng)仍處于“弱復(fù)蘇”通道。

當(dāng)前租賃市場(chǎng)雖現(xiàn)回溫，但背后實(shí)為業(yè)主普遍采取“降價(jià)+附贈(zèng)條件”的被動(dòng)策略，如提供定制裝修、延長(zhǎng)免租期、提供共享會(huì)議室等，雖有助于短期去化，卻難以持續(xù)提升項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值與客戶滿意度。配套趨同、體驗(yàn)單一、租值增長(zhǎng)乏力，已成為當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)從“回溫”走向“回暖”的核心瓶頸。

面對(duì)這一行業(yè)痛點(diǎn)，珠江商管于2025年正式成立空間運(yùn)營(yíng)事業(yè)部，提出 “空間自營(yíng)、內(nèi)容自營(yíng)、服務(wù)自營(yíng)”三位一體的創(chuàng)新解決方案，積極踐行珠江商管“十五五”戰(zhàn)略中“強(qiáng)化資產(chǎn)價(jià)值管理核心”與“鑄構(gòu)多元價(jià)值創(chuàng)造能力”的理念，通過多元業(yè)態(tài)品牌自營(yíng)，盤活寫字樓閑置空間，全面提升整體資產(chǎn)價(jià)值。

多元業(yè)態(tài)融合：從“空間運(yùn)營(yíng)”到“價(jià)值創(chuàng)造”

珠江商管的破局之路，始于對(duì)“空間”價(jià)值的重新定義，并將其系統(tǒng)性地融入產(chǎn)品生態(tài)之中。通過打造「幸福食堂」、「幸福工坊」、「幸福后安粉」等一系列自營(yíng)品牌，提供了安全、健康、便捷、高品質(zhì)的日常餐飲與休閑選擇，積極構(gòu)建幸福且友好的生態(tài)。

重點(diǎn)業(yè)態(tài)引領(lǐng)：「珠江·星動(dòng)空間」——寫字樓里的活力聚場(chǎng)

如果說餐飲配套是“剛需”，那么「星動(dòng)空間」的打造，則是珠江商管提升樓宇軟實(shí)力的戰(zhàn)略之舉，也是響應(yīng)“健康中國”國家戰(zhàn)略的生動(dòng)樣本。項(xiàng)目以頤德中心為試點(diǎn)，巧妙地將辦公樓內(nèi)面積約2000㎡的閑置裙樓等低效空間，改造為集室內(nèi)揮拍運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（如羽毛球、壁球、乒乓球）、智慧跑道、健身器材區(qū)于一體的現(xiàn)代化運(yùn)動(dòng)空間。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，不僅提升了寫字樓閑置區(qū)利用率，豐富了員工社交活動(dòng)，同時(shí)還讓運(yùn)動(dòng)變得更便捷，樓宇內(nèi)白領(lǐng)可利用中午以及下班等碎片化時(shí)間運(yùn)動(dòng)。

此外，「星動(dòng)空間」更注重“內(nèi)容”運(yùn)營(yíng)，空間主理人定期組織運(yùn)動(dòng)賽事、健康講座、企業(yè)團(tuán)建等活動(dòng)，增強(qiáng)租戶員工的歸屬感與粘性，在樓宇內(nèi)形成積極的內(nèi)循環(huán)社交場(chǎng)景。而作為打工人，在幸福食堂吃一頓安心午餐、下班后在星動(dòng)空間來一場(chǎng)酣暢淋漓的球賽，讓一天的工作以最松弛的狀態(tài)結(jié)束，或許這就是生活中的小幸福；珠江商管正是秉承著以滿足客戶需求為核心目標(biāo)，通過運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新注入人文溫度，打造“運(yùn)動(dòng)+社交”的生態(tài)矩陣。

頤德中心星動(dòng)空間試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)后，不僅解決了樓宇內(nèi)員工午餐難題、也未來為員工提供了社交場(chǎng)所；未來，空間還將打造社創(chuàng)中心，融入聯(lián)合辦公區(qū)、母嬰室、樓宇黨建等功能，進(jìn)一步構(gòu)建覆蓋工作、生活、健康、文化的完整服務(wù)生態(tài)。

國企資源整合：構(gòu)筑差異化競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河

珠江商管能夠成功打造「星動(dòng)空間」等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，其背后的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于強(qiáng)大的國企內(nèi)部資源的整合能力。

珠江商管積極聯(lián)動(dòng)珠江文體（十五運(yùn)），為“星動(dòng)空間”提供深度的、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)支持；聘請(qǐng)珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下三亞珠江花園酒店行政總廚坐鎮(zhèn)“幸福后安粉”，將海南萬寧傳承數(shù)百年的非遺美食帶入廣州，從源頭保障菜肴的口味與品質(zhì)。此外，攜手珠實(shí)科技，實(shí)現(xiàn)星動(dòng)空間運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景的智能化管理，并深度探索AI智慧服務(wù)等其他場(chǎng)景；這些內(nèi)部資源的協(xié)同，是珠江商管“強(qiáng)化資源、資產(chǎn)、資金、資本‘四資’協(xié)同運(yùn)作，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造力”的具體實(shí)踐。

“資源協(xié)同、業(yè)態(tài)自營(yíng)”的運(yùn)營(yíng)模式，使得珠江商管跳出單純依靠租金價(jià)格戰(zhàn)的“紅?！?，轉(zhuǎn)而通過提升配套服務(wù)品質(zhì)來整體提高租戶的滿意度和忠誠度進(jìn)而提升寫字樓的租值與核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。以頤德中心為例，在“星動(dòng)空間”“幸福食堂”等配套服務(wù)的加持下，為租戶提供了更加便捷、舒適的工作與生活體驗(yàn)，顯著提升了租戶的整體感知價(jià)值，并吸引了眾多央國企等優(yōu)質(zhì)客戶的長(zhǎng)期入駐。

創(chuàng)新生態(tài)構(gòu)建：從自營(yíng)孵化到模式輸出

從寫字樓租賃到自營(yíng)品牌孵化、業(yè)態(tài)創(chuàng)新再到管理模式輸出，珠江商管未來將持續(xù)優(yōu)化“輕、中、重”資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，布局“短、中、長(zhǎng)”業(yè)務(wù)組合，加快培育“第二增長(zhǎng)曲線”，致力于構(gòu)建幸福且友好的生態(tài)。

在業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面，積極發(fā)揮數(shù)據(jù)要素乘數(shù)效應(yīng)，以珠商大講堂、研學(xué)為載體，聯(lián)動(dòng)政府與社會(huì)資源，打造AI 與機(jī)器人互動(dòng)等商業(yè)新場(chǎng)景，探索構(gòu)建“科技+”智慧商務(wù)辦公新生態(tài)。

在管理模式方面，在夯實(shí)自營(yíng)基礎(chǔ)后，珠江商管將以管理輸出、咨詢策劃和品牌授權(quán)等輕資產(chǎn)輸出方式撬動(dòng)業(yè)務(wù)及品牌擴(kuò)張，開放顧問咨詢、管理輸出、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)三重合作模式，將成熟的配套解決方案進(jìn)行市場(chǎng)化擴(kuò)張，賦能更廣泛的樓宇經(jīng)濟(jì)。

不止于空間，更是一種樓宇生活新方式

珠江商管以「星動(dòng)空間」為代表的創(chuàng)新實(shí)踐，遠(yuǎn)不止于物理空間的改造。它是對(duì)傳統(tǒng)寫字樓運(yùn)營(yíng)模式的一次顛覆，是以客戶真實(shí)需求為核心，通過自營(yíng)業(yè)態(tài)的深度運(yùn)營(yíng)和國企資源的高效協(xié)同，所營(yíng)造的一種全新的樓宇生活方式。

作為國企標(biāo)桿，珠江商管立足自身資源優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)擁抱數(shù)據(jù)要素，積極構(gòu)建商業(yè)新場(chǎng)景，引領(lǐng)樓宇生態(tài)從單一的“辦公場(chǎng)所”向復(fù)合的“活力社區(qū)”演進(jìn)，積極構(gòu)建幸福友好的樓宇新生態(tài)，努力成為有溫度的好商業(yè)，為廣州城市寫字樓市場(chǎng)的未來發(fā)展，提供了一個(gè)充滿想象力的范本。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。