近日，江蘇省金湖縣人民法院對(duì)一起廠房租賃合同糾紛案作出一審判決，判決被告金湖縣鴻某再生資源有限公司向原告陸某龍支付修復(fù)費(fèi)用20萬(wàn)元及租金損失4萬(wàn)元，并駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。該判決在修復(fù)費(fèi)用的認(rèn)定上與鑒定機(jī)構(gòu)出具的78萬(wàn)余元修復(fù)造價(jià)差距懸殊，引發(fā)對(duì)司法鑒定效力與法官自由裁量權(quán)之間關(guān)系的廣泛關(guān)注。

案件背景：租賃期滿，廠房損壞引發(fā)糾紛

陸某龍系金湖縣前鋒鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)內(nèi)三棟廠房及土地的所有權(quán)人。自2018年起，其先后與鴻某公司簽訂多份租賃合同，將廠房及院內(nèi)土地出租給該公司使用。合同履行期間，房某蘭成為鴻某公司全資股東，并承接了原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。

（多份租賃合同，陸先生提供）

2020年10月15日，雙方簽訂《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議以及保證書(shū)》，其中第三條明確約定，乙方（即鴻某公司）在租賃到期前三個(gè)月須保證車(chē)間內(nèi)外墻面平整、無(wú)脫皮、凹凸裂隙，地面平整、無(wú)凹陷凸起，并經(jīng)甲方驗(yàn)收合格。如出現(xiàn)上述情形，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

（補(bǔ)充協(xié)議及保證書(shū)，陸先生提供）

2024年3月，鴻某公司在未通知原告并完成驗(yàn)收的情況下搬離租賃場(chǎng)地。原告隨后進(jìn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)廠房?jī)?nèi)外墻面存在脫皮、污染，地面出現(xiàn)凹凸、裂隙等問(wèn)題，遂訴至法院，要求解除合同、恢復(fù)原狀或賠償修復(fù)費(fèi)用78萬(wàn)余元，并索賠租金損失。

（租賃前，陸先生提供）

（搬走后，陸先生提供）

鑒定意見(jiàn)：修復(fù)費(fèi)用高達(dá)78萬(wàn)元

審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)案涉廠房恢復(fù)原狀所需費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)法院委托，江蘇中科信工程項(xiàng)目管理有限公司于2025年4月出具《工程造價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)》，認(rèn)定修復(fù)工程確定性造價(jià)為786,657.74元，其中包括鏟除墻面涂料、拆除并新澆筑地面、建筑垃圾外運(yùn)、重新粉刷等多項(xiàng)工程費(fèi)用。

鑒定機(jī)構(gòu)在法院組織下，與原被告雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)因機(jī)械振動(dòng)、碰撞、污漬等造成的損壞部位進(jìn)行測(cè)量，并參考住建部門(mén)原有檔案資料進(jìn)行評(píng)估。該鑒定程序合法，鑒定機(jī)構(gòu)為雙方共同選定，鑒定人具備相應(yīng)資質(zhì)。

被告鴻某公司及房某蘭辯稱(chēng)，補(bǔ)充協(xié)議中的恢復(fù)原狀條款系在“脅迫”下簽訂，屬于無(wú)效格式條款；廠房在出租前已使用多年，現(xiàn)有損壞屬于“正常損耗”，不應(yīng)由承租方承擔(dān)；鑒定報(bào)告依據(jù)不足，方法不當(dāng)，不能作為定案依據(jù)。

法院認(rèn)定：合同有效，但修復(fù)費(fèi)用應(yīng)酌情扣減

法院經(jīng)審理認(rèn)定，雙方簽訂的系列租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，被告關(guān)于“脅迫”和“格式條款無(wú)效”的主張因未舉證而不予采納。關(guān)于合同解除時(shí)間，法院確認(rèn)為2024年3月20日。

在核心爭(zhēng)議即“修復(fù)費(fèi)用”問(wèn)題上，法院認(rèn)為：

第一，被告在生產(chǎn)過(guò)程中確實(shí)造成了地面凹凸、墻面污染與脫皮等損壞，且超出“正常自然損耗”；

第二，但案涉廠房已建成近十年，存在自然老化與折舊，原告要求按鑒定金額全額賠償“有失公平”；

第三，鑒定報(bào)告雖程序合法，但其所評(píng)估的是“拆除并重新裝飾”的整體造價(jià)，未充分考慮原有狀態(tài)與自然損耗。

因此，法院行使其自由裁量權(quán)，綜合考量租賃物現(xiàn)狀、使用年限、損壞程度等因素，酌定被告承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用20萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于鑒定金額的78萬(wàn)元，兩者差距懸殊。

（一審判決書(shū)，陸先生提供）

對(duì)原告主張的租金損失，法院認(rèn)為，原告在明知被告不再續(xù)租并已搬離的情況下，未及時(shí)采取修復(fù)或另尋租戶(hù)等措施防止損失擴(kuò)大，違反“減損義務(wù)”。法院酌定修復(fù)期為2個(gè)月、尋租期為1個(gè)月，參照原租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定損失為8萬(wàn)元，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度判被告承擔(dān)其中50%即4萬(wàn)元。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：司法鑒定意見(jiàn)與法官裁量權(quán)的平衡邊界

專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)造價(jià)結(jié)論，與法官依據(jù)“公平原則”酌定的賠償金額存在顯著差距時(shí)，需明確裁判的核心依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

鑒定意見(jiàn)作為法院審理案件的重要專(zhuān)業(yè)參考證據(jù)，在程序合法、依據(jù)充分的前提下，具有較高證明力。本案中，法官以鑒定報(bào)告未考量“自然損耗”及物品“原有狀態(tài)”為由，未全額采納該鑒定結(jié)論，轉(zhuǎn)而行使裁量權(quán)對(duì)賠償金額進(jìn)行“酌情扣減”。

該裁判行為雖未超出法律賦予的法官裁量權(quán)限，但仍存在需明確的核心問(wèn)題：

1.雙方共同選定鑒定機(jī)構(gòu)且鑒定程序無(wú)明顯瑕疵時(shí)，法院應(yīng)充分尊重專(zhuān)業(yè)評(píng)估結(jié)論的邊界。

2.若認(rèn)為鑒定范圍過(guò)寬或未扣除合理折舊，應(yīng)通過(guò)補(bǔ)充鑒定、重新評(píng)估等專(zhuān)業(yè)方式實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)量化，而非直接作出大幅裁量調(diào)整。

3.法官行使裁量權(quán)時(shí)，需進(jìn)一步提升說(shuō)理透明度，明確損耗折算比例及金額扣減的具體計(jì)算過(guò)程，增強(qiáng)判決結(jié)果的可接受性。

結(jié)語(yǔ)：司法裁量需在專(zhuān)業(yè)與公平間尋求共識(shí)

本案雖已一審判決，但其反映出的“鑒定造價(jià)”與“判決賠償”之間的落差，仍值得法律界與租賃市場(chǎng)參與者深思。司法裁判既要兼顧公平原則與實(shí)際情況，也需在專(zhuān)業(yè)評(píng)估與自由心證之間建立更順暢的銜接機(jī)制。

只有通過(guò)更精細(xì)化的證據(jù)規(guī)則與更充分的法律釋明，才能在保障當(dāng)事人權(quán)益的同時(shí)，維護(hù)司法裁判的權(quán)威性與可預(yù)期性。截至目前，相關(guān)部門(mén)仍未作出回應(yīng)，后續(xù)進(jìn)展我們將持續(xù)關(guān)注。