為什么我一直勸周圍的人去買二手房呢，就是因為這個，因為很多問題2年后，才能看得到，或者周圍有什么醫(yī)院，學校，大的商超這些配置，都是要2年到5年，才有的，而且沉降問題，一般也就是2年到5年出現的。

所以看圖片里那種斜著劈下來的裂縫沒？這種縫兒啊，說白了就是樓體結構在變形過程中被剪力給扯開的。大部分人不需要非得搞懂剪力是啥專業(yè)名詞，就理解成兩股相反方向的力在墻面上較勁就行了。

這種裂縫往往出現在非承重墻上——就是那種不承擔上層重量的隔墻。那大家可能會納悶，既然不承重，哪來的破壞力呢？其實啊，整棟樓就像個整體，當結構發(fā)生變形時，哪怕是非承重墻也得跟著動，一動就容易裂。這就好比一個人穿件緊身衣，只要緊身衣質量不行，那稍微做個伸展動作，衣服就可能開線。

重點在于，是吧，這要得是多大的變形量，才能把墻面撕扯出這么明顯的裂縫？

說到建筑變形，有個特別重要的概念叫抗浮。我打個比方，大家把整片建筑群想象成一艘船，地下水就像海水。水位漲落時，地下基礎、筏板還有地下車庫的柱子都在經受浮力考驗。建筑物埋在土里既會下沉也會上浮，整體同步移動倒沒事，怕的就是不均勻，這邊沉那邊浮，結構就得遭殃。

其實最大的原因，還是來自于水的問題。以往南方多見的抗浮問題，北方地區(qū)也逐漸有了。這跟南水北調工程直接相關。咱們80后、90后上學時都學過，華北地下有個巨大的空腔，長年累月抽地下水灌溉、生活用水，導致水位持續(xù)下降。

而地下水，并不是無限的，長期超采地下水會造成嚴重的問題。第一個嚴重的問題，就是地表的水資源會減少，導致地表的植被退化，使得華北地區(qū)會出現沙漠化、風沙的危機。我們看陜西和山西，兩省都位于黃土高原，但是陜北的森林覆蓋率遠高于山西，這是為何？原因就是山西開采煤炭和地下水過度，導致地表的水流失，植被生長更加困難。而河北，自然也會有這樣的危機。

所以一個問題就出現了，那就是地表塌陷。華北地區(qū)已經發(fā)現了200多條地裂帶，涉及35個縣65個鄉(xiāng)。因為超采地下水，華北平原的地下盆地已經連成一片，形成了世界面積最大的復合漏斗區(qū)，俗稱空心漏斗，面積超過了5萬平方公里。

所以2012年，水利部組織開展了中國第一次地下水超采區(qū)劃定工作。2014年，中央一號文件明確提出，開展華北地下水超采漏斗區(qū)綜合治理。

但自從2002年底國務院批準南水北調工程，到2014年中線通水，情況就開始反轉了。生態(tài)補水讓地下水位節(jié)節(jié)攀升，最近兩年漲得尤其猛。這就帶來個時間差問題：小區(qū)設計時的抗浮標準，都是按立項前五年的水位數據定的。

房地產項目從地勘到竣工往往要三五年。也就是說，2020到2025年交付的小區(qū)，其實是用2012到2022年間的水位數據做的設計。那會兒水位正處于歷史低位，往下挖三四十米都見不著水。可等到房子蓋好，面對的卻是南水北調后躥升的水位。

普通小區(qū)地下最多三層，埋深也就十到二十米。而北方常用的擴底樁通常就10米到15米，按原先設計，水位根本夠不著樁底。但現在呢？有些地方地下水都快漫到地表了。整個地下室和樁基長期泡在水里，水流不斷沖刷帶走樁周土壤中的細顆粒，水位下降時就可能出現局部塌陷。

這就引出了地基設計的兩種思路：當水位較高時，得像建大橋那樣把樁打得更長更密，穿透表層土直達下面的卵石層。通俗講，就是把凳子腿穿過花盆里的浮土，直接扎到盆底。這叫樁基礎。

另一種叫筏板基礎，不只靠樁，還靠整個底板坐在土上。就像不僅靠凳子腿支撐，凳面也直接接觸地面。北方因為歷史上水位低，多用這種設計。據我了解，華北地區(qū)很少用30米的長樁，多半都是10米到15米左右的短樁，這在抗浮方面天然存在短板。

最近幾年樓市什么情況大家都清楚，所有的開發(fā)商基本都在降本增效。地下部分的抗浮設計本來就容易被忽視，再加上可能的偷工減料，問題就被放大了。因為這個問題很難說的清楚，地下水，你和開發(fā)商說，說不明白的。

現在這個房子已經被貼上了C級危房的標簽。很多人一聽到危房兩個字，腦子里可能立刻浮現出房子要倒塌的畫面。其實不然，我們需要準確理解C級的含義。

《危險房屋鑒定標準》中，根據房屋的危險程度評級，C級危房的定義為部分承重結構不能滿足安全使用要求，房屋局部處于危險狀態(tài)構成局部危房。

按照專業(yè)的標準，C級危房指的是部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房。劃重點：局部危房。這意味著不是整個房子都要塌了，而是房子的某些部分，比如某幾道承重墻、某個梁、某個柱，出現了安全隱患，需要重點處理和加固。

所以，維修后還能不能住這個問題，關鍵在于：維修工程做得怎么樣。

那當然了國家對于危房的處理是有明確規(guī)定的。C級危房適用的處理方式是處理使用。顧名思義，就是經過恰當的技術處理、加固維修之后，危險可以解除，房子可以繼續(xù)使用。這并不是安慰人的空話，在實際工程中，有大量通過專業(yè)的加固技術，讓危房轉危為安的成功案例。很多地方的老舊小區(qū)改造，也包括了對這類房屋的加固維修。

維修方案必須專業(yè)：絕不能是開發(fā)商或者施工隊自己想當然地拿個方案就開干。必須由有資質、有經驗的專業(yè)機構，在對房屋進行詳細檢測鑒定后，出具專門的、有針對性的加固設計方案。

維修必須徹底，要治本：不能只是做表面文章，把墻上的裂縫用水泥一抹就完事了。維修必須從根本上解決問題。比如，如果是防水沒做好導致地基土遇水下沉，那就要重做、做好防水系統(tǒng)。如果是某些承重構件強度不夠，就要用碳纖維布、粘鋼、加大截面等加固方法，實實在在地把結構補強。

驗收必須嚴格，要看報告：工程完工后，不能開發(fā)商說修好了就算完。必須由權威的、第三方工程質量檢測機構再次對房屋進行全面的安全性鑒定，并出具新的 《安全性鑒定報告》 。同時，維修工程本身也需要有完整的 《竣工驗收報告》 。只有當你看到白紙黑字的鑒定報告，明確告訴你房屋的安全等級已經從C級（危險）提升到了B級（基本安全）甚至A級（安全），這才能住。

總結一下就是：專業(yè)方案 + 徹底施工 + 權威驗收 = 安心居住的前提。

也就是修好了，還是能住的。不過河北張家口這個住宅樓，開發(fā)商和居民還在扯皮，這個維修時間，就不知道要多久了。