大悅城地產(chǎn)結(jié)束12年上市歷程，是多重壓力下的戰(zhàn)略性撤退，也是行業(yè)深度調(diào)整的一個(gè)縮影。

01

退市

11月24日，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）公告稱，退市相關(guān)計(jì)劃已于11月21日獲法院認(rèn)可，公司退市相關(guān)計(jì)劃將于11月27日生效。

大悅城地產(chǎn)退市公告

公告顯示，依據(jù)香港《公司條例》第99條，大悅城地產(chǎn)以協(xié)議安排方式推進(jìn)股份回購(gòu)，并已向聯(lián)交所申請(qǐng)撤銷其股份上市地位。

大悅城地產(chǎn)表示，退市計(jì)劃旨在“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)靈活性”，并強(qiáng)調(diào)此舉不會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)。

近年來(lái)，大悅城地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)低迷，整體流動(dòng)性偏低，限制了從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。

另外，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的住宅銷售業(yè)務(wù)毛利率下降。

2024年，大悅城地產(chǎn)出現(xiàn)上市以來(lái)首次虧損。

如今，大悅城地產(chǎn)結(jié)束12年上市歷程，是多重壓力下的戰(zhàn)略性撤退，也是行業(yè)深度調(diào)整的一個(gè)縮影。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，大悅城地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)旗艦，專注于在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、出租及管理綜合體和商業(yè)物業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商。

2013年，大悅城地產(chǎn)借殼“中糧置地”登陸港股。

大悅城地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，大悅城地產(chǎn)控股股東為大悅城（000031.SZ），持股比例為64.18%，公司實(shí)際控制人為中糧集團(tuán)。

值得注意的是，私有化后大悅城對(duì)大悅城地產(chǎn)的持股比例將躍升至96.13%。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷波及商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。

2025年中報(bào)顯示，大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%。

從業(yè)績(jī)看，2025年中期大悅城地產(chǎn)營(yíng)收81.24億元，同比下降5.78%；歸母凈利潤(rùn)1.05億元，同比下降26.6%。

歸母凈利潤(rùn)

另外，近年來(lái)大悅城地產(chǎn)的母公司大悅城也長(zhǎng)期業(yè)績(jī)承壓。

2022年至2024年，大悅城連續(xù)三年虧損，累計(jì)凈虧損額超過(guò)70億元。

母公司大悅城業(yè)績(jī)

截至2025年6月末，大悅城地產(chǎn)總資產(chǎn)有1300.71億元，總負(fù)債742.89億元，凈資產(chǎn)有557.82億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率為57.11%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，大悅城地產(chǎn)主要以非流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的54%。

截至相同報(bào)告期，大悅城地產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債有401.56億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有320.88億元。

此外，大悅城地產(chǎn)還有流動(dòng)負(fù)債341.33億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有99.12億元。

相較于短債規(guī)模，大悅城地產(chǎn)的流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有167.78億元，可以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

整體來(lái)看，大悅城地產(chǎn)的剛性債務(wù)總規(guī)模有420億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為57%。

從融資渠道看，作為上市公司，大悅城地產(chǎn)股權(quán)融資通暢，此外其還通過(guò)應(yīng)收賬款、借款以及發(fā)債等渠道融資。

值得注意的是，2023年以來(lái)大悅城地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2023年和2024年分別為-105.47億和-44.19億元，今年上半年該指標(biāo)為-29.92億元，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

總得來(lái)看，大悅城地產(chǎn)業(yè)績(jī)承壓，母公司大悅城更是連年虧損；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，面臨一定再融資壓力。

03

高歌猛進(jìn)

早年間，大悅城地產(chǎn)精準(zhǔn)定位于“年輕中產(chǎn)”，憑借出色的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，在北京、上海等一線城市成功打造了一系列標(biāo)桿性商業(yè)綜合體。

大悅城這些項(xiàng)目不僅是城市的地標(biāo)，更成為了年輕消費(fèi)群體的潮流聚集地，奠定了其在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。

2010年至2019年十年間，背靠實(shí)力雄厚的母公司中糧集團(tuán) ，大悅城地產(chǎn)進(jìn)入了高速擴(kuò)張的快車道。

充足的資金支持使大悅城地產(chǎn)得以在全國(guó)核心城市快速?gòu)?fù)制成功模式，年均營(yíng)收增速持續(xù)保持在15%以上。

這一時(shí)期，大悅城地產(chǎn)通過(guò)“開(kāi)發(fā)+持有”的模式迅速做大了資產(chǎn)包，規(guī)模與品牌影響力與日俱增，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

然而，2020年成為大悅城地產(chǎn)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”等調(diào)控政策的出臺(tái)，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度下行周期。

高杠桿、重資產(chǎn)的擴(kuò)張模式難以為繼， 大悅城地產(chǎn)被迫緊急剎車，大幅放緩了新增投資節(jié)奏。

大悅城地產(chǎn)戰(zhàn)略重心從此前的“規(guī)模擴(kuò)張”明確轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”，并開(kāi)始探索輸出管理的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以求在逆勢(shì)中穩(wěn)住陣腳。

為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)， 大悅城于2022年提出了“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，意圖以住宅開(kāi)發(fā)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，來(lái)反哺需要長(zhǎng)期培育的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。