新周期

01

前陣子，一位加了我有小半年的讀者A總小窗聯(lián)系我。

他是華南某四線城市的一位工程老板，在當(dāng)?shù)刈龉こ探?0年，微信頭像是自己坐在路虎攬勝的主駕駛上。

前些年房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，靠著茅子、華子加商K這一套，A總在當(dāng)?shù)亟恿瞬簧俅箜?xiàng)目，用他的話來(lái)說(shuō)，頂峰的時(shí)候一年蓋十幾棟樓，造價(jià)好幾億。

但這幾年地產(chǎn)不太靈，四線小城的工程業(yè)務(wù)幾乎停滯，茅子的價(jià)格也一路從3000腰斬到現(xiàn)在1500，今年他索性把公司的二級(jí)施工資質(zhì)低價(jià)處理了，說(shuō)想轉(zhuǎn)行干酒店。

“我考察過(guò)，這幾年租金下降了不少，施工、裝修這塊我熟能省不少錢(qián)，你幫我參考參考，哪些酒店品牌比較好？我資金也不寬裕，很多工程款沒(méi)收回來(lái)，最好兩三年就能回本......”

聽(tīng)他說(shuō)到三年回本，我意識(shí)到他可能不太懂現(xiàn)在的行情，于是把暑假寫(xiě)的轉(zhuǎn)給了他，讓他仔細(xì)評(píng)估其中的風(fēng)險(xiǎn)。

沒(méi)過(guò)多久，A總的語(yǔ)音又飄了過(guò)來(lái)，“風(fēng)險(xiǎn)我懂，你可能不了解我們這邊的情況，這幾年旅游是風(fēng)口，去年全市叫的上名的酒店，就開(kāi)了三十幾家，再不進(jìn)場(chǎng)就晚了......”

吃到地產(chǎn)紅利的A總對(duì)自己的判斷信心十足，在他看來(lái)酒店行業(yè)是讓他東山再起的又一次發(fā)財(cái)機(jī)遇。

話到這份上，我也只能攤攤手。之所以提示A總注意風(fēng)險(xiǎn)，除了現(xiàn)在酒店市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重，抱著賺快錢(qián)的心態(tài)進(jìn)場(chǎng)容易踩坑之外。

還有另一個(gè)更大的隱憂，是房地產(chǎn)過(guò)剩的余波，正在加速向酒店市場(chǎng)傳導(dǎo)，導(dǎo)致酒店供給進(jìn)一步過(guò)剩。

就在前幾天，瑞銀發(fā)布了一份中國(guó)2026-2027年經(jīng)濟(jì)展望的研報(bào)，其中對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有大篇幅的分析，我摘出了其中幾條數(shù)據(jù)。

• 18.8%：研報(bào)估算中國(guó)內(nèi)地整體的房屋空置率為18.8%，高于美國(guó)（10.5%）、德國(guó)（8.2%）等發(fā)達(dá)國(guó)家。

• 25.4個(gè)月：從2010年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)平均庫(kù)存去化月數(shù)為25.4個(gè)月，研報(bào)預(yù)測(cè)當(dāng)前國(guó)內(nèi)約30個(gè)月的庫(kù)存，要在2027年中期才能回落到2010年以來(lái)的水平。

（資料來(lái)源：UBS）

簡(jiǎn)單翻譯一下，瑞銀預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存周期，還將再持續(xù)近兩年，預(yù)計(jì)到2027年中期才有望結(jié)束。

如果再單獨(dú)看各地寫(xiě)字樓的空置率，就更高了。

參考仲量聯(lián)行公布的2025年三季度全國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓空置率，上海為24.1%，廣州為23.2%，深圳為27.6%，杭州為25.3%，成都為34.0%。另外，大連、南京、西安、天津、武漢的甲級(jí)辦公樓空置率均在3成以上。

02

大量的寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)空置，很多業(yè)主被沉重的債務(wù)壓得喘不過(guò)氣，迫切想要盤(pán)活資產(chǎn)，怎么辦呢？

兩條路，要么降租要么干脆自營(yíng)，轉(zhuǎn)型成酒店、公寓、民宿等等業(yè)態(tài)，即便酒店業(yè)務(wù)不賺錢(qián)，只要能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，維持物業(yè)價(jià)值，產(chǎn)權(quán)方就愿意嘗試。

實(shí)際上，為了解決寫(xiě)字樓空置問(wèn)題，這幾年各地都在推動(dòng)“商改住”相關(guān)政策落地。

比如，今年7月底出臺(tái)的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，就明確提出：

• 在城市主中心、副中心區(qū)域，強(qiáng)化核心功能，鼓勵(lì)商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能

鼓勵(lì)存量商業(yè)樓改成酒店、公寓等業(yè)態(tài)，旨在提升商業(yè)樓的使用效率。

除了政策端的“商改住”趨勢(shì)之外，從資產(chǎn)端來(lái)看，空置物業(yè)流入酒店市場(chǎng)的情況可能也在提速。

比如，前段時(shí)間備受關(guān)注的“銀行直售房”。所謂的銀行直售房，說(shuō)白了就是斷供的多了，銀行為了不讓房子爛在手里，自己掛牌拍賣(mài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等在內(nèi)的多家銀行，近期都在線上拍賣(mài)平臺(tái)大量直接銷(xiāo)售房產(chǎn)。其中，地方城商行與農(nóng)信社的掛牌規(guī)模尤為突出。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過(guò)25000個(gè)（未去重，下同），遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11000個(gè)。

如果稍加留心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這類銀行直售房產(chǎn)的成交率并不高，但有幾類資產(chǎn)比較搶手。

一種是鬧市區(qū)的商業(yè)用房，地段絕佳的標(biāo)王。例如，蘭州城區(qū)的一家火鍋店競(jìng)價(jià)超過(guò)200輪。

第二種是辦公用的寫(xiě)字樓，這類物業(yè)通常位于城市核心區(qū)，有完整的產(chǎn)權(quán)，比較適合改造成酒店、賓館，也受到市場(chǎng)追捧。例如蘭州農(nóng)商行在蘭州市區(qū)的兩處辦公物業(yè)，競(jìng)價(jià)都超過(guò)50輪。

所以總結(jié)下來(lái)，無(wú)論是政策端“商改住”，還是“銀行直售房”現(xiàn)象，或多或少都會(huì)讓過(guò)剩的房地產(chǎn)庫(kù)存，流向酒店市場(chǎng)。

03

為了進(jìn)一步了解實(shí)際市場(chǎng)情況，我特地找華中某知名酒店集團(tuán)CEO花老板聊了聊，從他的觀察來(lái)看，最近這四五年，寫(xiě)字樓物業(yè)改酒店的加盟商比例一直在增加。

但寫(xiě)字樓改酒店，是不是一定能穩(wěn)賺呢？

“說(shuō)實(shí)話，大部分寫(xiě)字樓位置都還可以，但它有一個(gè)很大的缺點(diǎn)，就是公攤面積太大，得房率低。”

“舉個(gè)例子，同樣100間房，有人用3000方的物業(yè)就做出來(lái)了，你6000方的寫(xiě)字樓也做100間房，那平攤到每間房的租金是不是高了？”在花老板看來(lái)，寫(xiě)字樓改酒店，也有它自身的局限性。

順著酒店投資的話題，我們聊到了當(dāng)下酒店投資人的狀態(tài)，按正常邏輯，在目前的經(jīng)濟(jì)周期下，投資人應(yīng)該越來(lái)越謹(jǐn)慎。

但花老板隨后的一番話，徹底改變了我的想法。

“坦白說(shuō)，現(xiàn)在很多加盟商，還停留在過(guò)去的路徑依賴上。經(jīng)濟(jì)上行期的時(shí)候，很多加盟商開(kāi)酒店賺了錢(qián)，把紅利當(dāng)成了自己的能力?，F(xiàn)在做酒店開(kāi)始賠錢(qián)了，就各種抱怨品牌，抱怨市場(chǎng)，抱怨OTA吸血......”

在他看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)酒店投資人，還是以短期投機(jī)的“短線”選手為主。很多投資人融資、貸款加杠桿，把全部身家投在一個(gè)酒店，就指望它來(lái)發(fā)財(cái)。

“比如，一個(gè)酒店要投 2000萬(wàn)，他自己可能只有幾百萬(wàn)，然后找很多親戚朋友湊一湊，再貸款貸幾百萬(wàn)，加上裝修，又要多欠幾百萬(wàn)。一開(kāi)業(yè)資金就會(huì)很緊張，遇到行情不好的時(shí)候，還債的壓力又很大，去哪里談回報(bào)呢？”

也因?yàn)橘€徒式的酒店投資太多，作為酒店品牌方的花老板這幾年也婉拒掉了許多項(xiàng)目。

“之前武漢高鐵站有一個(gè)單體酒店，經(jīng)營(yíng)了8年，隱蔽工程都已經(jīng)壞了，有投資人想把它轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，做輕翻新，后來(lái)我?guī)退懔艘幌拢凑账亩ㄎ?，?00萬(wàn)進(jìn)去做輕改造，三年之后產(chǎn)品就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力了?！?/p>

“樂(lè)觀的情況下三年也許能把錢(qián)賺回來(lái)，但等于是三年白干，沒(méi)有意義，如果高舉高打全部翻新，又面臨漫長(zhǎng)的回報(bào)周期?！?/p>

“還有東莞的一個(gè)項(xiàng)目，我也給它否決掉了，租金太高，已經(jīng)占到了預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)額的45%，我認(rèn)為這個(gè)有極大風(fēng)險(xiǎn)，大概率是幫房東打工?！?/p>

在花老板看來(lái)，酒店業(yè)進(jìn)入了一個(gè)漫長(zhǎng)的優(yōu)化周期，表面上是優(yōu)化落后的酒店產(chǎn)能，實(shí)際最終還是在優(yōu)化投資人。

“因?yàn)榫频晏蕴?，還會(huì)有人再進(jìn)來(lái)，重新再來(lái)進(jìn)來(lái)的投資人，一定是比較理性成熟的投資人，所以酒店投資人的這波教育和優(yōu)化才剛剛開(kāi)始?！?/p>