11月25日，關(guān)于分戶式公寓投機(jī)性短期轉(zhuǎn)售問題的應(yīng)對(duì)措施，日本一般社團(tuán)法人不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)給出了重要文件。

以下為其內(nèi)容：

一般社團(tuán)法人不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（位于東京都千代田區(qū)霞關(guān)3-2-5，理事長：吉田淳一）針對(duì)分戶式公寓的投機(jī)性短期轉(zhuǎn)售問題，明確了當(dāng)前的認(rèn)識(shí)與基本立場，并決定實(shí)施以下對(duì)策，各會(huì)員公司將陸續(xù)開始執(zhí)行，特此通知。

概要

對(duì)于以投機(jī)為目的的分戶式公寓短期轉(zhuǎn)售行為，我們認(rèn)為有必要采取某種對(duì)策加以限制。

鑒于所有權(quán)轉(zhuǎn)移至業(yè)主之后的應(yīng)對(duì)措施存在局限性，在傳統(tǒng)做法的基礎(chǔ)上，我們追求更具實(shí)效性的對(duì)策，最終確定了以下三項(xiàng)核心措施：

限制登記及入住人數(shù)的上限

契約與登記等名義的明確化

禁止交房前的轉(zhuǎn)售行為

上述措施將由各會(huì)員公司根據(jù)自身判斷，逐步推進(jìn)實(shí)施。

關(guān)于價(jià)格上漲與短期轉(zhuǎn)售的現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)

當(dāng)前持續(xù)的價(jià)格上漲，除了地價(jià)與建筑成本等原材料價(jià)格飆升之外，近年來供給戶數(shù)的大幅減少也是重要因素。同時(shí)，以年輕人和育兒家庭為主的購房意愿依然強(qiáng)烈，需求基礎(chǔ)非常穩(wěn)固，因此我們判斷，投機(jī)性交易的影響是極其有限的。

我們也認(rèn)識(shí)到，由于簽約后客戶所處環(huán)境的變化，有時(shí)不得不短期內(nèi)轉(zhuǎn)售的情況也是存在的。

但另一方面，以投機(jī)為目的的購買與短期轉(zhuǎn)售行為，我們認(rèn)為有必要采取某種對(duì)策加以限制。

關(guān)于抑制投機(jī)性轉(zhuǎn)售的應(yīng)對(duì)措施方針

我們始終認(rèn)為，在保障“憲法所規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)”的前提下，對(duì)自由經(jīng)濟(jì)與私人財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，是一個(gè)需要慎重對(duì)待的問題。例如，雖然可以通過契約設(shè)定“禁止轉(zhuǎn)售”條款，但在交房后，客戶一旦獲得所有權(quán)，即使違反契約義務(wù)，也難以掌握具體情況。在最壞的情況下，可能需要通過民事訴訟來解決，因此，交房后的應(yīng)對(duì)措施存在明顯局限。

對(duì)事業(yè)者來說也存在局限性。

以往，各會(huì)員公司根據(jù)自身判斷，結(jié)合物件特性，實(shí)施了如“限制購買人數(shù)”等對(duì)策，本年度起，我們也在探討“交房前的應(yīng)對(duì)措施”方面進(jìn)行了研究。

<對(duì)策的具體內(nèi)容>

經(jīng)過研究討論，各會(huì)員公司根據(jù)自身判斷，將“通過公開銷售方式出售的物件”作為對(duì)象，

在進(jìn)一步強(qiáng)化“確認(rèn)購房目的”的基礎(chǔ)上，決定以以下三項(xiàng)措施為核心推進(jìn)實(shí)施：

①限制登記及入住人數(shù)的上限

對(duì)“單個(gè)物件的購買人數(shù)進(jìn)行限制”，

同時(shí)“在一次銷售期內(nèi)，限制可登記的人數(shù)上限”

（限制人數(shù)為1人時(shí)，也可根據(jù)物件特性設(shè)定為2人以上的上限）

②嚴(yán)格規(guī)范契約、登記等名義

要求“登記（申請(qǐng)）名義人必須與契約、交房、所有權(quán)登記的名義一致”，

并在登記時(shí)的確認(rèn)文件、買賣契約書、重要事項(xiàng)說明書等材料中明確記載。

③禁止交房前的轉(zhuǎn)售活動(dòng)

在“簽訂買賣契約后至交房前的期間內(nèi)，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)售活動(dòng)”，

并在登記時(shí)的確認(rèn)書、買賣契約書、重要事項(xiàng)說明書中新增相關(guān)條款并予以記載。

×關(guān)于“適用對(duì)象”“適用物件”“開始時(shí)期”“限制人數(shù)的設(shè)定”等具體運(yùn)用細(xì)節(jié)，將根據(jù)各物件的特性及各公司的情況，由各家公司在今后自行判斷決定。

×本協(xié)會(huì)的各會(huì)員公司，將根據(jù)各自的事業(yè)內(nèi)容、事業(yè)實(shí)施區(qū)域等情況，在判斷為特別需要采取對(duì)策的情況下，也可選擇實(shí)施上述措施。

目前，以下本協(xié)會(huì)的正副理事長公司共8家，已率先開始相關(guān)研究，并將在各自判斷的基礎(chǔ)上，決定是否實(shí)施上述對(duì)策。（按五十音順序排列，括號(hào)內(nèi)為事業(yè)公司）

住友不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社

東急不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)株式會(huì)社（東急不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社）

東京建物株式會(huì)社

野村不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社

阪急阪神不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社

三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社（三井不動(dòng)產(chǎn)Residential株式會(huì)社）

這樣的一份文件一出，就意味著從2025年11月26日起，日本房屋買賣隨便轉(zhuǎn)售或者加價(jià)出售的問題將被杜絕。那些快進(jìn)快出賺一手的“炒樓花”投資客也將正式退出日本的新房買賣舞臺(tái)。

日本的房屋買賣投資市場將再次被法律化，嚴(yán)格化。

這對(duì)于很多“炒樓花”的投資客來說，是個(gè)壞消息。甚至不少人跟風(fēng)購買的塔樓很有可能砸在手里，但對(duì)于整個(gè)日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一個(gè)良性化的選擇。也讓那些被迫擠出東京都心圈外的日本本土公民看到了在東京都心圈內(nèi)買房的希望。

阿拉蕾認(rèn)為雖然短期投資客會(huì)減少，但是從長遠(yuǎn)角度看，規(guī)范化意味著日本的房地產(chǎn)市場將變得更加的成熟，而投資日本房地產(chǎn)市場的很多有實(shí)力的投資客也不會(huì)因?yàn)榇隧?xiàng)規(guī)定而放棄投資日本市場，只是會(huì)隨著市場的變化，調(diào)整投資的周期和策略。

日本房子種類很多，小戶型公寓、塔樓、一戶建、整棟，哪種產(chǎn)品才是適合自己的投資標(biāo)的？哪種增值最快？哪種增值最慢？哪種已經(jīng)漲不動(dòng)了？

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