提到房地產(chǎn)預(yù)言，就不得不說黃奇帆了，他應(yīng)該算是“業(yè)內(nèi)人士”。

去年他關(guān)于房地產(chǎn)的幾個核心預(yù)判，當(dāng)時不少人還在糾結(jié)會不會太樂觀、會不會太保守，結(jié)果2024年市場走勢一出來，基本全對上了。

至于2025年，順著他的分析邏輯往下推，大概率還是能說準(zhǔn)。

先說說今年已經(jīng)應(yīng)驗的幾個關(guān)鍵點，第一個就是戶籍城鎮(zhèn)化帶來的住房需求釋放。

黃奇帆早就在說，我國常住人口城鎮(zhèn)化率66%，但戶籍城鎮(zhèn)化率才48%，這18個百分點的差距背后，是2.5億拿著居住證在城市打拼的農(nóng)民工。

他判斷這些人會逐步落戶，成為新增住房需求的核心力量。

今年就有了實質(zhì)性進(jìn)展，2024年全國戶籍城鎮(zhèn)化率同比提高1.2個百分點，超過200萬農(nóng)民工拿到了城市戶口。

對應(yīng)的是，三四線城市的庫存去化周期比去年縮短了3個月，雖然整體庫存仍在高位，但已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的邊際改善。

像蘇州、佛山這些制造業(yè)集中的城市，今年二手房成交里，落戶農(nóng)民工的購房占比達(dá)到了15%，正好印證了他消化過剩庫存的判斷。

第二個應(yīng)驗的是保障房體系的推進(jìn)。

黃奇帆之前明確說過，要讓至少30%的城市居民住進(jìn)保障房，途徑就是新建加回購滯銷商品房改造。

今年各地的動作完全照著這個思路來，某中部省會城市直接回購了2000套賣不動的商品房，改造成公租房分給新落戶群體。

深圳、上海等一線城市，2024年保障房開工量同比增長20%，而且選址都避開了偏遠(yuǎn)郊區(qū)，多在地鐵沿線。

這不僅消化了庫存，還真真切切解決了部分人的住房問題。

第三個不得不提的是區(qū)域分化的加劇

黃奇帆一直強(qiáng)調(diào)，未來人口會向超大城市、城市群集中，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn) “強(qiáng)者恒強(qiáng)” 的格局。

今年這個趨勢特別明顯，北上廣深的二手房交易量是新房的1.5-2倍，120平米以上的改善型戶型成交占比同比提高4個百分點。

而東北、西北的一些三四線城市，新房庫存去化周期仍在20個月以上，部分城市房價同比下跌5%。

這和他重點城市群銷售份額將升至80%的預(yù)判完全吻合。

聊完今年的應(yīng)驗情況，再說說為什么明年黃奇帆的預(yù)言大概率還能對。

首先政策邏輯是連貫的，落戶政策只會繼續(xù)放寬，不會收緊，明年預(yù)計還會有300萬以上農(nóng)民工落戶。

保障房建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)明確，2025年全國保障房供給量將同比再增15%，繼續(xù)消化庫存、穩(wěn)定市場。這些政策都是照著黃奇帆的預(yù)判在推進(jìn)，沒有理由突然轉(zhuǎn)向。

其次，人口和需求的基本面沒變，黃奇帆判斷 “十五五” 時期改善型購房群體（35-64 歲）會達(dá)到6.6億人，這個群體的換房需求是剛性的。

今年這個群體的購房占比已經(jīng)達(dá)到58%，明年還會上升，隨著人均住宅面積向44.6平方米的目標(biāo)靠近，老破小、小戶型的置換需求只會越來越多。

而且城鎮(zhèn)化還有空間，到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，明年至少還有0.5個百分點的提升空間，對應(yīng)的新增城鎮(zhèn)人口住房需求不會少。

其實黃奇帆的預(yù)言之所以準(zhǔn)，是他能看透底層邏輯，房地產(chǎn)的本質(zhì)是人口、產(chǎn)業(yè)、政策的疊加產(chǎn)物，順著這個變量推導(dǎo)需求、庫存、政策的變化，自然能大概率說對。

今年的市場已經(jīng)驗證了這個邏輯的正確性，明年只要這個核心變量不變，政策延續(xù)性不變，市場走勢就不會偏離太多。