01

朝陽(yáng)，作為全北京配套和資源最均衡的區(qū)縣，從來(lái)都不缺好的板塊。

像奶西、東壩、酒仙橋，板塊素質(zhì)一個(gè)比一個(gè)頂。近兩年又激活了太陽(yáng)宮、松榆里等絕版板塊，這樣的好地，全北京都找不出幾個(gè)。

然而，朝陽(yáng)樓市，已經(jīng)從“買板塊”，進(jìn)化到了“買產(chǎn)品”。

為什么？因?yàn)樵诋?dāng)下的行情里，熱門板塊只能托底，唯有產(chǎn)品力才能讓項(xiàng)目拔尖。

對(duì)此，我仔細(xì)考察了朝陽(yáng)的多個(gè)新盤，發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的現(xiàn)象是，所有新盤的本地客屬性越來(lái)越重，來(lái)自板塊內(nèi)部的置換和改善需求比例越來(lái)越高，有的占比甚至高達(dá)60%。

所以在這種情況下，像2023年以前那樣，買房人全北京的去看房買板塊的外溢需求，已經(jīng)大大弱化了。

反而是基于板塊內(nèi)部考量，細(xì)化到具體產(chǎn)品的購(gòu)買決策，才是客戶最看重的。

02

“房子是用來(lái)住的”，無(wú)論哪一個(gè)板塊，只要是真正的好房子，自然會(huì)被客戶留意、購(gòu)買。

比如，當(dāng)前朝陽(yáng)最為火爆的朝陽(yáng)北路（朝青板塊），有四大神盤坐鎮(zhèn)：璞樾、紫京宸園、保利朝觀天珺、金茂滿曜。

▲一條朝陽(yáng)北路，串聯(lián)起了國(guó)貿(mào)、運(yùn)河、望京三大CBD。四大神盤同享配套，同為6號(hào)線、22號(hào)線地鐵盤，且均為高端改善產(chǎn)品，產(chǎn)品均聚焦150-160㎡，顯示各開(kāi)發(fā)商對(duì)于此板塊認(rèn)知的高度一致。圖為保利朝觀天珺區(qū)位圖。

于是，八仙過(guò)海，各顯神通，一項(xiàng)產(chǎn)品力的大比拼，開(kāi)幕了！

這其中，朝觀天珺應(yīng)該是對(duì)產(chǎn)品最上心的——其戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，堪稱頂配，139㎡和157㎡戶型，是同面積段戶型的佼佼者。

▲朝觀天珺139㎡戶型圖。這一個(gè)戶型是經(jīng)典四葉草布局，能夠有效的保護(hù)每個(gè)臥室的隱私；

廚房居中，與餐廳客廳在一條直線上，整屋的通風(fēng)、采光都很好；

▲圖為139㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

客廳面寬5.5米，主臥270度視野開(kāi)闊采光好，且是雙套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立家政間和玄關(guān)，得房率高達(dá)99%，堪稱四房中的頂配......

而除了139㎡戶型，更讓人叫絕的，是157㎡戶型，做出了全北京罕見(jiàn)的配置：

0.5的窗墻比，讓整個(gè)室內(nèi)的光線跳舞，3.15米的層高，解放室內(nèi)壓抑感，北向落地窗改造的咖啡角，能放下全套手沖設(shè)備，還有四處場(chǎng)景的高定奢石.....

▲朝觀天珺157㎡戶型圖。當(dāng)時(shí)我見(jiàn)到這個(gè)戶型的時(shí)候，還不以為意，定睛一看，才默然頓悟，這個(gè)157平四居戶型，是我目前看過(guò)最具生活質(zhì)感的戶型，同面積段可以說(shuō)沒(méi)有對(duì)手。

為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)?strong>它足有六大創(chuàng)新點(diǎn)，這不是炫技，而是精準(zhǔn)拆解新生代家庭的多維需求。

第一，這一個(gè)戶型，做出了北京150㎡面積段，唯一南向四面寬，寬度約有15米，這通常只在200㎡以上的戶型才能看到。

如此巨大的面寬，使得整個(gè)室內(nèi)的采光發(fā)揮到極致，而業(yè)主對(duì)外的視野景觀，也達(dá)到極致——南側(cè)俯瞰小區(qū)園林景觀，北側(cè)則是超級(jí)大的綠地公園，可以同時(shí)把朝青的璀璨盡收眼底。

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

我們知道，北京是北方城市，陽(yáng)光資源非常稀缺，這也是為什么北京沒(méi)有深圳上海那么多超高層的核心原因。而寬約15米的四面寬，客廳與三臥室皆朝南采光，可以給家人足夠的陽(yáng)光，讓家人真正生活在陽(yáng)光下。

第二，當(dāng)我們仔細(xì)審視這個(gè)戶型，會(huì)意識(shí)到，這是當(dāng)前朝陽(yáng)北路唯一南北三通透的商品房戶型。

▲南北通透，是評(píng)判一個(gè)戶型好壞的基本條件。市場(chǎng)上絕大多數(shù)的新盤只能做到客餐廚南北通透，但朝觀天珺卻直接在這個(gè)基礎(chǔ)上連升兩級(jí)，做到了南北三通透。

那么，臥室南北通透有什么好處呢？不只是采光更為亮堂，還有更便捷的室內(nèi)自然通風(fēng)：夏天的時(shí)候，可以開(kāi)著窗直接在臥室里納涼，任由穿堂風(fēng)輕撫身軀；冬天的時(shí)候，在衛(wèi)生間里洗浴，衛(wèi)生間的水汽都能盡快消散，室內(nèi)會(huì)更快干爽......

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

如此，南北通透不只是個(gè)賣房噱頭，它關(guān)系到一個(gè)家庭幾十年的生活品質(zhì)。而兩個(gè)臥室能夠自然采光和通風(fēng)，這種設(shè)計(jì)必將會(huì)引領(lǐng)未來(lái)北京居住的潮流。

第三，157㎡戶型，居然有80㎡的超級(jí)社交空間。

仔細(xì)審視157㎡戶型，私家電梯廳+獨(dú)立玄關(guān)+超大客餐廚+獨(dú)立的全明陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)戶型居然做出了約80㎡的超級(jí)社交場(chǎng)所。

坦白說(shuō)，這么大的面積，等同于一個(gè)小三房，居然都可以讓業(yè)主打造成為自家的社交場(chǎng)——超過(guò)戶型面積一半的比例，別說(shuō)在朝陽(yáng)市場(chǎng)了，在整個(gè)北京樓市，也是極為罕見(jiàn)的。

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

不論是一場(chǎng)親自下廚的家庭宴會(huì)，還是一同觀賞影片球賽或小型party，80㎡的超級(jí)社交空間，在不經(jīng)意間就透露出一個(gè)家庭的生活品位與悠閑范式。

第四，157㎡戶型，擁有朝青板塊唯一0.5的窗墻比，以及朝青板塊唯一北向落地窗。

北向落地窗不必多講，無(wú)論是采光、通風(fēng)，還是業(yè)主觀景視野，北向落地窗都給業(yè)主帶來(lái)了更多選擇。而朝觀天珺157㎡戶型本身有8面采光窗，其中6面都是落地窗。

更關(guān)鍵的其實(shí)是窗墻比，它不僅決定入戶后的采光和舒適度，還關(guān)系著整個(gè)樓盤的顏值。窗墻比越高，室內(nèi)越通透明亮，大玻璃窗設(shè)計(jì)，也讓業(yè)主無(wú)論在哪個(gè)角落，都能領(lǐng)略到外界城市風(fēng)光，愉悅身心，建筑的顏值也更為時(shí)尚、大氣。

▲圖為朝觀天珺的南向外立面概念規(guī)劃圖。可以看到，在0.5的大窗墻比設(shè)計(jì)下，南向玻璃面積占比高達(dá)90%，整座建筑猶如一座水晶宮。

▲圖為朝觀天珺外立面概念規(guī)劃圖。將鏡頭拉近，美輪美奐的外立面，溫潤(rùn)如玉的圓角設(shè)計(jì)，“落霞與孤鶩齊飛，玻璃共長(zhǎng)天一色”，這都是0.5的大窗墻比的功勞。

第五，3.15米的層高，讓業(yè)主隨心定制空間。

朝觀天珺擁有3.15米的層高，比北京同類型項(xiàng)目起碼高出100mm。層高增加，帶來(lái)的不僅是數(shù)字的變大，更是生活舒適尺度的大幅升級(jí)和革新。多約100mm的空間高度，采光和通風(fēng)提高一個(gè)檔次，輕松hold住各種吊燈造型，業(yè)主都可以隨心所欲的布置，而再也不用擔(dān)心空間擁擠。

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

正所謂，人生得意須境“高”，空間尺度的升級(jí)，不只是居住舒適度的倍增，還在于景觀視界的延伸，更意味著擁有可定制化的品質(zhì)生活方式，從視野到心理，從容中盡顯寬闊格局——這，便是朝觀天珺針對(duì)157㎡戶型推出的北京首個(gè)業(yè)主空間定制豪宅。

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

如何定制呢？因?yàn)榭臻g寬裕了，所以這個(gè)戶型可以定制大量的高定奢石。比如157㎡樣板間，進(jìn)門后的玄關(guān)墻是一面弧形的天然石材；客廳的主背景墻采用曲線設(shè)計(jì)的皮質(zhì)波浪造型，結(jié)合鎏金質(zhì)感不銹鋼與安第斯雪景石材，給人一種又奢華，又內(nèi)斂的感覺(jué)，不張揚(yáng)，但是非常的舒服。

▲圖為157㎡戶型樣板間實(shí)景圖。

再比如，樣板間廚房的島臺(tái)用的是芬迪大花白石材，底色通透有玉質(zhì)感，不僅實(shí)用而且兼具藝術(shù)的美感。

當(dāng)然，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主的個(gè)性化需求不同，所以項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)性地推出“四大高定空間”，讓業(yè)主深度參與門鈸、玄關(guān)、客廳、主衛(wèi)的設(shè)計(jì)方案，從材質(zhì)、顏色、功能進(jìn)行選擇，真正實(shí)現(xiàn)“可定制才是真改善”。

03

好房子不是容器，是生活的翻譯器。當(dāng)客戶在樣板間幻想周末晨光灑在咖啡杯上的弧度，這才是心動(dòng)的正確打開(kāi)方式。

而當(dāng)客戶走進(jìn)小區(qū)，看到滿溢著皇家禮儀風(fēng)范的大門、社區(qū)會(huì)所和園林景觀后，這種超出預(yù)期的實(shí)景，才能更好的激活大家的熱情。

據(jù)了解，在朝觀天珺實(shí)景開(kāi)放后，售樓處的熱度一度堪比開(kāi)盤。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？先讓我們看看實(shí)景：

▲這是朝觀天珺的實(shí)景大門，以紫禁城三重飛檐為靈感，以寬約34米、高約9米的尺度，重塑東方門第儀制?；撞捎秘惤鹈S石材，展現(xiàn)材質(zhì)的時(shí)光質(zhì)感。門口放置一個(gè)玉如意小品，將東方意境凝固于當(dāng)代界面。圖為朝觀天珺大門實(shí)景圖。

▲當(dāng)我們走進(jìn)大門，引入眼簾的是凈高約8米高柱廊空間。這個(gè)長(zhǎng)廊不僅是歸家動(dòng)線，更成為承載東方美學(xué)意境的詩(shī)意通道。 圖為柱廊實(shí)景圖。

▲走過(guò)長(zhǎng)廊，是朝觀天珺精心打造的800㎡下沉水院，它以“玉生于水”為靈感，翡翠色潭水與建筑玻璃幕墻無(wú)縫銜接，形成“建筑浮于水上”的視覺(jué)奇觀。圖為下沉水院實(shí)景圖。

所以，光是看到這樣的實(shí)景示范區(qū)，我相信，朝觀天珺的美真的是一把尺子，從進(jìn)門伊始就丈量著客戶的心。

而在這實(shí)景示范區(qū)內(nèi)，朝觀天珺構(gòu)筑了完整的以“玉為魂、禮為脈”的五進(jìn)空間序列。從社區(qū)大門至下沉?xí)?，建筑與景觀形成無(wú)縫融合的系統(tǒng)性服務(wù)體系。

例如，近2000㎡下沉?xí)虾銣責(zé)o邊際泳池、健身瑜伽、私宴影音等七重功能，以酒店式配套構(gòu)建社區(qū)精神棲居地。

▲下沉?xí)臻g設(shè)計(jì)，延續(xù)東方美學(xué)基調(diào)，實(shí)現(xiàn)從社交到悅己的全場(chǎng)景覆蓋。圖為下沉?xí)O(shè)施實(shí)景圖。

由此，朝觀天珺在實(shí)景示范區(qū)開(kāi)放以后，不僅用實(shí)力證明了自己的產(chǎn)品力，更用8萬(wàn)多的均價(jià)，打造出一座10萬(wàn)加級(jí)別豪宅才有的精神容器，為朝青的人民提供了一個(gè)既有得房率、又有“得園率”的好房范本。

04

當(dāng)然，真正的好房子是賣出來(lái)的，不是喊出來(lái)的?？蛻粽J(rèn)不認(rèn)，這才是好房子的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)此，我還記得，當(dāng)初首期開(kāi)盤的時(shí)候，很多人都說(shuō)朝觀天珺網(wǎng)簽不行賣的不好，但是，馬拉松靠的不是百米沖刺的一時(shí)勁頭，而是從開(kāi)盤到交付的漫長(zhǎng)韌勁。

就像是曾經(jīng)的嘉華天珺，和朝觀天珺一樣，開(kāi)局可能并不顯眼，但在區(qū)域里產(chǎn)品力卻很能打，慢慢贏得了買房人的口碑之戰(zhàn)。

而除了產(chǎn)品力過(guò)硬，朝觀天珺還有著地鐵6號(hào)線0距離、22號(hào)線大站快線的核心優(yōu)勢(shì)，在朝青板塊“四大神盤”中，通勤效率第一。

是啊，仔細(xì)想想，對(duì)比朝青其他三盤，均距離地鐵近1公里，而朝觀天珺的地鐵站就在家門口，于通勤族而言，相當(dāng)于每天多睡1小時(shí)，這才是真正的奢侈。

再看看配套，1站大悅城、2站長(zhǎng)楹天街，3公里內(nèi)兩大三甲醫(yī)院，路網(wǎng)、學(xué)校還有新的預(yù)期不斷為朝觀天珺注入新能量。

再看看戶型，無(wú)論是94-99%的得房率優(yōu)勢(shì)，還是唯一四面寬的具體戶型優(yōu)勢(shì)（157㎡戶型），在當(dāng)前朝陽(yáng)收緊報(bào)規(guī)政策后，朝觀天珺已成為朝陽(yáng)區(qū)事實(shí)上的孤品，放眼整個(gè)朝青板塊，都是獨(dú)一無(wú)二的存在......

所以我說(shuō)，當(dāng)前朝青樓市爭(zhēng)霸賽，就像是一場(chǎng)馬拉松，拼的是韌勁。唯有做好產(chǎn)品、贏得客戶口碑才有出路。

類似的，保利在海淀半壁店的新項(xiàng)目，同樣未來(lái)可期。

綜上，朝觀天珺這樣的位置，在朝陽(yáng)北路就是極致性價(jià)比，有產(chǎn)品力、有性價(jià)比、有實(shí)景，你永遠(yuǎn)可以相信保利的產(chǎn)品力，相信保利濃眉大眼的真實(shí)！

特別提示：

本文為特約撰寫(xiě)，僅供參考。具體請(qǐng)以相關(guān)權(quán)威性文件為準(zhǔn)。