湯臣集團(tuán)這次逆襲不是靠賣地、不是靠甩資產(chǎn)，而是靠一塊被拖了二十多年、業(yè)內(nèi)視為“誰(shuí)碰誰(shuí)頭疼”的麻煩地。這塊別人眼中的“麻煩地”到了湯家二代手里，硬生生被翻成了隱藏王牌。

文丨金融八卦女特約作者：身披鎧甲的方方

在如今這個(gè)房企扎堆虧損、老板們一個(gè)比一個(gè)愁眉不展的時(shí)刻，湯臣集團(tuán)卻突然端出了一份讓同行直呼“怎么做到的？”的成績(jī)單：

今年上半年湯臣集團(tuán)盈利7.8億港元，同比暴漲6.5倍。

▲湯臣集團(tuán)半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)/ 來(lái)源：2025年湯臣集團(tuán)半年報(bào)

更離譜的是，這次逆襲不是靠賣地、不是靠甩資產(chǎn)，而是靠一塊被拖了二十多年、業(yè)內(nèi)視為“誰(shuí)碰誰(shuí)頭疼”的麻煩地。這塊別人眼中的“麻煩地”到了湯家二代手里，硬生生被翻成了隱藏王牌：上海浦東內(nèi)環(huán)最后的低密別墅——湯臣君品。在行業(yè)寒冬里，別的房企忙著自救、減虧、保命，湯臣卻靠一個(gè)項(xiàng)目把利潤(rùn)拉飛。

網(wǎng)友紛紛感嘆：

別家的地產(chǎn)公司二代還在“滅火”，湯家二代已經(jīng)開(kāi)始給家族寫爽文續(xù)集了。

1./ 別人避之不及的“麻煩地塊”，偏偏成了湯家二代的上上簽/

很少有地產(chǎn)項(xiàng)目像湯臣君品這么曲折，時(shí)間要回到浦東開(kāi)發(fā)初期。

上世紀(jì)90年代，浦東剛剛開(kāi)放，那時(shí)整個(gè)上海的地產(chǎn)界幾乎都聚焦在陸家嘴，普遍認(rèn)為浦東太遠(yuǎn)、太荒涼，投資不過(guò)是往水里扔錢。

人們對(duì)浦東的未來(lái)視而不見(jiàn)，但湯臣集團(tuán)的創(chuàng)始人湯君年卻看到了機(jī)會(huì)。他與妻子徐楓一同前往考察，開(kāi)始了大規(guī)模的收購(gòu)。

那時(shí)浦東的土地價(jià)格低得離譜，一塊幾十萬(wàn)平方米的地塊，成本甚至還不及浦西一套普通洋房的價(jià)格。然而，湯君年深知一個(gè)道理：“上海要發(fā)展，浦東遲早會(huì)成為核心。”他沒(méi)有跟隨大流去爭(zhēng)搶那些成熟的地段，而是選擇在浦東這片荒涼的土地上大展宏圖，把自己打造成為了“浦東大地主”。

▲湯君年與徐楓/ 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

拿到這些土地后，湯君年并沒(méi)有急于建設(shè)普通的樓盤，而是做了一件大膽的事——建設(shè)高爾夫別墅。1995年，湯臣高爾夫別墅閃亮登場(chǎng)，成為上海第一個(gè)真正意義上的私人高爾夫別墅區(qū)。這個(gè)別墅區(qū)占地130萬(wàn)平方米，別墅沿著球道而建，窗外就是一片綠意盎然的草坪。當(dāng)時(shí)，上海的高端住宅市場(chǎng)還停留在“市中心大戶型”的思路中，湯君年卻直接將“豪宅+高爾夫”的模式引入上海，結(jié)果這一新穎的概念立刻受到市場(chǎng)熱捧。外資企業(yè)高管和香港富豪紛紛搶購(gòu)，開(kāi)盤時(shí)的單價(jià)也創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的紀(jì)錄。

嘗到了甜頭后，湯君年繼續(xù)押注高端市場(chǎng)，2005年，他推出了湯臣一品，位于黃浦江畔，這一項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)喊出每平方米11萬(wàn)元的價(jià)格，后來(lái)價(jià)格一度飆升至20萬(wàn)元，并連續(xù)多年穩(wěn)居“中國(guó)最貴住宅”的寶座。每一套房子都配有大露臺(tái)，最小的面積為434平米，最大的達(dá)1243平米，光裝修費(fèi)用就上千萬(wàn)。

除了住宅，湯君年還在浦東布局了湯臣金融大廈、湯臣豪園，將“豪宅+頂級(jí)寫字樓+高爾夫”的組合玩得爐火純青。外界戲稱他為“浦東最大的包租公”，因?yàn)閼{借著這幾塊黃金地塊，他幾乎不費(fèi)力氣便能坐享其成。

然而，即便是目光犀利的湯君年，也有遇到過(guò)讓他頭疼的地塊——位于湯臣高爾夫北側(cè)的“七期”。這塊地超過(guò)30萬(wàn)平方米，容積率僅為0.7，理論上是上海最后一個(gè)可以開(kāi)發(fā)超低密度別墅的黃金地段。其他地產(chǎn)大佬都看中這塊地，認(rèn)為這簡(jiǎn)直是撿到了寶。

然而，由于動(dòng)遷、生態(tài)保護(hù)、規(guī)劃調(diào)整等一系列問(wèn)題，這塊地一拖就是二十多年，成為了湯家的一塊“燙手山芋”。湯君年曾多次嘗試動(dòng)工，但由于各種原因始終未能如愿，直到2004年去世，這塊地依然沒(méi)有開(kāi)發(fā)，業(yè)內(nèi)人士笑稱“誰(shuí)碰誰(shuí)頭疼”。

沒(méi)想到，這塊壓了湯家二十年的“麻煩地”最終卻成了湯家二代穩(wěn)住江山的關(guān)鍵。2020年，湯臣集團(tuán)終于與浦東土地控股公司達(dá)成協(xié)議，花費(fèi)29.51億元徹底解決了產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃問(wèn)題，確定開(kāi)發(fā)高端別墅項(xiàng)目，并命名為“湯臣君品”。這個(gè)項(xiàng)目的接手者并非湯君年，而是他的長(zhǎng)子——湯子嘉。

▲湯臣君品項(xiàng)目/ 來(lái)源：湯臣集團(tuán)官網(wǎng)

2./ 湯家“二少”合作模式：一個(gè)做業(yè)務(wù)，一個(gè)做投資/

湯子嘉1981年出生，小學(xué)前一直在中國(guó)臺(tái)灣省生活。7歲那年，父母把他帶到中國(guó)香港上學(xué)，從此開(kāi)始了輾轉(zhuǎn)中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港、美國(guó)的求學(xué)生活。初中二年級(jí)時(shí)，湯君年就開(kāi)始為他的未來(lái)做規(guī)劃。還沒(méi)讀完初二，湯子嘉就被送到美國(guó)，在康涅狄格州完成初中學(xué)業(yè)，隨后搬到馬薩諸塞州讀高中，高中畢業(yè)后又去了洛杉磯。

1999年10月，他在美國(guó)上學(xué)時(shí)接到父親身體欠佳的消息。18歲的湯子嘉中斷學(xué)業(yè)回國(guó)，開(kāi)始協(xié)助管理公司事務(wù)。最初，他以董事長(zhǎng)特別助理身份跟隨父親出席會(huì)議，有時(shí)還需要在會(huì)議上發(fā)言。年輕、缺乏經(jīng)驗(yàn)，雖然每次準(zhǔn)備方案都廢寢忘食，但父親總是率先提出反對(duì)意見(jiàn)，讓他幾乎沒(méi)有獲得肯定的機(jī)會(huì)。

湯君年為了讓他盡快上手，帶他去實(shí)地考察土地，指著一片農(nóng)田告訴他，未來(lái)這里會(huì)建高爾夫球場(chǎng)和高檔別墅區(qū)。起初，湯子嘉很難想象這片土地的未來(lái)模樣，不過(guò)，父親的判斷和眼光潛移默化地影響了他，讓他學(xué)會(huì)從整體上考慮問(wèn)題。

2004年10月，56歲的湯君年因糖尿病并發(fā)癥去世。23歲的湯子嘉一夜之間從“學(xué)徒”變成集團(tuán)掌舵人。他需要處理日常經(jīng)營(yíng)，還要應(yīng)對(duì)外界質(zhì)疑。例如，湯臣一品因?yàn)槎▋r(jià)高曾被認(rèn)為賣不出去，他便取消了看房需資產(chǎn)證明的規(guī)定，讓更多客戶有機(jī)會(huì)接觸項(xiàng)目，銷售額很快回升。之后，他帶著團(tuán)隊(duì)北上天津開(kāi)發(fā)津?yàn)硰V場(chǎng)，這是他第一次獨(dú)立操盤大型項(xiàng)目，也是他正式被大家認(rèn)可的標(biāo)志。

湯子嘉生活低調(diào)，微博上發(fā)布的內(nèi)容大多數(shù)都是工地、樣板間或高爾夫球場(chǎng)的日落。他自嘲自己是“從球手變成包工頭”，把所有精力都放在項(xiàng)目上。為了調(diào)整心態(tài)，他還曾去青?！翱嘈猩健甭眯?，用三年時(shí)間把體重從120公斤減到68公斤?；氐焦竞?，他對(duì)銷售、營(yíng)銷和項(xiàng)目管理進(jìn)行了一系列調(diào)整，讓集團(tuán)穩(wěn)住陣腳。

▲湯子嘉化身包工頭/ 來(lái)源：微博

與哥哥相比，湯家次子湯珈鋮1983年出生，本名湯子同，因?yàn)槌绨堇罴握\(chéng)，他把自己的名字改成了跟“李超人”同音。小時(shí)候他在美國(guó)上學(xué)不適應(yīng)，曾患抑郁癥，母親徐楓全程陪伴，帶他環(huán)游世界調(diào)節(jié)情緒。

康復(fù)后，對(duì)數(shù)字極具天賦的他，對(duì)股票產(chǎn)生興趣，15歲入市兩個(gè)月賺了40萬(wàn)港幣；17歲幫母親管理2000多萬(wàn)港幣投資，等到2000年股市大漲，這筆投資翻了超過(guò)1億港幣，被香港媒體封為“小股神”。18歲進(jìn)入湯臣集團(tuán)，成為全港最年輕的上市公司董事，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)規(guī)劃和公司收購(gòu)事務(wù)，主要管理香港上市公司的資本運(yùn)作。

▲湯家兩位公子與母親徐楓

目前，兄弟二人在集團(tuán)中各有分工：湯子嘉負(fù)責(zé)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理，湯珈鋮負(fù)責(zé)香港地區(qū)的金融和上市公司事務(wù)。他們各司其職，同時(shí)互相配合，再加上母親徐楓掌握集團(tuán)大股權(quán)，共同維持公司日常運(yùn)作，使集團(tuán)在地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)上保持穩(wěn)定。

3./ 地產(chǎn)二代生存“圖鑒”：有人翻車背債，有人逆勢(shì)翻盤 /

縱觀這些年的地產(chǎn)二代，用一個(gè)字形容——“難”。上一代人辛苦幾十年，把公司一點(diǎn)點(diǎn)做大，本想把接力棒交給下一代輕松接手，可二代一上任，就趕上市場(chǎng)低迷、股價(jià)下跌，甚至有公司瀕臨退市。壓力之大可想而知。

例如一手締造世茂帝國(guó)的許榮茂，從白手起家的中醫(yī)世家之子，到股海弄潮的金融奇才，再到地產(chǎn)界的“豪宅教父”，40年間積累了千億財(cái)富，堪稱傳奇。兒子許世壇接手短短4年就幾乎敗光，還背上了幾千億的債務(wù)，如今74歲的老父親不得不重新出山。

其它如，藍(lán)光、福晟、綠景直接退市；中南置地幾乎撐不??；祥生停牌一年多，連財(cái)報(bào)都發(fā)不出。很多二代上任后繼續(xù)父輩的“快打快上”：快速開(kāi)盤、快速周轉(zhuǎn)、快速擴(kuò)規(guī)模，銷售節(jié)奏比數(shù)字游戲還刺激。但市場(chǎng)環(huán)境已徹底改變，融資難、成本高、需求下滑，速度再快也頂不住，庫(kù)存擠壓、負(fù)債飆升，現(xiàn)金流一斷，公司自然下滑。

說(shuō)到底，他們延續(xù)的是上一代的打法，卻沒(méi)有上一代的市場(chǎng)環(huán)境。

▲部分地產(chǎn)公司“二代”上臺(tái)后的結(jié)局/ 來(lái)源：說(shuō)財(cái)貓

可要把責(zé)任全壓在二代頭上，也不公平。例如李澤鉅接班長(zhǎng)實(shí)多年，外界提起長(zhǎng)實(shí)時(shí)，想到和認(rèn)可的仍是李嘉誠(chéng)，這種光環(huán)本身就是壓力。

更關(guān)鍵的是，這些二代接班的時(shí)間點(diǎn)太不利：行業(yè)巔峰時(shí)期一年銷售18萬(wàn)億，三道紅線之后驟降到11萬(wàn)億上下，融資收緊、銷售走弱、房企普遍缺血。換誰(shuí)在這種節(jié)點(diǎn)上接班，都得先被行情壓一頭。有些二代干脆認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不接班、不背鍋，直接退出管理層，做個(gè)清凈的富貴閑人。

湯子嘉的策略完全不同。別的房企比的是速度，而他從一開(kāi)始就認(rèn)準(zhǔn)了“慢也得把東西做好”。項(xiàng)目選址寧可多花時(shí)間，不圖快；設(shè)計(jì)反復(fù)打磨，不為趕節(jié)點(diǎn)；銷售不追規(guī)模，重點(diǎn)放在體驗(yàn)。某個(gè)高端項(xiàng)目開(kāi)工前，前期調(diào)研就做了大半年，從日照到風(fēng)向都反復(fù)測(cè)試。別人降價(jià)賣不動(dòng)時(shí)，湯臣靠老客戶帶新客戶穩(wěn)穩(wěn)消化庫(kù)存，不靠營(yíng)銷噱頭、不靠流量打法，把產(chǎn)品力和服務(wù)撐成護(hù)城河。高端客戶最在意的不是快，而是穩(wěn)和細(xì)致，你敷衍一點(diǎn)，他們立刻轉(zhuǎn)頭；認(rèn)真一點(diǎn)，他們反而愿意等。

湯子嘉成功的的關(guān)鍵不僅是守住老本，而是徹底調(diào)整思路。他主動(dòng)收縮不必要的擴(kuò)張，把資源集中到能做好的項(xiàng)目；別人投廣告，他投售后和社區(qū)；市場(chǎng)最冷時(shí)，他反而投入力氣完善配套，提升長(zhǎng)期價(jià)值。這些做法乍一看“不像房企常規(guī)操作”，但在行業(yè)寒冬里正是這些措施撐住了公司，形成了難得的抗周期能力。接班對(duì)他來(lái)說(shuō)，既不是躺平，也不是跟隨行業(yè)跑偏，而是始終秉持公司的理念：“與中國(guó)看到更遠(yuǎn)的將來(lái)”。

回頭看，地產(chǎn)二代里誰(shuí)走得穩(wěn)、誰(shuí)摔得狠，差別從來(lái)不在家底厚薄，而在于是否看清行業(yè)換季。其實(shí)，湯子嘉的做法很樸素：行情不好就別賭快，產(chǎn)品做好比擴(kuò)張快重要，穩(wěn)穩(wěn)賺錢比數(shù)字好看更關(guān)鍵。當(dāng)別人忙著解釋退市、追債、重組，他已經(jīng)用穩(wěn)定的產(chǎn)品節(jié)奏把客戶關(guān)系抓牢。這些差距，不是靠資源比出來(lái)，而是靠判斷和執(zhí)行力做出來(lái)的。

接班從來(lái)不是體面工作，而是一場(chǎng)硬仗，能走下去的，最終都靠清醒和穩(wěn)勁。