核心內(nèi)容

1、合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企10月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2530億元

2、企業(yè)拿地：10月投資額較前三季度月均降三成，超半數(shù)未有拿地

3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭凯h(huán)比回落，同比則略有增長(zhǎng)

4、組織動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科董事長(zhǎng)再更迭，金科全新管理團(tuán)隊(duì)組建完成

◎ 文 / CRIC研究中心圖片

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合約銷售

百?gòu)?qiáng)房企10月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2530億元

核心觀點(diǎn)：

1、2025年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2530億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比減少41.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9月擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)。

2、2025年10月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低9.4%至678.9億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低5.4%和11.6%至193.9億元和113.2億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了23.4%至43.6億元。

具體分梯隊(duì)來(lái)看，2025年前10個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30房企的累計(jì)銷售規(guī)模降幅相對(duì)較小，為9.3%，是唯一降幅在10%以內(nèi)的梯隊(duì)。

3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年10月有48家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中20家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括萬(wàn)科、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、綠地控股、中建壹品、中國(guó)中鐵和中建智地等，TOP10房企中有6家的銷售操盤金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

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企業(yè)拿地

10月投資額較前三季度月均降三成

超半數(shù)未有拿地

核心觀點(diǎn)：

1、單月拿地金額較前三季度月均下降近三成。10月份，受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減緩及銷售壓力增大的影響，房企投資金額持續(xù)維持在年內(nèi)低位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額（全口徑）約為493億元，環(huán)比下降61%，同比增長(zhǎng)35%，與今年前三季度月均相比，降幅仍高達(dá)28%；30家企業(yè)拿地面積為249萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15%，同比增長(zhǎng)66%。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏放緩的背景下，10月成交樓板價(jià)跌至19809元/平方米，環(huán)比大幅下降54%。

2、超半數(shù)典型企業(yè)10月未有新增土地入賬。其中單月拿地超過(guò)50億元（全口徑）的企業(yè)僅有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等央國(guó)企，其他企業(yè)投資金額均不足30億元。由此可見，當(dāng)前企業(yè)拿地的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。另外，各家企業(yè)拿地的策略基本保持一致，即以核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊為主，且較二季度更為理性，不盲目溢價(jià)拿地。

3、四季度拿地繼續(xù)保持謹(jǐn)慎和理性。在土地市場(chǎng)領(lǐng)域，中央部委多次表態(tài)，規(guī)劃建議明確將持續(xù)完善商品房開發(fā)、融資等基礎(chǔ)制度，因城施策增加改善性住房供給，同時(shí)推進(jìn)房屋品質(zhì)提升工程與城市更新工作。預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場(chǎng)將在供給側(cè)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整：一方面按需求確定各地供地指標(biāo)，另一方面推動(dòng)住房新規(guī)落地。

因此，對(duì)于企業(yè)而言，在當(dāng)前市場(chǎng)尚未真正止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放緩之下，四季度并不是拿地“窗口期”，需要繼續(xù)保持謹(jǐn)慎和理性地拿地，預(yù)計(jì)全年超40%銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)將維持零新增土儲(chǔ)狀態(tài)。隨著中央政策落地執(zhí)行，房企應(yīng)聚焦長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，重點(diǎn)關(guān)注低密宅地及城市更新項(xiàng)目。

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企業(yè)融資

單月總量環(huán)比回落

同比則略有增長(zhǎng)

核心觀點(diǎn)：

1、融資總量：2025年10月65家典型房企的融資總量為349.07億元，環(huán)比減少9.6%，同比增長(zhǎng)4.8%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月65家典型房企的累計(jì)融資總量為3520.57億元，同比減少25.7%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資264.46億元，環(huán)比減少2.5%，同比減少12.2%；境外債權(quán)融資28.5億元，環(huán)比減少38.1%，去年同期則沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外融資；資產(chǎn)證券化融資56.11億元，環(huán)比增長(zhǎng)43.6%，同比增長(zhǎng)167.3%。

2、融資成本：2025年1-10月65家典型房企新增債券類融資成本為2.92%，較2024年降低0.01個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.75%，較2024年全年提升3.57個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.55%，較2024年全年降低0.36個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月越秀地產(chǎn)通過(guò)其子公司發(fā)行了一筆利率為3.3%的境外票據(jù)，大幅降低了房企整體的境外債券融資成本；而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是招商蛇口、保利發(fā)展、中海等央國(guó)企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比略微降低了0.02個(gè)百分點(diǎn)至2.38%，繼續(xù)保持低位。

3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆40億元的公司債和一筆5億元的中期票據(jù)，此外還獲得了1.93億元人民幣的銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-10月TOP10房企平均每家的融資額為219.68是所有梯隊(duì)中最多的。TOP51+房企平均每家的融資額為17.05億元，同比減少19.82%，是融資規(guī)模降幅最小的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.53%；較2024年全年融資成本降低了0.15pct，降幅也是最大的，同時(shí)比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.14pct。

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組織動(dòng)態(tài)

萬(wàn)科董事長(zhǎng)再更迭

金科全新管理團(tuán)隊(duì)組建完成

核心觀點(diǎn)：

2025年10月，房地產(chǎn)行業(yè)人事調(diào)整進(jìn)入密集期。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的65家企業(yè)顯示，華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)、金科集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家重點(diǎn)房企集中出現(xiàn)核心崗位變動(dòng)，涵蓋董事長(zhǎng)、總裁、區(qū)域負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵職位，調(diào)整類型涉及董事會(huì)換屆、跨企業(yè)高管加盟、內(nèi)部崗位調(diào)任等多元形式。其中，萬(wàn)科的高層震蕩與金科的董事會(huì)全面換屆成為行業(yè)焦點(diǎn)，兩類調(diào)整分別凸顯了國(guó)資控股房企“穩(wěn)舵優(yōu)先”與重整企業(yè)“戰(zhàn)略重塑”的核心訴求，折射出行業(yè)深度調(diào)整期，房企通過(guò)人事優(yōu)化適配風(fēng)險(xiǎn)化解、經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的核心邏輯。具體變動(dòng)如下：

1、萬(wàn)科董事長(zhǎng)再更迭：辛杰辭任，黃力平接棒

10月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)更迭、前總裁被采取刑事強(qiáng)制措施引發(fā)行業(yè)震蕩。10月13日，萬(wàn)科公告顯示，原董事長(zhǎng)辛杰因“個(gè)人原因”申請(qǐng)辭任非執(zhí)行董事及董事長(zhǎng)職務(wù)，辭任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)，辭職報(bào)告當(dāng)日生效。同日，董事會(huì)選舉黃力平為新任董事長(zhǎng)，任期至第二十屆董事會(huì)屆滿。

新任董事長(zhǎng)黃力平為“深鐵系”核心成員，現(xiàn)任深鐵集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理，自2021年6月起擔(dān)任萬(wàn)科董事，熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯。其擁有同濟(jì)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位及教授級(jí)高級(jí)工程師資質(zhì)，兼具軌道交通與企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

在新帥人選上，黃力平接棒董事長(zhǎng)，本質(zhì)是深鐵對(duì)萬(wàn)科支持的延續(xù)，這種內(nèi)部提拔的安排，最大的價(jià)值是避免管理斷層，在萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵階段，“穩(wěn)定銜接”保障了戰(zhàn)略的延續(xù)性。

2、金科完成董事會(huì)換屆：全新管理團(tuán)隊(duì)組建完成

10月16日，金科股份召開2025年第三次臨時(shí)股東大會(huì)，完成第十二屆董事會(huì)換屆選舉。新一屆董事會(huì)由9人組成，包括6名非獨(dú)立董事與3名獨(dú)立董事，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、股權(quán)投資等多個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)人才，為決策提供全方位支持。

郭偉獲任金科股份董事長(zhǎng)、總裁、黨委副書記，王曉晴任副董事長(zhǎng)，周達(dá)為聯(lián)席總裁，李根為常務(wù)副總裁，張勇為黨委專職副書記，楊鵬為董事會(huì)秘書，何鴿平為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。馬蔚華獲任金科股份黨委書記、榮譽(yù)董事長(zhǎng)，金科股份聘任馮侖為公司專家顧問(wèn)委員會(huì)主任委員。金科新領(lǐng)導(dǎo)班子是其司法重整落地后的關(guān)鍵布局，以“國(guó)資背景+多元履歷+專業(yè)互補(bǔ)”為核心特征，聚焦化解風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，為企業(yè)穿越周期奠定基礎(chǔ)。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）