URI有話說：URI城市租住學會作為上海住房租賃行業(yè)的領先綜合服務平臺，始終立足上海、服務全國，以賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、踐行民生保障社會責任為初心，以前瞻視野深耕住房租賃領域，致力于搭建行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源共享與專業(yè)經(jīng)驗互鑒的核心橋梁。

面對住房租賃行業(yè)深化改革、提質(zhì)增效的發(fā)展趨勢，我方敏銳洞察行業(yè)在政策落地、產(chǎn)品創(chuàng)新、運營管理、資源整合等方面的核心需求，創(chuàng)新推出“URI住房租賃行業(yè)研學活動”?；顒油ㄟ^實地參訪、政企對話、深度研討等多元化形式，系統(tǒng)解構前沿發(fā)展思路、成熟開發(fā)模式、高效運營體系及特色項目實踐經(jīng)驗，旨在讓全國住房租賃行業(yè)參與者“有所見、有所學、有所得”，推動優(yōu)質(zhì)經(jīng)驗跨區(qū)域、跨主體高效傳遞，助力行業(yè)整體服務水平與運營能力提升。這既是URI城市租住服務模式的重要創(chuàng)新實踐，更是對“推動行業(yè)協(xié)同發(fā)展、夯實民生保障根基”社會責任的生動踐行，為中國住房租賃行業(yè)規(guī)范化、精細化、可持續(xù)發(fā)展注入強勁動力。

本次研學聚焦成渝兩地住房租賃市場，共實地考察 7 個代表性項目（含國企、央企、外資、合資背景）、1 處工廠，開展 4 場專題座談，核心覆蓋保障性租賃住房、服務式公寓、人才公寓三大細分賽道，深入了解不同背景企業(yè)的產(chǎn)品設計、運營策略、盈利模式與行業(yè)痛點，同步獲取《中國服務式公寓酒店的市場機遇》等專業(yè)課題的行業(yè)洞察，為租賃行業(yè)運營提供了多維度實踐范本。

本期，就讓我們跟隨「游學記·URI Study Tour」，一起回顧精彩的游學之旅。

啟程：URI看見一個“規(guī)范與活力”并存的成渝市場

2025年成渝住房租賃市場呈現(xiàn)政策加持、保租房成主力、國企主導、租金穩(wěn)中有降的核心特征，雙城協(xié)同且各有特色，具體情況如下：

1.成都：已形成清晰的“市場+保障”雙軌發(fā)展模式，政策護航下呈現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。2025年截止三季度保租房市占率達48%，1-10月新增籌集9548套，累計籌集量超22.4萬套（其中6.8萬套已投入運營），中心城區(qū)35元/㎡/月的穩(wěn)定租金與超90%的動態(tài)配租率，精準匹配約650萬租賃人口的居住需求。市場活力持續(xù)釋放，超15家地方國企踴躍入局，全國TOP50租賃企業(yè)半數(shù)入駐，600余家租賃企業(yè)與約40萬套市場化房源共同構筑多元供給體系，30-60㎡一房為主力戶型，TOD等創(chuàng)新模式項目備受青睞。受保租房集中入市影響，2025年三季度集中式公寓租金同比下降6.6%，保租房實際租金僅為個人房源的6-7折，有效平抑市場租金。隨著國家《住房租賃條例》頒布，成都版配套條例呼之欲出，“機構備案-房源核驗-資金監(jiān)管-信用管理”全鏈條監(jiān)管體系已然成型，這座少了沿海喧囂的城市，正以政策為軌、以供需為基，在住房租賃高質(zhì)量發(fā)展賽道上穩(wěn)步前行，成為兼具運營深度與市場機遇的行業(yè)熱土。

2.重慶：重慶租賃市場集中式房源規(guī)模隨政策推進與存量盤活持續(xù)擴容，作為集中式房源核心組成部分，保障性租賃住房供給尤為突出，截至2025年三季度重慶已累計籌集31.3萬套（間），2025年更是有多批次項目密集入市。市場化集中式房源同樣供給充足，通過盤活“一點四區(qū)”存量資產(chǎn)已籌集40余萬套。2024年市場整體出租率高達94.5%，呈現(xiàn)出布局多元、供需適配的發(fā)展態(tài)勢。目前根據(jù)流動人口及高校畢業(yè)生租房人口預估租賃需求約320萬套，整體機構化率約3.6%，機構化水平比較低。聚焦存量資產(chǎn)盤活，通過收購存量商品房擴充保租房供給，累計簽約收購存量商品房8000余套，2025年10月新增520余套配套齊全的保租房，月租800元起且執(zhí)行民水民電。同時發(fā)力租賃住房精細化運營，部分項目配備智慧監(jiān)控、送餐機器人等設施，還在推進數(shù)字化服務平臺建設，完善租購并舉的住房制度。

—這是一個既考驗運營深度，也充滿機遇的戰(zhàn)場。

行程設置及項目特色 ：

第1天（10/29）·重慶

-上午：杭州飛重慶

-下午：考察「兩江知寓」國企項目及雙方領導會面座談

-晚上：入住體驗「壹棠服務公寓」

第2天（10/30）·重慶

-上午：考察雅詩閣旗下同區(qū)域雙品牌（盛捷+馨樂庭）

-下午：參觀「鹿客工廠」

-晚上：入住體驗「瑞貝庭王府井店」

第3天（10/31）·重慶→成都

-上午：赴成都，考察「瑞貝庭王府井店」

-下午：考察「憬黎公寓」+培訓會

-晚上：入住體驗「盛捷高新酒店公寓」

第4天（11/1）·成都

-上午：考察當?shù)鼐W(wǎng)紅保租房項目「成都軌道寓見雙鳳橋店」

-下午：成都機場返程

URI手記：

2025年的秋天，我們與杭州4大國企同仁一道，從本次研學項目及行業(yè)分享中提煉出七個“行業(yè)風向”：

1.產(chǎn)品分層與定制化深化：學習重慶兩江知寓 “1+3+N”（簡裝 + 自主版本 + 企業(yè)定制）的產(chǎn)品模式，優(yōu)化客群匹配度，針對企業(yè)藍領、白領、管理層等不同群體，新增 “宿舍型”、“居家型” 多類定制選項，強化企業(yè)批量租賃的價格梯度與配置靈活性。

2.政企與國企資源聯(lián)動：借鑒重慶兩江知寓 “公租房轉安置房” 政策突破、成都軌道寓見 TOD 保租房模式，學習到深化與地方政府的保障房合作，接入財政采購系統(tǒng)成為指定供應商；聯(lián)動軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，布局職住平衡的租賃社區(qū)，爭取租金優(yōu)惠、稅費減免等政策支持。

3.多產(chǎn)品線協(xié)同運營：從重慶盛捷 & 馨樂庭雙品牌區(qū)隔、壹棠與壹間高低端互補模式中，從中學習到如何通過 “高端樹形象、中端穩(wěn)現(xiàn)金流” 的組合，提升整體資產(chǎn)利用率。

4.社群共創(chuàng)與服務延伸：學習成都 “隔壁子” 社區(qū)的 “共創(chuàng)聯(lián)盟” 機制，讓現(xiàn)有青年夜校、求職平臺與租戶興趣社群深度結合，邀請入駐商鋪、社群舉辦主題活動；新增就業(yè)服務站、共享自習室、社區(qū)食堂等場景，將居住空間升級為青年成長平臺。

5.數(shù)智化運營升級：從重慶盛捷的數(shù)字化營銷（抖音達人矩陣 + 私域沉淀）、瑞貝庭的集團會員體系賦能中，學習優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)有智能系統(tǒng)，新增動態(tài)定價模塊、AI 客服工單聯(lián)動，實現(xiàn)房源出租率與客單價的精準調(diào)控的方式。

6.收益管理創(chuàng)新：采用 “動態(tài)定價 + 產(chǎn)品拆分” 策略，參考盛捷的 “今夜特價”“含早 / 不含早” 組合定價，針對企業(yè)長租房源推出 “長租折扣 + 增值服務包”；將公共配套（健身房、會議室）以會員制向租戶售賣，實現(xiàn)公區(qū)從成本中心到利潤中心的轉變。

7.輕資產(chǎn)擴張與模式復制：從雅詩閣特許經(jīng)營、憬黎公寓 “外資 + 國資” 合資模式中，發(fā)現(xiàn)契合企業(yè)的輕、中、重資產(chǎn)的合作方式，輸出運營標準與品牌管理經(jīng)驗，與擁有存量資產(chǎn)的國企合作，降低自建成本，快速拓展全國門店。

行程及亮點

第一站：參訪兩江知寓

重慶規(guī)模最大住房租賃國企

游學第一站，我們來到了重慶租賃市場的“壓艙石”——兩江知寓。

一個典型的國企通過產(chǎn)品創(chuàng)新與政策突破盤活存量資產(chǎn)的案例。其“人才房”模式和靈活的“1+3+N”產(chǎn)品體系為其他城市提供了范本，但未來發(fā)展受制于產(chǎn)業(yè)依賴性和固有的資產(chǎn)財務困境。

1.項目介紹·簡介與背景：

該品牌是重慶兩江新區(qū)直屬的國有住房租賃平臺，由重慶兩江知寓投資管理有限公司（兩江開發(fā)投資集團全資子公司）打造。屬于分布式精品租賃公寓集群，專注于為兩江新區(qū)落戶企業(yè)的各類人才提供高品質(zhì)保障性租賃住房，是“先產(chǎn)后城”模式下的重要居住配套。在多個區(qū)域布局9個項目，累計已開業(yè)3.5萬套房源（初期規(guī)劃11.5萬套，后改為6.6萬套）。當天參觀的一組團人才公寓房源約3906余套，出租率達90%。

·產(chǎn)品體系與配置：

項目采用 “1+3+N” 的靈活產(chǎn)品模式（簡裝房+三種自主打造版本+企業(yè)定制）

·運營策略：

1.概念創(chuàng)新：提出“人才房”概念，將空置公租房升級改造，面向青年白領和企業(yè)技術人員進行市場化租賃；

2.政策突破：爭取到“公租房轉安置房”政策，為市場化運營掃清障礙；

3.放寬準入：面向全社會招租，入住門檻極低（滿足五類條件之一即可，涵蓋新區(qū)企業(yè)員工、各類認定人才、本科以上人員等，旨在讓更多人符合條件）；

4.租金優(yōu)惠：對前三類人才及符合條件企業(yè)給予租金7折優(yōu)惠；租賃30套及以上可享“七折再9.5折”優(yōu)惠；

5.運營模式：采用“小總部+大運營”模式，將物業(yè)服務等外包給市場化公司，以控制成本、保障品質(zhì)，比如社區(qū)活動也由物業(yè)公司承擔；

2.項目痛點

·產(chǎn)業(yè)依賴性強：90%的入住率依賴周邊特定產(chǎn)業(yè)（如長安、賽力斯等），易受產(chǎn)業(yè)周期波動影響，存在空置率回升風險；

·資產(chǎn)與財務困境：

a)產(chǎn)權與收益權分離：資產(chǎn)由財政投資建設，產(chǎn)權歸屬政府或平臺公司，但其運營和收益權交給了企業(yè)。這導致了復雜的財務處理問題（是計入固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)還是其他非流動資產(chǎn)），并面臨嚴格的審計挑戰(zhàn)；

b)“兩條線”管理：公租房租金收入被視為財政性資金，需要“專戶管理、收支兩條線”，使得企業(yè)運營靈活性受限，成本高昂；

第二站：重慶壹棠服務公寓

招商蛇口重慶雙項目協(xié)同輸血標桿

游學第二站，我們沉浸在了一個截然不同的文藝空間——招商蛇口旗下的重慶壹棠服務公寓。

招商蛇口旗下服務公寓品牌，是其品牌升級與全國布局的嘗試。揭示了在強性價比導向的重慶市場，高端產(chǎn)品面臨的現(xiàn)實困境。其與親民產(chǎn)品線（中低端公寓壹間公寓）協(xié)同的“輸血”模式，提供了一種務實的生存思路。

1.項目介紹·簡介與背景：

項目位于兩江新區(qū)核心的金山意庫園區(qū)。作為央企招商蛇口旗下品牌，壹棠服務公寓是此前落戶金山意庫的壹間公寓“升級版”，內(nèi)設201間客房，配套齊全，精準平衡“星級酒店專業(yè)服務”與“居家溫馨舒適”，滿足日租、月租、長租等多種需求。壹間公寓和壹棠服務公寓主要為園區(qū)配套，為入駐企業(yè)和周邊居民提供服務。

金山意庫由重慶兩江新區(qū)和央企招商局集團旗下招商蛇口聯(lián)合，利用閑置廠房打造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，項目總投資超5億元，改造面積13萬m2。2019年3月，壹間公寓落地金山意庫，總面積為約8177 m2，共計176套房。主力戶型為單房（約42 m2）和一房一廳（約69 m2）。壹棠服務公寓作為其第四期配套，投資約3000萬左右，這是壹棠服務公寓品牌首次走出深圳，面向全國布局的第一步。

·運營策略：

服務優(yōu)勢：提供包括單早、能耗、清潔、社群活動等在內(nèi)的長住福利，服務細節(jié)極具溫度，如生日禮物、周期性水果、專屬摩托車棚等。

雙項目協(xié)同：與隔壁定位更親民的“壹間”公寓（176間，100%出租率，提供單間、一室一廳、雙床、單間合租戶型，月租在1557元-2848元/月，有獨立接待前臺，共享壹棠酒店公區(qū)）共享約40人的運營團隊，形成“高端品牌樹立形象，親民產(chǎn)品保障現(xiàn)金流”的協(xié)同運營模式。

第三站：雅詩閣旗下同區(qū)域雙品牌店

一堂生動的“品牌差異化”實戰(zhàn)課

游學第三站，我們來到重慶南岸，考察了雅詩閣集團在西區(qū)的第一家“雙品牌店”——盛捷服務公寓與馨樂庭連心酒店。

這可能是本次游學中最具啟發(fā)性的一課：同一集團下的兩個品牌，如何在同一地址共生共榮，并實現(xiàn)精準的客群分流？“在非核心區(qū)位創(chuàng)造核心價值”的典范。通過雙品牌協(xié)同、主動銷售和數(shù)據(jù)化收益管理，成功克服區(qū)位劣勢，為自己創(chuàng)造了穩(wěn)定多元的客源生態(tài)系統(tǒng)。

1.項目介紹·簡介與背景：

兩個項目均位于重慶市南岸區(qū)快速發(fā)展的茶園新區(qū)，屬于非傳統(tǒng)核心商圈，在重慶東站啟用后，該區(qū)位將成為重要的交通樞紐。由金隅地產(chǎn)與新加坡凱德集團全資子公司雅詩閣攜手合作，這一合作也是南岸區(qū)借助中新（重慶）戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范項目，豐富了茶園片區(qū)文旅配套，相較于核心區(qū)，在租金和運營成本上具有一定優(yōu)勢，能夠提供更具競爭力的房價。兩個項目只有一街之隔，同時于2023年10月27日試營業(yè)。采用雙品牌協(xié)同戰(zhàn)略，覆蓋不同客群，旨在實現(xiàn)客戶資源內(nèi)部高效轉化與價值最大化。

重慶盛捷茶園服務公寓，擁有170套精致客房，涵蓋單房公寓至三房套房，建筑面積27-136m2。日常會員價在262-962元/晚，配備多功能會議室、全日制餐廳及私享影音室，設施齊全的健身中心和瑜伽室，兒童游樂室。

重慶茶園馨樂庭連心酒店作為“馨樂庭連心”品牌是中國首店。擁有233間現(xiàn)代時尚的客房，從單房到一房套房，滿足不同的入住需求。日常會員價在249-324元/晚，配有全日制餐廳、會議室，和設備齊全的健身房，全方位滿足入住客人的生活和工作所需，高峰期可達90%出租率。

·運營策略：

精準定位與協(xié)同：明確客群與產(chǎn)品定位，實現(xiàn)內(nèi)部有效區(qū)隔。銷售團隊配備雙份協(xié)議，依據(jù)客戶需求與預算，進行精準內(nèi)推與轉化，充分挖掘客戶價值。

主動銷售創(chuàng)造需求：積極整合本地資源，與南岸區(qū)藝術中心、體育中心等機構合作，承接各類會議、賽事團隊，拓展客源渠道。

深耕政企客戶

政府層面：爭取成為南岸區(qū)政府指定供應商，接入財政采購系統(tǒng)，優(yōu)先承接政府活動；

企業(yè)層面：持續(xù)開展“掃樓”式拜訪，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工廠及隨重慶東站建設新遷入的企業(yè)（如中建、中鐵等），動態(tài)跟進企業(yè)需求變化。

動態(tài)定價與渠道調(diào)控

靈活定價：根據(jù)實時房態(tài)調(diào)整價格，如在傍晚推出“今夜特價”，提升房源利用率。

產(chǎn)品拆分：設置“含早”與“不含早”等差異化價格組合，以低成本方式滿足不同客戶需求，增強價格感知吸引力。

渠道管理：由專職收益經(jīng)理監(jiān)控各OTA渠道銷量與價格，實時控制房型庫存，并策略性參與平臺促銷，實現(xiàn)收益最大化。

數(shù)字化營銷與私域轉化

抖音引流：采用“低價預售”模式，提前鎖定節(jié)假日客源并回籠資金；實施“頭部達人造勢 + 腰部達人帶貨 + 員工自播維系”的組合策略，重點考核核銷率，平衡效果與成本。

私域沉淀：利用達人直播流量引導關注官方賬號，再通過日常員工直播互動，逐步將公域流量轉化為酒店私域資產(chǎn)。

引導直接預訂：鼓勵客戶致電酒店預訂，并確保企業(yè)協(xié)議價與會員價始終低于OTA公開價格，強化客戶忠誠度與直接轉化。

2.項目痛點

· 市場教育：國內(nèi)消費者對“服務式公寓”的認知仍與傳統(tǒng)酒店或房地產(chǎn)項目混淆，需要持續(xù)投入進行品牌教育與市場溝通。

· 產(chǎn)業(yè)依賴：當前客源高度依賴區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與大型活動引進，存在因經(jīng)濟周期或政策變動導致客源波動的風險。

· 渠道競爭：與OTA平臺的博弈將持續(xù)存在，如何在遵守規(guī)則的前提下，不斷提升直接預訂比例，是長期課題。

下篇精彩繼續(xù)。。。

URI游學過往案例

新建大型保租房探訪：政策落地與民生保障運營路徑

青年公寓：Z世代居住需求下的產(chǎn)品與運營策略

集體用地新建社區(qū)：政策落地與民生保障運營路徑

政企合作案例深研：資源整合與可持續(xù)運營案例實踐

日本長租公寓專項考察：精細化管理與社區(qū)營造借鑒

藍領深度考察：城市建設者之家的規(guī)劃與管理實踐

國企專項考察：大型新建保租房（寵物友好）運營之道

培訓交流：智能系統(tǒng)與數(shù)據(jù)驅動的管理升級

中國人才公寓標桿社區(qū)研學高階班（常州）

全國主題式人才公寓研學班（愛情公寓）

中國人才公寓標桿社區(qū)高階研學班（上海浦東）

中國服務式公寓高階研學班（成渝兩地）

結語

4天，雙城，多個樣本。我們從國企的穩(wěn)健中看到擔當，從品牌的創(chuàng)新中看到活力，從模式的探索中看到未來。中西部租賃市場，正以它扎實而獨特的步伐，走出了一條多元共生的道路。

這不僅僅是一次考察，更是一次與行業(yè)未來的對話。URI「游學記」將繼續(xù)前行，與您一起，在每一次的親身體驗中，發(fā)現(xiàn)價值，鏈接可能。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:木兮

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