近期中國樓市出現(xiàn)了兩個(gè)罕見有趣的現(xiàn)象，一個(gè)是貸款賣房，一個(gè)是銀行直供房。所謂貸款賣房，就是業(yè)主的賣房款無法覆蓋房貸尾款，造成了賣不起房的局面。這種現(xiàn)象的專業(yè)名詞叫做“房貸倒掛”，在如今國內(nèi)的一二三四線城市極為普遍，其中一二線居多。

銀行直供房，顧名思義就是銀行出售的不良抵押房產(chǎn)。過去此類資產(chǎn)通常以法拍形式流向市場，如今搖身一變成了銀行直售。

有人問銀行直供房和房貸倒掛之間存在什么關(guān)聯(lián)？還有人問中國樓市下行期還將持續(xù)多久，如今究竟是買還是賣？這些問題其實(shí)都可以從具體數(shù)據(jù)中分析出來，今天就來仔細(xì)剖析下。

房產(chǎn)兩大新現(xiàn)象

首先分析下貸款賣房，這件事的邏輯并不復(fù)雜。舉一個(gè)具體事例，某總價(jià)100萬的房子，業(yè)主花30萬首付購入，貸款70萬元。結(jié)果短短兩年內(nèi)，該房產(chǎn)的市價(jià)跌幅超過30%，下探到了70萬以下，業(yè)主賣房所得資金已經(jīng)不能覆蓋貸款余額。

這種情況下若想交易房產(chǎn)，業(yè)主就必須先籌集資金補(bǔ)足這部分差額。這就是房價(jià)下跌造成的房產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)，在目前中國的大江南北已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

此類案例無論是在新聞媒體還是身邊交際圈早已屢見不鮮，某廣州黃埔網(wǎng)友，房產(chǎn)掛在貝殼二手房一年多，掛價(jià)253萬，背后的貸款卻高達(dá)278萬，相當(dāng)于網(wǎng)友賣完房子還欠銀行25萬。

某鄭州網(wǎng)友在二七區(qū)名下有一套89平米的小三房，賣出成交價(jià)為79萬，但同時(shí)背負(fù)的貸款還有83萬，等同于即便賣掉還欠銀行4萬。

最慘的是某深圳業(yè)主，2020年以600多萬資金高位買入學(xué)區(qū)房，五年來市價(jià)一路走低，現(xiàn)已暴跌至360萬，但這位業(yè)主剩余的貸款本息還有650萬元。想要賣掉這處房子，除非深圳業(yè)主自掏腰包補(bǔ)齊300萬差價(jià)才能過戶，實(shí)在是荒誕至極。

在惠州、燕郊等部分市區(qū)，房價(jià)的跌幅已經(jīng)超過40%，直接催生出了業(yè)主貼錢送房的奇聞軼事。業(yè)主承諾，只要租房者愿意承擔(dān)月供，就可以免費(fèi)得到房子，甚至還有業(yè)主表示愿意倒貼裝修費(fèi)尋求轉(zhuǎn)手。

這些現(xiàn)象令人想起了上世紀(jì)九十年代，日本樓市泡沫破滅后的景象，簡直是如出一轍。那么問題來了，為啥偏偏是今年成為了房貸倒掛的爆發(fā)年呢？

這出自于兩個(gè)因素，第一是2020~2023的低利率經(jīng)營到大規(guī)模集中到期了。當(dāng)時(shí)的許多購房者疊加貸款杠桿，真實(shí)首付不足20%。到了2025年這批貸款正值續(xù)貸期，銀行要重新對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行縝密評(píng)估。房價(jià)下跌，房產(chǎn)估值下降，購房者就需要補(bǔ)齊抵押物價(jià)的差額，進(jìn)而引發(fā)被迫賣房。

第二個(gè)原因就是房價(jià)大幅下跌。從2021年7月至今，全國多個(gè)城市房價(jià)跌幅徘徊在30%~50%之間，部分城市甚至達(dá)到60%以上。

房產(chǎn)下跌對(duì)于中國家庭的打擊是致命的，有數(shù)據(jù)顯示，中國人77%的財(cái)富都集中在房子身上，而美國只有34%。房價(jià)下跌造成最顯著的影響，就是家庭資產(chǎn)大規(guī)模縮水，以及房屋市值低于貸款余額。

現(xiàn)如今的全國二手房，正陷入到“價(jià)格越跌、賣房越急”的死循環(huán)之中。今年第一季度北上一線城市的二手房掛牌量增加30%，但成交量卻只有5.8%。廣州二手房掛牌量突破歷史新高，但成交率也僅有13%。

前幾天，第一財(cái)經(jīng)的記者針對(duì)房貸倒掛現(xiàn)象，對(duì)從事不同職業(yè)的廣大業(yè)主們進(jìn)行了全面采訪，并根據(jù)他們的回答得出了兩個(gè)結(jié)論：1.房貸倒掛并不影響業(yè)主們的還款意愿，多數(shù)人買房不是為了炒，而是為了住，即便是房產(chǎn)倒掛，只要月供有能力還得上，他們還愿意勤勤懇懇繼續(xù)還貸；

2.影響還款意愿的最大因素是收入下降，只有收入無法平衡月供時(shí)，購房者們才會(huì)被迫斷供。

值得注意的是，貸款賣房這件事明面上是被禁止的。無論是任何一家銀行，所提供的消費(fèi)貸都無法流入樓市。若是有業(yè)主貸款是為了賣房，那他一定會(huì)被銀行審批給否決。

針對(duì)房貸倒掛業(yè)主的困境，銀行們推出的紓困政策�？梢愿鶕�(jù)個(gè)人實(shí)際情況，同銀行展開協(xié)商，或延長還款期限，或調(diào)整貸款利率，或一段時(shí)間內(nèi)不償還利息，只償還本金。

總而言之，任何因償還能力問題引發(fā)的月供逾期，其實(shí)都可以和銀行商討出一套合理的解決方案，不一定都要?jiǎng)ψ咂h貸款賣房。如此荒唐的現(xiàn)象，任何人都不想任其泛濫。

銀行直供房的沖擊

在房貸倒掛的風(fēng)波尚未平息時(shí)，銀行直供房又親手掀起了中國房地產(chǎn)的另一起波瀾。四川農(nóng)信在資產(chǎn)平臺(tái)上掛售了2.4萬套房產(chǎn)、廣東農(nóng)信掛售了1.2萬套、就連吉林銀行也掛了2000多套。

銀行的角色定位從一個(gè)房貸的，搖身一變成為了賣房的。更令人震驚的是，一套市價(jià)200萬的房產(chǎn)，銀行的第三排拍賣價(jià)通常150萬就能成交，屬于是不折不扣的超強(qiáng)力度促銷。

無論是蘭州農(nóng)村銀行還是中國交通銀行，統(tǒng)一委托拍賣公司進(jìn)行了大規(guī)模拋售，部分銀行甚至還大張旗鼓的喊出“低于市場均價(jià)25%”的口號(hào)，力求在二手房市場博得一席之地。

舉例一套140平米的北京力鴻花園房產(chǎn)，銀行直供房起拍價(jià)僅為743萬，折合每平單價(jià)5.28萬。而同一處小區(qū)的掛牌房產(chǎn)均價(jià)一般為每平6.5~7.2萬，試問還有哪個(gè)二手房商能比專業(yè)對(duì)口的銀行更狠？

國內(nèi)二手房市場本就激烈內(nèi)卷，房價(jià)處于持續(xù)下跌狀態(tài)。一個(gè)買主想購置二手房，除了要參考地段、房型外，最優(yōu)先考慮的肯定是周邊成交價(jià)，尤其是最低成交價(jià)。現(xiàn)如今銀行直供房直接入場砸穿了底價(jià)，對(duì)于法拍房和正常二手房來說，無疑是雪上加霜。

唯一值得注意的是，銀行直供房標(biāo)的資產(chǎn)是否干凈。牽扯到每套房子的具體情況，是否合規(guī)辦理房產(chǎn)，是否如數(shù)繳納稅費(fèi)，是否拖欠巨額物業(yè)水電費(fèi)，是否被原房主長期非法占用。這一系列問題都需要購房者仔細(xì)分析審核，否則很有可能撿漏不成吃了大虧。

最后至于中國房價(jià)的下行期終點(diǎn)，不妨借鑒下高盛前幾天對(duì)于中國樓市的預(yù)測。自上世紀(jì)六十年代后，全球15個(gè)國家爆發(fā)了21次房地產(chǎn)危機(jī)。這些危機(jī)之間存在一個(gè)明顯共性，那就是危機(jī)爆發(fā)后，GDP增速會(huì)下滑5%，通脹率下降2%，房價(jià)跌幅平均為30%，平均下跌周期為6年。

15個(gè)國家中只有一個(gè)例外，那就是跌幅周期長達(dá)15年的日本。但若是認(rèn)真分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本房價(jià)其實(shí)早在前五年就暴跌了90%，剩下的10年只是在不斷的盤整。

高盛在對(duì)中國官方數(shù)據(jù)進(jìn)行了全盤分析后，認(rèn)為中國房價(jià)迄今為止已經(jīng)下跌了20%，下跌周期持續(xù)了4年。按照國際經(jīng)驗(yàn)，中國未來房價(jià)還會(huì)下跌10%左右，并有望于2027年觸底，至于會(huì)不會(huì)反彈，目前尚無定論。

關(guān)于個(gè)人房產(chǎn)如今究竟該買還是該賣的問題，要根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況和當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境進(jìn)行具體分析。全國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境大概就是如此，下行期還尚未結(jié)束，繼銀行直供房之后，是否會(huì)誕生新的沖擊也尚不確定，房地產(chǎn)市場的未來依然是波濤洶涌、險(xiǎn)象環(huán)生。