在深圳房?jī)r(jià)的巔峰之地——深圳灣，一場(chǎng)前所未有的“神仙對(duì)決”正拉開序幕。

三大現(xiàn)象級(jí)頂豪項(xiàng)目幾乎同步登場(chǎng)，巔峰競(jìng)逐，將全國(guó)頂尖財(cái)富的目光牢牢鎖定于此，共同譜寫2025年最值得期待的豪宅傳奇。

這三個(gè)項(xiàng)目，分別是深圳灣澐璽、后海招商璽與中信城開·信悅灣。

其中，后海招商璽已率先揭幕臨時(shí)展廳，預(yù)計(jì)于12月開盤入市；緊隨其后，深圳灣澐璽也正式開放樣板房，看房驗(yàn)資門檻高達(dá)千萬。

而姍姍來遲的中信城開·信悅灣，則在11月底才釋放展廳開放的消息，而就在昨天11月25日的晚上還舉辦了一場(chǎng)以“海之交響，信悅和鳴”為主題的全球發(fā)布會(huì)暨藝術(shù)盛典于海上世界文化藝術(shù)中心圓滿落幕。

正如每一輪浪潮都會(huì)重塑海岸線，這場(chǎng)頂豪之間的風(fēng)云際會(huì)，也將重塑深圳人居的天際線。

這不僅是一場(chǎng)刷新深圳塔尖階層居住想象的盛宴，更是一場(chǎng)將深刻影響整座城市房?jī)r(jià)格局的重量級(jí)對(duì)決。

這場(chǎng)重頭戲的看點(diǎn)，無疑在占據(jù)深圳灣最核心最精華，也是此前最神秘的項(xiàng)目——中信城開·信悅灣的身上。

01

一波三折的

“深圳灣最后一片凈土”

深圳房?jī)r(jià)最貴的片區(qū)在哪里？就集中在深圳灣。

圍繞信悅灣附近，幾個(gè)知名小區(qū)的掛牌價(jià)格基本都在20萬+/㎡，最貴的恒裕濱城二期，掛出了28.4萬/㎡的天價(jià)。

作為深圳灣最后一塊端頭海景宅地，中信城開·信悅灣北面是深圳灣豪宅區(qū)，南面與深圳新地標(biāo)——深圳歌劇院（在建中）一街之隔，東邊是深圳灣口岸，占據(jù)著深圳灣絕對(duì)中心位置。

整個(gè)地塊三面環(huán)海，500米直達(dá)深圳灣公園海岸線，擁有永久性且近乎無遮擋的海景視野，海景、生態(tài)、配套優(yōu)勢(shì)十分突出，而且還是新規(guī)后產(chǎn)品，極大概率將成為深圳灣新頂流。

地塊的稀缺價(jià)值無以復(fù)加，但這塊地的身世，也是相當(dāng)坎坷。項(xiàng)目所在地塊東角頭項(xiàng)目，此前因?yàn)閺?fù)雜的利益關(guān)系，蹉跎多年。2012年，佳兆業(yè)通過股權(quán)收購(gòu)的方式成功介入了東角頭項(xiàng)目。

但在2022年6月，陷入流動(dòng)性危機(jī)的佳兆業(yè)在深圳市政府牽頭下，退出了包括東角頭項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，由中信集團(tuán)全面接盤。

雖然開發(fā)過程一波三折，但東角頭項(xiàng)目被譽(yù)為“深圳灣最后一片凈土”，擁有三面環(huán)海、毗鄰13號(hào)線歌劇院站等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

所以，東角頭項(xiàng)目是佳兆業(yè)出險(xiǎn)后擬處置的最重要資產(chǎn)，權(quán)益貨值298.35億元。正應(yīng)了那句臺(tái)詞：“風(fēng)浪越大，魚越貴?！?/p>

之所以由中信系接盤，是因?yàn)榧颜讟I(yè)在2015年第一次出險(xiǎn)后，中信銀行對(duì)其融資300億，從而成為其銀行系的重要債權(quán)人之一。

根據(jù)重組安排，項(xiàng)目由中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托的模式進(jìn)行的合作。其中，中信銀行仍是債權(quán)人、中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)；重組項(xiàng)目的權(quán)益在中信銀行、中信城開收回對(duì)應(yīng)收益后，最終仍歸佳兆業(yè)所有。

這一點(diǎn)從中信城開·信悅灣開發(fā)商的股權(quán)架構(gòu)上也可以看出。中信城開·信悅灣的用地單位是深圳市航運(yùn)集團(tuán)有限公司，該公司控股股東——深圳市鴻利金融投資控股有限公司，由深圳市城開信銀投資有限公司持股99%。后者由西部信托全資持股。

可見，信悅灣項(xiàng)目引入了信托資本。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策上，中信城開為主導(dǎo)一方，但佳兆業(yè)也有權(quán)參與部分決策。在對(duì)外的品牌輸出上，均使用中信城開的招牌，中信城開的背書有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心，這樣便于后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)及銷售。

02

改案名、改戶型、調(diào)規(guī)劃

中信城開在“憋大招”？

事實(shí)上不止是中信城開·信悅灣腳下的地塊，連這個(gè)項(xiàng)目在官宣正式露面之前，其實(shí)也經(jīng)歷了一系列讓人眼花繚亂的動(dòng)作。

先是經(jīng)歷了更名，項(xiàng)目最初被命名為中信元灣府，此后才更名為中信城開信悅灣，采用了中信城開信悅系鼎序產(chǎn)品，而“信悅”是代表其Top系的作品，產(chǎn)品標(biāo)桿意味濃厚。中信城開信悅灣此次作為信悅系鼎序作品開山之作，意義重大。是中信城開和佳兆業(yè)集團(tuán)聯(lián)袂打造的戰(zhàn)略性項(xiàng)目。

就在今年7月，中信城開首次對(duì)外發(fā)布“好房子人居生態(tài)系統(tǒng)”，董事長(zhǎng)楊勁親自出席并詳細(xì)闡釋了中信城開的“好房子”建設(shè)以及探索的“四新”路徑。

而后，信悅灣又經(jīng)歷了一次戶型上的升維。從一開始傳出的住宅面積195-285-360-495㎡的戶型，進(jìn)行了一次面積段全維提升，改為210-305-375-510㎡。

前后對(duì)比，新戶型面積普遍增加了約15-20㎡。

在之后，信悅灣的規(guī)劃也有所變更，其一期項(xiàng)目個(gè)別樓棟樓層“降低”了，隨之而來的容積率也有所下降，由5.53調(diào)整為5.46。

僅從數(shù)據(jù)指標(biāo)上看，與之對(duì)應(yīng)的舒適度也有所提升。

可以發(fā)現(xiàn)，從更名，到產(chǎn)品提升再到總平圖調(diào)規(guī)，這一系列的動(dòng)作，都是在不斷向高端豪宅產(chǎn)品靠近，讓產(chǎn)品顯得更加純粹。

從產(chǎn)品流出的規(guī)劃上來看，中信城開·信悅灣的很多設(shè)計(jì)思路也的確配得上頂豪的身份。

據(jù)了解，操盤方計(jì)劃將整個(gè)住宅社區(qū)抬高至距地約20米，形成一座超級(jí)“浮島”，用一個(gè)超級(jí)底盤托起項(xiàng)目。

這樣的整體“懸浮”設(shè)計(jì)，不僅形成了全新的歸家動(dòng)線系統(tǒng)，也讓低區(qū)遠(yuǎn)離喧鬧和潮濕，實(shí)現(xiàn)了景觀資源平權(quán)。更方便項(xiàng)目利用高差打造約13米挑空的下沉庭院，以及約9.6米挑高的大堂。

而且設(shè)計(jì)師還將整體建筑由東轉(zhuǎn)南約8°，將正南朝向海景資源實(shí)現(xiàn)極致梳理和內(nèi)化。

中信城開·信悅灣還是深圳首個(gè)采用“鑄鋁”打造的外立面，整個(gè)窗墻比達(dá)到了恐怖的1:7，讓整個(gè)建筑在在陽光下熠熠生輝。

搭配270°景觀陽臺(tái)、客廳轉(zhuǎn)角無柱設(shè)計(jì)、以及室內(nèi)最高約3.6m的闊綽層高，能將窗外海景形成巨幕級(jí)別的景觀體驗(yàn)。

香港天際線、南中國(guó)灣海、深圳灣大橋，都將是日常生活的畫布。

同時(shí)，中信城開·信悅灣也采用了經(jīng)典的屋頂花園布局，屆時(shí)可以在約15000㎡的“空中綠洲”中漫步，還有約25米長(zhǎng)的室內(nèi)恒溫泳池，以及約40米長(zhǎng)的園林戶外露天泳池，以及約12米雙層挑高的架空層泛會(huì)所組成了會(huì)所服務(wù)核心功能。

根據(jù)披露信息顯示，中信城開·信悅灣共407席，戶型全部是純粹大平層，客廳面寬最大化，部分戶型面寬達(dá)8米，海景視野得到充分保障。

305㎡以上的戶型做到了南北通透板樓設(shè)計(jì)，戶型類似于前海時(shí)代三期大平層，廚房公衛(wèi)在中間，客廳和臥室分區(qū)動(dòng)靜分離，做到了4房4衛(wèi)+保姆間。

375㎡4房5衛(wèi)+保姆套間，戶型相當(dāng)通透，2梯1戶，專梯專戶，超南向面寬達(dá)15m，格局非常頂豪。

510㎡獨(dú)占一層，可改造性非常強(qiáng)，目前做到4房5衛(wèi)+保姆套間，十分豪奢，估計(jì)不少過億單位。

所有戶型都實(shí)現(xiàn)了專梯入戶，510㎡頂豪一層一戶，375㎡戶型采用雙動(dòng)線設(shè)計(jì)。

總的來說，從項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，到會(huì)所配置，從戶型尺度，到海景景觀資源的極致梳理，豪宅產(chǎn)品的大熱元素，中信城開·信悅灣基本上都具備了。

只不過，市面上也不存在十足的赤金，作為頂豪產(chǎn)品，中信城開·信悅灣也不可避免存在部分硬傷。

比如項(xiàng)目5.46的容積率，在豪宅中并不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；且戶型多采用落地玻璃幕墻，很少做飄窗，贈(zèng)送面積不多，豪宅本身公攤大，使用率比較一般，其戶型使用率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)期待，實(shí)際得房成本高昂。

不得不說，在3000萬級(jí)這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)里，中信城開·信悅灣也沒有做到絕殺市場(chǎng)的程度，仍然要和后海沄澐璽、深圳灣1號(hào)等競(jìng)品在市場(chǎng)上真刀真槍的搏殺。

03

調(diào)集精兵強(qiáng)將

深圳灣“神仙打架”看點(diǎn)拉滿

作為中信城開·信悅灣的代建操盤方，中信城開投資集團(tuán)是中信城開的全資子公司，而中信城開是中信集團(tuán)一級(jí)全資子公司，隸屬于中信集團(tuán)旗下的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)板塊。

事實(shí)上，中信城開是典型的“隱形航母”，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、教育地產(chǎn)、TOD等多個(gè)業(yè)態(tài)，在全國(guó)30多個(gè)城市累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目上百個(gè)。

尤其是在地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整中，中信城開扮演了關(guān)鍵的“紓困者”的角色，其采用共益?zhèn)顿Y+地產(chǎn)代建模式，搬來中信系的中信銀行、中信信托及中國(guó)華融等作為暴雷躺平項(xiàng)目的債權(quán)人，提供融資支持，中信城開負(fù)責(zé)代建和監(jiān)管。

據(jù)公開資料顯示，中信城開黨委書記、董事長(zhǎng)是楊勁，中信城開黨委副書記、總經(jīng)理是許立凡。此次項(xiàng)目全球發(fā)布會(huì)的出席嘉賓還有中信銀行深圳分行黨委書記、行長(zhǎng)陳瑋，佳兆業(yè)集團(tuán)董事會(huì)主席郭英成、中信城開（深圳）董事長(zhǎng)陸程。

楊勁

而中信城開投資集團(tuán)是中信城開的子公司，而中信城開投資集團(tuán)的董事長(zhǎng)是陸程，同時(shí)也是中信城開（深圳）有限公司的董事長(zhǎng)。

陸程

根據(jù)工商信息變更顯示，今年6月，中信城開深圳公司董事長(zhǎng)換帥，原董事長(zhǎng)劉星退出，陸程接任。當(dāng)時(shí)一并換的還有總經(jīng)理，劉修文退出，胡峰接任。

而上面提到的，中信城開·信悅灣項(xiàng)目更名、面積段升級(jí)、項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整等，也是在陸程到任后迅速推進(jìn)的，這一系列大刀闊斧的改革，足見管理層對(duì)這一標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目的重視。

而根據(jù)市場(chǎng)消息，中信城開·信悅灣的操盤手，是曾任鵬瑞集團(tuán)深圳公司營(yíng)銷總監(jiān)的陳彬彬。

陳彬彬

沒聽過鵬瑞？那你一定聽過“深圳灣1號(hào)”，就是那個(gè)定義了中國(guó)頂豪天花板的傳奇作品，正是鵬瑞的手筆。

深圳灣1號(hào)被譽(yù)為富豪圈的“入場(chǎng)券”。馬云，大疆汪老板，大族激光老板……它的業(yè)主隨便拎出來都是財(cái)經(jīng)頭版的常客。

特別是2017年，許老板把恒大總部搬到了深圳，他自己入住深圳灣一號(hào)，據(jù)說許老板先花了兩個(gè)小目標(biāo)買了一層嫌不夠保鏢住，就又下樓買了一層。

有市場(chǎng)傳言稱，陳彬彬是帶著鵬瑞“深圳灣一號(hào)”的頂級(jí)圈層和客戶資源加盟中信城開的。

中信城開·信悅灣的入局，無疑為波瀾再起的深圳灣豪宅市場(chǎng)投下了一顆重磅石子。它能否攪動(dòng)風(fēng)云，成為打破現(xiàn)有格局的關(guān)鍵變量，從而掀起一場(chǎng)全新的品質(zhì)與價(jià)值對(duì)決？這一切，值得我們共同拭目以待。

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主編：張艷

責(zé)編：浩浪

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