01

寸灘港調(diào)規(guī)了！

昨天，重慶的規(guī)劃主管部門(mén)公示了《兩江新區(qū)J11單元04街區(qū)（寸灘港片區(qū)）詳細(xì)規(guī)劃修編方案》。

相比起原規(guī)劃方案，新方案中的商業(yè)用地大幅減少，住宅和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地大幅增加。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

在新規(guī)劃中，寸灘港片區(qū)主要功能被調(diào)整為“科技創(chuàng)新、現(xiàn)代服務(wù)、航運(yùn)門(mén)戶(hù)”。

主要優(yōu)化的內(nèi)容包括強(qiáng)化樞紐功能、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化慢行系統(tǒng)、優(yōu)化整體風(fēng)貌、限制居住建筑規(guī)模不超過(guò)70萬(wàn)平方米等五個(gè)方面。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

從這張表上我們可以明顯看到，在新規(guī)劃中：

二類(lèi)居住用地、住商混合用地、商住混合用地等涉宅用地增加了13.78公頃，占比增加約13%；

創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地增加了8.2公頃，占比增加約7.7%；

而商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地則減少了20.98公頃，占比減少約20%。

值得注意的是，在原規(guī)劃中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地有28.22公頃，占比26.48%；調(diào)整之后只剩下7.24公頃，占比僅為6.79%。

也就是說(shuō)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地被一口氣砍掉了四分之三！

圖源網(wǎng)絡(luò)

在寸灘港的集裝箱全部搬到果園港之后，寸灘港的定位是“國(guó)際郵輪母港”、“全球內(nèi)河最大郵輪港”、“重慶國(guó)際消費(fèi)中心核心承載地”。

但現(xiàn)在，寸灘港的商業(yè)用地卻被大幅縮減。

那是不是意味著，曾被重慶人寄予厚望的“國(guó)際郵輪母港”，黃了？

02

從數(shù)據(jù)就可以看出來(lái)，這次調(diào)規(guī)的動(dòng)作幅度是很大的。

不是一次針對(duì)個(gè)別地塊的局部調(diào)整，而是讓整個(gè)寸灘片區(qū)的功能定位都發(fā)生根本性變化。

當(dāng)商業(yè)用地讓位于創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地，寸灘港或許將舍棄“國(guó)際消費(fèi)中心核心承載地”的角色，轉(zhuǎn)而承擔(dān)起“科技創(chuàng)新+現(xiàn)代服務(wù)+航運(yùn)門(mén)戶(hù)”的復(fù)合功能。

很明顯，這已經(jīng)是對(duì)整個(gè)板塊發(fā)展方向的重新定義了。

在原規(guī)劃中，寸灘曾預(yù)備承載大型商業(yè)綜合體、文旅商業(yè)街區(qū)以及郵輪核心商業(yè)區(qū)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但從城市空間結(jié)構(gòu)與人口密度來(lái)看，寸灘面臨幾項(xiàng)客觀挑戰(zhàn)：

與中心城區(qū)主要消費(fèi)圈層距離較遠(yuǎn)、郵輪客流的季節(jié)性強(qiáng)、周邊常住人口密度不足以支撐大體量商業(yè)、附近缺少足夠成熟的城市生活圈……

而此次調(diào)規(guī)將商業(yè)縮量，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)與居住，是對(duì)片區(qū)商業(yè)可行性的重新評(píng)估。

如果把寸灘港的調(diào)規(guī)放到“新兩江”成立的大背景之下來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)是兩江新區(qū)正在下的一盤(pán)大棋。

寸灘港是兩江新區(qū)南翼的組成部分。

近兩年，兩江的發(fā)展主線逐漸清晰：

江北嘴——中央商務(wù)區(qū)；

觀音橋——國(guó)際化重奢商圈；

禮嘉——智慧城市示范；

龍興——新型制造業(yè)；

魚(yú)嘴——科創(chuàng)；

保稅港區(qū)——跨境制造與現(xiàn)代物流。

在這樣的體系內(nèi)，寸灘如果繼續(xù)承擔(dān)“超級(jí)消費(fèi)中心”的任務(wù)，本質(zhì)上與周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)邏輯存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。

將寸灘轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新與現(xiàn)代服務(wù)，更符合兩江整體戰(zhàn)略協(xié)同。

03

那國(guó)際郵輪母港是不是黃了？

答案顯然是否定的。

寸灘的國(guó)際郵輪母港不但不會(huì)黃，反而迎來(lái)了更好的發(fā)展方向和機(jī)遇。

這次調(diào)規(guī)并未取消郵輪母港，也沒(méi)有否定“貨轉(zhuǎn)客”的既定方向，而是對(duì)前進(jìn)的方向進(jìn)行了合理的修正。

在原方案中，郵輪母港本身被視為寸灘最核心的項(xiàng)目，并承擔(dān)綜合商業(yè)、旅游、門(mén)戶(hù)等復(fù)合任務(wù)。

但現(xiàn)在，郵輪母港更多回歸到區(qū)域性客運(yùn)樞紐、港航服務(wù)中心、城市濱江公共空間的角色，功能性定位更加增強(qiáng)。

在2021年，MAD馬巖松團(tuán)隊(duì)的“國(guó)際郵輪中心”和“郵輪母港站TOD綜合體”方案以超強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力驚艷了所有人。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但在今年8月，寸灘國(guó)際郵輪母港流出新版方案卻被改成了四平八穩(wěn)的“行政大樓”，引發(fā)了巨大的爭(zhēng)議。

圖源網(wǎng)絡(luò)

設(shè)計(jì)方案的變化也說(shuō)明寸灘港的定位正在從城市地標(biāo)向功能空間轉(zhuǎn)變。

這是結(jié)合當(dāng)下兩江新區(qū)發(fā)展大方向的一種非常務(wù)實(shí)的現(xiàn)實(shí)選擇。

04

那么，調(diào)規(guī)后的寸灘港又會(huì)走向怎樣的未來(lái)？

從此次調(diào)整的方向來(lái)看，寸灘正在形成一種“產(chǎn)業(yè)+港航+居住+公共空間”的新型城市功能組合。

圖源網(wǎng)絡(luò)

調(diào)規(guī)之后，寸灘將不再被“單一項(xiàng)目綁定”，而是回歸科創(chuàng)企業(yè)孵化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、港航物流輔助功能、片區(qū)居住社區(qū)建設(shè)、濱江公共空間體系的多元功能。

寸灘港將成為兩江新區(qū)南翼的關(guān)鍵“創(chuàng)新服務(wù)節(jié)點(diǎn)”。

其功能將包括：

江北嘴金融功能的延伸服務(wù)區(qū)；

保稅港區(qū)的研發(fā)與企業(yè)服務(wù)配套；

魚(yú)嘴科創(chuàng)城的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)延展空間；

重慶內(nèi)陸開(kāi)放高地的港航服務(wù)門(mén)戶(hù)。

這樣的復(fù)合發(fā)展模式比單一依賴(lài)郵輪經(jīng)濟(jì)的模式更加穩(wěn)健。從象征性項(xiàng)目走向功能性城區(qū)，將是寸灘港更成熟的發(fā)展方向。

所以，郵輪母港并不會(huì)消失，但其發(fā)展節(jié)奏會(huì)更穩(wěn)、更加可持續(xù)。

事實(shí)上，根據(jù)兩江新區(qū)的規(guī)劃，寸灘游輪母港將于2027年實(shí)現(xiàn)通航。

未來(lái)的寸灘，或許不會(huì)以某棟地標(biāo)建筑的造型成為輿論中心，但它有機(jī)會(huì)成為一個(gè)真正能支撐兩江新區(qū)功能體系、服務(wù)城市長(zhǎng)期發(fā)展的新型城區(qū)。

這可能比任何一座“網(wǎng)紅地標(biāo)”都更重要。