工黨政府實施的首次置業(yè)計劃（First Home Buyer Scheme，亦稱作“5%首付計劃”）實施僅6個月，符合該補貼資格的住房價格已上漲6.7%，漲幅幾乎是全澳平均水平的兩倍。

這一現(xiàn)象引發(fā)了市場擔憂：新購房者的財務杠桿已達極限，在面臨進一步加息預期時，這批“最脆弱”的借款人正處于風口浪尖。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)機構Cotality的最新分析揭示了這一趨勢。自去年10月1日擴大版計劃生效起，大量首次購房者涌入門檻較低的市場。

該計劃允許符合條件的借款人在聯(lián)邦政府擔保下，僅憑5%的首付即可入市，且不設名額限制。

工黨擴大版首置業(yè)計劃內(nèi)外的住房價格漲幅差距在悉尼最為明顯。圖片來源：Louie Douvis

需求刺激導致價格倒掛

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，該計劃無疑具有極高的人氣，澳洲統(tǒng)計局（ABS）的數(shù)據(jù)也證實，去年第四季度首次購房者的貸款額增長了15%。

然而，由于該計劃屬于純粹的需求側(cè)刺激，又缺乏相應的供給側(cè)政策配合，實際上加劇了低端市場的競爭。

Lawless表示，這種模式在除西澳偏遠地區(qū)和北領地以外的全澳各地均有體現(xiàn)，其中悉尼最為嚴重。

他認為該計劃并非在改善住房可負擔性，反而使其惡化，雖在提高置業(yè)率方面起到了“糖效感”式的提振。

但從長遠看，隨著潛在買家因利率和生活成本壓力轉(zhuǎn)向低價房源，低端市場的競爭將持續(xù)白熱化。

高杠桿下的財務隱憂

分析師和經(jīng)濟學家最擔心的是那些擁有高貸估比的買家。

安永首席經(jīng)濟學家Cherelle Murphy指出，各大銀行中貸估比超過95%的貸款比例已顯著上升。

Murphy警告稱，在高房價、高利率及失業(yè)率潛在波動的三重壓力下，這些幾乎沒有儲蓄緩沖的新家庭極其脆弱。

她表示，雖然目前大多數(shù)首置業(yè)者尚能按時還款，但一旦出現(xiàn)失業(yè)潮，高杠桿群體極易引發(fā)違約潮，特別是考慮到今年晚些時候通脹預計還將攀升。

政界博弈：助人入市還是火上澆油？

面對質(zhì)疑，住房部長Clare O'Neil堅稱工黨無需為此道歉。

她表示，入門級住房漲速超過市場平均水平已持續(xù)數(shù)年，如果沒有該計劃，許多首置業(yè)者將徹底失去入市機會。

她強調(diào)，政府在提供支持的同時，也在努力解決長期的供應問題。

然而，反對黨住房事務發(fā)言人Tim Wilson反駁稱，工黨此舉是在通脹之火上澆名為“債務”的汽油。

他指出，相關政策忽視了專業(yè)建議，強行拉高了首套房成本，導致首置業(yè)者同時面臨高額債務和持續(xù)加息的雙重打擊。

高額貸款者的生存現(xiàn)狀

盡管風險憂慮不斷，但來自Housing Australia的數(shù)據(jù)顯示，目前官方擔保的貸款表現(xiàn)尚可。

自2020年原計劃實施以來，在發(fā)放的近20萬份擔保中，僅有12單出現(xiàn)違約。

目前，約73%的借款人按計劃還款，26%的借款人甚至提前還款。

新州房地產(chǎn)協(xié)會主席Thomas McGlynn則從市場一線觀察到，首置業(yè)者群體正在分化：有家庭支持的買家擁有一定的財務緩沖，而單打獨斗的買家則在房貸、生活費和通脹之間艱難支撐。

McGlynn補充道，盡管全球經(jīng)濟形勢不明朗，但悉尼首置業(yè)者擺脫租房生活的渴望依然極其強烈。

目前市場呈現(xiàn)出一種奇特的景象：投資者因財務壓力正在加速拋售房產(chǎn)，但首置業(yè)者的接盤需求依然旺盛。

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