提到房地產(chǎn)預(yù)言，就不得不說(shuō)黃奇帆了，他應(yīng)該算是“業(yè)內(nèi)人士”。

去年他關(guān)于房地產(chǎn)的幾個(gè)核心預(yù)判，當(dāng)時(shí)不少人還在糾結(jié)會(huì)不會(huì)太樂(lè)觀、會(huì)不會(huì)太保守，結(jié)果2024年市場(chǎng)走勢(shì)一出來(lái)，基本全對(duì)上了。

至于2025年，順著他的分析邏輯往下推，大概率還是能說(shuō)準(zhǔn)。

先說(shuō)說(shuō)今年已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，第一個(gè)就是戶(hù)籍城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求釋放。

黃奇帆早就在說(shuō)，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率66%，但戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率才48%，這18個(gè)百分點(diǎn)的差距背后，是2.5億拿著居住證在城市打拼的農(nóng)民工。

他判斷這些人會(huì)逐步落戶(hù)，成為新增住房需求的核心力量。

今年就有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，2024年全國(guó)戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)200萬(wàn)農(nóng)民工拿到了城市戶(hù)口。

對(duì)應(yīng)的是，三四線城市的庫(kù)存去化周期比去年縮短了3個(gè)月，雖然整體庫(kù)存仍在高位，但已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的邊際改善。

像蘇州、佛山這些制造業(yè)集中的城市，今年二手房成交里，落戶(hù)農(nóng)民工的購(gòu)房占比達(dá)到了15%，正好印證了他消化過(guò)剩庫(kù)存的判斷。

第二個(gè)應(yīng)驗(yàn)的是保障房體系的推進(jìn)。

黃奇帆之前明確說(shuō)過(guò)，要讓至少30%的城市居民住進(jìn)保障房，途徑就是新建加回購(gòu)滯銷(xiāo)商品房改造。

今年各地的動(dòng)作完全照著這個(gè)思路來(lái)，某中部省會(huì)城市直接回購(gòu)了2000套賣(mài)不動(dòng)的商品房，改造成公租房分給新落戶(hù)群體。

深圳、上海等一線城市，2024年保障房開(kāi)工量同比增長(zhǎng)20%，而且選址都避開(kāi)了偏遠(yuǎn)郊區(qū)，多在地鐵沿線。

這不僅消化了庫(kù)存，還真真切切解決了部分人的住房問(wèn)題。

第三個(gè)不得不提的是區(qū)域分化的加劇

黃奇帆一直強(qiáng)調(diào)，未來(lái)人口會(huì)向超大城市、城市群集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn) “強(qiáng)者恒強(qiáng)” 的格局。

今年這個(gè)趨勢(shì)特別明顯，北上廣深的二手房交易量是新房的1.5-2倍，120平米以上的改善型戶(hù)型成交占比同比提高4個(gè)百分點(diǎn)。

而東北、西北的一些三四線城市，新房庫(kù)存去化周期仍在20個(gè)月以上，部分城市房?jī)r(jià)同比下跌5%。

這和他重點(diǎn)城市群銷(xiāo)售份額將升至80%的預(yù)判完全吻合。

聊完今年的應(yīng)驗(yàn)情況，再說(shuō)說(shuō)為什么明年黃奇帆的預(yù)言大概率還能對(duì)。

首先政策邏輯是連貫的，落戶(hù)政策只會(huì)繼續(xù)放寬，不會(huì)收緊，明年預(yù)計(jì)還會(huì)有300萬(wàn)以上農(nóng)民工落戶(hù)。

保障房建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)明確，2025年全國(guó)保障房供給量將同比再增15%，繼續(xù)消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)。這些政策都是照著黃奇帆的預(yù)判在推進(jìn)，沒(méi)有理由突然轉(zhuǎn)向。

其次，人口和需求的基本面沒(méi)變，黃奇帆判斷 “十五五” 時(shí)期改善型購(gòu)房群體（35-64 歲）會(huì)達(dá)到6.6億人，這個(gè)群體的換房需求是剛性的。

今年這個(gè)群體的購(gòu)房占比已經(jīng)達(dá)到58%，明年還會(huì)上升，隨著人均住宅面積向44.6平方米的目標(biāo)靠近，老破小、小戶(hù)型的置換需求只會(huì)越來(lái)越多。

而且城鎮(zhèn)化還有空間，到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，明年至少還有0.5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，對(duì)應(yīng)的新增城鎮(zhèn)人口住房需求不會(huì)少。

其實(shí)黃奇帆的預(yù)言之所以準(zhǔn)，是他能看透底層邏輯，房地產(chǎn)的本質(zhì)是人口、產(chǎn)業(yè)、政策的疊加產(chǎn)物，順著這個(gè)變量推導(dǎo)需求、庫(kù)存、政策的變化，自然能大概率說(shuō)對(duì)。

今年的市場(chǎng)已經(jīng)驗(yàn)證了這個(gè)邏輯的正確性，明年只要這個(gè)核心變量不變，政策延續(xù)性不變，市場(chǎng)走勢(shì)就不會(huì)偏離太多。