2025年11月6日，東北地區(qū)首單公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）成功上市——中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT（508029.SH）在上海證券交易所上市交易。

這只公募REITs上市的意義，被認(rèn)為是“點(diǎn)燃東北振興新引擎”。

為什么這么說(shuō)？

經(jīng)濟(jì)新引擎，東北有份兒

按照中國(guó)軟件行業(yè)協(xié)會(huì)《中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展報(bào)告（2025）》數(shù)據(jù)，全國(guó)軟件業(yè)2024年收入13.7萬(wàn)億元，同步增長(zhǎng)10.0%（較10年前增長(zhǎng)4倍，年增速13.8%），占GDP10.17%，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱。

隨著全球科技競(jìng)爭(zhēng)及供應(yīng)鏈安全要求，國(guó)產(chǎn)軟件正在迎來(lái)歷史性機(jī)遇。

同時(shí)，《中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展報(bào)告（2025）》也分析指出，我國(guó)軟件行業(yè)目前呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集中、要素集聚和龍頭虹吸的特點(diǎn)——

主要地區(qū)集中于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)和川渝地區(qū)。

全國(guó)80%的軟件收入，則來(lái)源于14家中國(guó)軟件名城：南京、濟(jì)南、成都、廣州、深圳、上海、北京、杭州、蘇州、武漢、福州、廈門、青島、無(wú)錫。

東北地區(qū)，并不在上述集中區(qū)域內(nèi)。

但是，就在全國(guó)這樣一種產(chǎn)業(yè)聚集的格局中，遼寧仍據(jù)有一席之地。

中國(guó)軟件行業(yè)協(xié)會(huì)“2025年度高質(zhì)量發(fā)展百家企業(yè)”中，遼寧擁有3家企業(yè)——大連2家、沈陽(yáng)1家。

中國(guó)軟件行業(yè)協(xié)會(huì)“2025年度高質(zhì)量發(fā)展百家企業(yè)”分布

北京市38家

杭州市11家

深圳市9家

濟(jì)南市6家

上海市、廣州市5家

南京市4家

福州市3家

青島市、重慶市、大連市各2家

寧波市、合肥市、沈陽(yáng)市、昆明市、珠海市、張家港市、廈門市、泉州市、成都市、蘇州市、東營(yíng)市、唐山市、天津市各1家

在“2025年度中國(guó)軟件高質(zhì)量發(fā)展TOP30軟件園”中，大連軟件園（17位）與沈陽(yáng)國(guó)際軟件園（22位）也榜上有名。

也就是說(shuō)，遼寧雖非集群核心區(qū)，但已形成具有全國(guó)影響力的“單點(diǎn)突破”型高地。

2024年，沈陽(yáng)明確提出“加快建設(shè)東北數(shù)字第一城”，大力發(fā)展軟件、人工智能、大數(shù)據(jù)等核心數(shù)字產(chǎn)業(yè)。沈陽(yáng)擁有強(qiáng)大的工業(yè)制造業(yè)基礎(chǔ)（如華晨寶馬、沈飛、機(jī)床產(chǎn)業(yè)等），工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和智能制造等具備豐富的數(shù)字應(yīng)用場(chǎng)景。

必須REITs

然而，作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重要驅(qū)動(dòng)，軟件園形態(tài)，又有著很嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

由于軟件、信息技術(shù)、人工智能等產(chǎn)業(yè)，技術(shù)迭代極快，相關(guān)企業(yè)對(duì)辦公研發(fā)環(huán)境的要求不斷提高，如電力容量、網(wǎng)絡(luò)帶寬、數(shù)據(jù)中心、實(shí)驗(yàn)室條件等。

沈陽(yáng)國(guó)際軟件園要保持競(jìng)爭(zhēng)力，吸引和留住優(yōu)質(zhì)客戶，必須持續(xù)投入資金進(jìn)行設(shè)施的更新?lián)Q代和環(huán)境的提升改造。

問(wèn)題在于，軟件園本身是重資產(chǎn)模式，開(kāi)發(fā)和持有大量園區(qū)，會(huì)沉淀巨額資本，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高，現(xiàn)金流緊張。

在當(dāng)?shù)氐墓_(kāi)報(bào)道中，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園自己也是這么表述的：

“重資產(chǎn)行業(yè)資金占用極大，多依賴銀行貸款。雖然年經(jīng)營(yíng)收入可觀，但大部分用于還貸。”

資料顯示，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園背后的昂立集團(tuán)成立于1993年，前身名為昂立信息，其創(chuàng)始人趙久宏從經(jīng)營(yíng)兼容機(jī)配件公司起家，逐漸進(jìn)入軟件信息服務(wù)業(yè)，目前其主業(yè)已全部轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——由民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)沈陽(yáng)國(guó)際軟件園，其承壓更加明顯。

這一壓力的核心問(wèn)題寫出來(lái)就是：作為一個(gè)既要持續(xù)重資產(chǎn)投入，同時(shí)又能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)園形態(tài)，如何能夠利用金融手段提升資產(chǎn)效率、保持現(xiàn)金流的健康、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

為破解難題，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園先后建立了德鴻資本和盛京基金小鎮(zhèn)。

德鴻資本，為早期科技企業(yè)孵化及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資本助力的平臺(tái)。

盛京基金小鎮(zhèn)，為吸引、匯集私募基金、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的平臺(tái)。

REITs，則是從根本上發(fā)揮園區(qū)重資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)、盤活相關(guān)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)“開(kāi)發(fā)-培育-成熟-退出-再投資”循環(huán)的最有利工具。

誰(shuí)支持了東北首單REITs

但是，能夠成功發(fā)行公募REITs并不容易。

它意味著園區(qū)要經(jīng)過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、券商、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等最嚴(yán)格的盡職調(diào)查，認(rèn)可其資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力和穩(wěn)定性的現(xiàn)金流。

下面，我們來(lái)看看沈陽(yáng)國(guó)際軟件園上市走過(guò)哪幾步，都是誰(shuí)支持了東北首單公募REITs的成功上市。

2021年底

沈陽(yáng)國(guó)際軟件園正式啟動(dòng)REITs申報(bào)，13棟、運(yùn)營(yíng)5年、具有穩(wěn)定出租率（近三年加權(quán)平均84%）的研發(fā)辦公樓宇，成為底層資產(chǎn)。

2022~2023年

沈陽(yáng)市委、市政府成立由市發(fā)改委牽頭的REITs工作專班，全程對(duì)接項(xiàng)目。

盛京金控（沈陽(yáng)盛京金控投資集團(tuán)有限公司，由沈陽(yáng)市國(guó)資委100%控股）向項(xiàng)目戰(zhàn)略注資3億元，取得28%股權(quán)，以強(qiáng)融資、強(qiáng)合規(guī)、強(qiáng)信用背書(shū)的方式，達(dá)到增強(qiáng)市場(chǎng)信心的目的。

2023~2024年

針對(duì)園區(qū)部分物業(yè)早期建設(shè)手續(xù)不全等合規(guī)障礙，REITs工作專班聯(lián)合自然資源、住建等部門，歷時(shí)一年時(shí)間，完成權(quán)屬補(bǔ)正、登記完善，確保產(chǎn)權(quán)清晰、合法合規(guī)，滿足REITs的發(fā)行硬性要求。

2024~2025年

2024年11月1日，REITs項(xiàng)目正式向上海證券交易所提交申報(bào)材料，經(jīng)歷一系列流程后，2025年11月6日，在上海證交所上市。

中信建投證券為REITs項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃管理人，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，主導(dǎo)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立，完成盡職調(diào)查、申報(bào)材料編制與發(fā)行承銷。

中信建投資金管理有限公司為基金管理人，負(fù)責(zé)基金設(shè)立、募集、上市及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，確保合規(guī)運(yùn)作與信息披露。

交通銀行作為基金托管人，提供資產(chǎn)保管、資金清算與監(jiān)督服務(wù)，保障基金財(cái)產(chǎn)安全。

影響

沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT的成功上市，將東北地區(qū)稀缺的優(yōu)質(zhì)數(shù)字產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可投資、可流動(dòng)、可持續(xù)的金融產(chǎn)品，為區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)注入長(zhǎng)效資本動(dòng)力，由此產(chǎn)生了多方面影響。

沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT發(fā)行規(guī)模10.98億元，原始權(quán)益人獲得凈回收資金6098.54萬(wàn)元，用于新項(xiàng)目投資。根據(jù)相關(guān)描述，回收資金將用于沈陽(yáng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（41%）、沈陽(yáng)智能制造產(chǎn)業(yè)園（44%）、補(bǔ)充流動(dòng)資金（15%）等，助力實(shí)現(xiàn)“集聚3000家數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)、產(chǎn)值達(dá)千億元”的目標(biāo)。

2025年11月6日，遼寧省地方金融管理局發(fā)文《2025年債券融資工作取得突破性發(fā)展》指出，遼寧省創(chuàng)新債券實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)“零”的突破，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT的成功發(fā)行是其中典型案例。通過(guò)創(chuàng)新引領(lǐng)，截至10月末，遼寧省實(shí)現(xiàn)債券融資641.4億元、同比增長(zhǎng)7.95%。其中，科技創(chuàng)新債券融資達(dá)146億元、同比增長(zhǎng)117.9%，債券資金正加速流向重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

從模式及操作過(guò)程看，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT也為全國(guó)產(chǎn)業(yè)園REITs提供了“民企資產(chǎn)+國(guó)資賦能+政策支持”的成功范式。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮