01

悉墨房?jī)r(jià)太高？中國(guó)買家“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”阿德萊德！房產(chǎn)搜索量半年激增30%

隨著中國(guó)買家對(duì)阿德萊德房產(chǎn)興趣升溫，正努力購(gòu)買首套房的當(dāng)?shù)鼐用窨赡軙?huì)擔(dān)心，未來置業(yè)難度會(huì)進(jìn)一步加大。最新報(bào)道顯示，阿德萊德正在成為部分中國(guó)買家新的關(guān)注目標(biāo)。

房產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)新趨勢(shì)：中國(guó)買家正將目光瞄準(zhǔn)阿德萊德。澳洲大型中文房產(chǎn)平臺(tái) ACproperty.com.au 的所有者 Esther Yong 表示，過去中國(guó)買家大多偏好悉尼和墨爾本，但在過去 6到12個(gè)月 里，中國(guó)買家對(duì)阿德萊德房產(chǎn)的搜索量上升了 30%。

Yong 說，這波興趣增長(zhǎng)讓不少人感到意外，因?yàn)榘⒌氯R德此前并沒有被特別針對(duì)性推廣。她認(rèn)為，阿德萊德相較悉尼和墨爾本更具可負(fù)擔(dān)性，加上生活節(jié)奏更輕松、宜居性更強(qiáng)，都是吸引買家轉(zhuǎn)向的重要原因。

Yong 還表示，代際變化也是重要推手。很多在澳洲讀書、生活過的中國(guó)子女，如今開始更直接地影響父母的購(gòu)房決策。過去，很多家庭會(huì)默認(rèn)在悉尼或墨爾本置業(yè)；而現(xiàn)在，這一代人對(duì)澳洲城市有更全面的了解，知道阿德萊德也是一個(gè)值得考慮的市場(chǎng)。

她指出，如今的中國(guó)買家比上一代更開放，不再局限于悉尼 Waverley 或墨爾本 Box Hill 這類傳統(tǒng)熟悉區(qū)域。她認(rèn)為，阿德萊德在私校選擇、生活環(huán)境、養(yǎng)家便利性和就業(yè)前景上，都對(duì)部分家庭具有吸引力。更現(xiàn)實(shí)的一點(diǎn)是，在悉尼或墨爾本買一套公寓的錢，在阿德萊德可能可以買到一棟不錯(cuò)的房子。

數(shù)據(jù)顯示，Glenelg 以及包括 Unley 在內(nèi)的內(nèi)城區(qū)，是目前最受中國(guó)買家關(guān)注的阿德萊德區(qū)域。不過，Yong 也淡化了這波搜索熱度對(duì)本地房?jī)r(jià)的即時(shí)沖擊。她指出，目前還沒有數(shù)據(jù)能夠證明，搜索熱度已經(jīng)大規(guī)模轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交。

她表示，并不是所有中國(guó)買家都在涌向阿德萊德，目前中國(guó)買家數(shù)量仍遠(yuǎn)少于本地投資者和自住買家。她認(rèn)為，未來幾年高端住宅市場(chǎng)或許會(huì)更容易受到影響，但短期內(nèi)，這未必會(huì)直接沖擊年輕首次置業(yè)者。

Yong 還建議，賣家如果想抓住這波新增興趣，可以與具備國(guó)際推廣能力的中介合作，并在展示環(huán)節(jié)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)中國(guó)買家容易接受的元素，例如風(fēng)水、門牌數(shù)字 8 等“吉利符號(hào)”。她認(rèn)為，這些因素未必決定成交，但有助于房源在中國(guó)買家眼中更突出。

對(duì)此，南澳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官 Andrea Harding 持更謹(jǐn)慎態(tài)度。她表示，近幾個(gè)月阿德萊德賣給中國(guó)買家的房產(chǎn)數(shù)量，并沒有出現(xiàn)明顯增加。她同時(shí)指出，南澳的海外買家持有規(guī)模目前仍然相對(duì)較小。根據(jù)稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)轉(zhuǎn)述，整個(gè)南澳僅有2129套房產(chǎn)由海外買家持有。

換句話說，這更像是一場(chǎng)“搜索端先啟動(dòng)”的預(yù)熱，而不是已經(jīng)全面落地的購(gòu)買狂潮。對(duì)賣家來說，這可能是一個(gè)新增客源池；對(duì)本地首次置業(yè)者來說，短期壓力未必立刻爆表，但這股趨勢(shì)若持續(xù)發(fā)酵，未來確實(shí)值得盯緊。

02

維州租改+高稅擠壓，墨爾本引發(fā)拋售潮

由于維州政府租賃改革導(dǎo)致的成本過高，一對(duì)退休夫婦不得不賣掉位于墨爾本北部的投資房產(chǎn)，這反映出當(dāng)?shù)胤繓|正面臨前所未有的持有壓力。

盡管 Ute Mueller 和 Eckhardt Mueller 夫婦花費(fèi)數(shù)十年心血打造了房產(chǎn)投資組合，但面對(duì)不斷攀升的政策成本，他們最終選擇了離場(chǎng)。

維州政府推行的政策導(dǎo)致租賃住房的升級(jí)和維護(hù)費(fèi)用大幅上漲，直接摧毀了這對(duì)夫婦長(zhǎng)期以來的規(guī)劃。

他們?cè)局竿揽孔饨鹗杖雭硌a(bǔ)貼退休生活，自20世紀(jì)90年代起就開始在 Craigieburn 等地區(qū)親自造房投資。

如今，這對(duì)已退休的夫婦剛剛售出了 Craigieburn 的一套房產(chǎn)，并計(jì)劃在未來拋售更多。

Ute 痛心地表示，考慮到各項(xiàng)沉重的開支，靠租金養(yǎng)老的愿望已無法實(shí)現(xiàn)。

“我和丈夫辛勤工作了一輩子，本以為能安享晚年，但政府想要的錢越來越多，簡(jiǎn)直令人難以置信?！?/p>

雖然 Ute 并不清楚聯(lián)邦政府潛在的資本利得稅（CGT）改革細(xì)節(jié)，但她強(qiáng)調(diào)，這不會(huì)改變他們縮減投資規(guī)模的決定。

Ute 補(bǔ)充道，盡管她一直同情租客處境，努力將租金保持在較低水平，但飆升的持有成本意味著他們已無法抑制租金上漲。

不僅如此，由于前租客曾嚴(yán)重流氓式毀壞房屋，導(dǎo)致維修費(fèi)用超過1萬澳元，這對(duì)夫婦也因此留下了心理陰影。

Ute 回憶稱：“墻上有洞，到處是垃圾，瓷磚和水槽也全壞了，墻上甚至還有涂鴉，簡(jiǎn)直慘不忍睹?！?/p>

Ray White Craigieburn 的中介 Trish Orrico 指出，過去12個(gè)月內(nèi)，該地區(qū)大量投資者，尤其是長(zhǎng)期投資者，紛紛拋售房產(chǎn)。

她認(rèn)為，這股拋售潮的主因是維州政府調(diào)高的土地稅，以及為了合規(guī)而支付的巨額升級(jí)費(fèi)用。

對(duì)于部分房東而言，僅僅為了符合租賃改革的新要求，升級(jí)成本就可能高達(dá)數(shù)萬澳元。

Orrico 表示：“他們選擇賣房是因?yàn)橐呀?jīng)受夠了。雖然他們會(huì)重新投資這筆錢，但遺憾的是，他們不會(huì)再選擇維州了?！?/p>

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)及房產(chǎn)平臺(tái) FoundIt 的一份報(bào)告，如果澳洲政府修改全國(guó)資本利得稅制度，墨爾本有超過120個(gè)地區(qū)將處于受重大影響的“危險(xiǎn)地帶”。

Orrico 進(jìn)一步指出，雖然保障租客住房安全固然重要，但法律并不允許房東僅因支付現(xiàn)代化改造費(fèi)用就隨心所欲地上調(diào)租金。

她預(yù)測(cè)，隨著資本利得稅可能變動(dòng)，更多投資者將加速撤離。

與此同時(shí)，她擔(dān)心，雖然目前有不少跨州買家涌入墨爾本，但一旦這些人意識(shí)到維州沉重的稅負(fù)擔(dān)和改革壓力，恐怕在幾年后也會(huì)加入賣房離開的大軍。

03

澳$27億住宅項(xiàng)目爛尾！因?yàn)檫@一條款，買家$5700萬定金恐打水漂

隨著墨爾本超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目 STHBNK by Beulah 因債務(wù)問題被接管人掛牌出售，這個(gè)曾號(hào)稱要建成“澳洲最高住宅塔樓”的項(xiàng)目已瀕臨夭折。公開報(bào)道顯示，項(xiàng)目原規(guī)劃總投資約 27億澳元，而買家目前正要求退還合計(jì)約 5700萬澳元 的定金。

Charles Agius 也是買家之一。AFR 報(bào)道稱，他在 2022年6月 支付了 230,800澳元 定金，預(yù)訂了一套價(jià)值 230萬澳元、面積 110平方米 的三居室公寓。如今項(xiàng)目地塊被接管出售，他直言已看不到原開發(fā)商把項(xiàng)目建成的現(xiàn)實(shí)可能。

然而，退款之路并不簡(jiǎn)單。根據(jù) AFR 和 Southbank Local News 的報(bào)道，買家定金目前仍托管在 Beulah 代理律師事務(wù)所 Maddocks 的信托賬戶 中，并繼續(xù)計(jì)息。真正卡住買家的，是合同中一項(xiàng)長(zhǎng)達(dá) 120個(gè)月 的日落條款安排，開發(fā)商最遲可拖到 2034年 才觸發(fā)相關(guān)終止時(shí)點(diǎn)。

這些合同大多簽署于 2022年至2024年。業(yè)內(nèi)普遍質(zhì)疑，在建筑成本快速上漲背景下，開發(fā)商為何沒有及時(shí)調(diào)整售價(jià)以維持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。AFR 此前報(bào)道也提到，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)曾嘗試尋找新的債務(wù)和股權(quán)資金，但始終未能鎖定足夠支持。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從 2020年第三季度到2024年第二季度，澳洲獨(dú)棟住宅建設(shè)成本上漲約 40.8%，而公寓、聯(lián)排別墅等連體住宅建設(shè)成本也上漲約 25.3%。在這種背景下，超高層住宅項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型本來就脆得像玻璃心。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，2022年后的墨爾本 CBD 公寓市場(chǎng)本就偏弱，空置率高、買家偏好轉(zhuǎn)向更大戶型和更穩(wěn)定產(chǎn)品，這使開發(fā)商既不敢大幅漲價(jià)，又難以靠原有售價(jià)覆蓋飆升的建造成本。

面對(duì)危機(jī)，Beulah 方面總體保持低調(diào)。

AFR 和其他報(bào)道顯示，接管人已將位于 118 City Road 和 158 City Road 的相關(guān)地塊推向市場(chǎng)，項(xiàng)目原管理實(shí)體此前也已進(jìn)入自愿托管程序，并欠下超過 1億澳元 債務(wù)。

由 Cox Architecture 和 UNStudio 設(shè)計(jì)的 STHBNK，原規(guī)劃包括兩座高約 102層 和 63層 的扭曲塔樓，并一度被宣傳為“世界最高垂直花園”項(xiàng)目。如今，這個(gè)設(shè)計(jì)雄心仍在效果圖里發(fā)光，現(xiàn)實(shí)則已經(jīng)進(jìn)入“誰來收拾殘局”的階段。

接管人 Jason Tracy 表示，如果地塊能在未來 兩三個(gè)月 內(nèi)順利售出，銷售所得可能優(yōu)先用于償還買家定金；如果新買家決定重設(shè)項(xiàng)目，例如縮減體量、降低成本或重新設(shè)計(jì)，現(xiàn)有買家也可能面臨繼續(xù)轉(zhuǎn)入新方案或申請(qǐng)退款的選擇。

但在銷售結(jié)果落定之前，原有的 10年日落條款 仍然有效。這顯然無法安撫買家情緒。Charles Agius 直接表示，自己已經(jīng)等得夠久了，不想再聽“再等兩三個(gè)月”的說法，只希望開發(fā)商和接管方盡快把錢退回來。

04

澳聯(lián)盟黨擬購(gòu)房新規(guī)！僅公民才能參與5%首付計(jì)劃，PR也不行

聯(lián)邦影子住房與無家可歸者事務(wù)部長(zhǎng) Andrew Bragg 曾公開表示，把住房危機(jī)歸咎于移民，在“道德上是錯(cuò)誤的”。

然而，隨著聯(lián)盟黨確認(rèn)其新政策將禁止非公民獲得納稅人資助的住房支持，Bragg 也正面臨外界對(duì)其立場(chǎng)轉(zhuǎn)變的嚴(yán)厲質(zhì)詢。

Bragg 在周二的演講中指出，新房供應(yīng)不足與高移民率之間存在明確聯(lián)系。

根據(jù)聯(lián)盟黨的最新提議，聯(lián)邦政府推行的 “5%首付計(jì)劃” 將大幅收緊準(zhǔn)入資格。

未來，除澳洲公民外，包括**永久居民（PR）**在內(nèi)的所有非公民，都將被排除在該住房支持計(jì)劃之外。

澳洲住房危機(jī)對(duì)年輕人的沖擊尤為嚴(yán)重。

在演講前接受澳洲廣播公司（ABC）電臺(tái)采訪時(shí)，主持人直接追問 Bragg，自去年11月發(fā)表有關(guān)移民與住房的言論以來，到底發(fā)生了什么變化。

當(dāng)時(shí)，Bragg 曾明確表示，把住房問題歸咎于移民，是“經(jīng)濟(jì)上和道德上的雙重錯(cuò)誤”。

他甚至諷刺說，這種做法更像是“一些邊緣政黨”的投機(jī)策略。

對(duì)此，Bragg 在周二回應(yīng)稱，自己的立場(chǎng)并沒有改變。

他解釋說，移民確實(shí)是住房需求端的一個(gè)重要變量，而當(dāng)前移民人數(shù)也的確過高，但這并不是住房危機(jī)的唯一原因。

他強(qiáng)調(diào)，即便把移民人數(shù)削減到零，澳洲龐大的住房問題依然會(huì)存在。

隨后，Bragg 也堅(jiān)決否認(rèn)聯(lián)盟黨的住房策略意味著其正在采用所謂“邊緣政黨”的路線。

與此同時(shí)，針對(duì)有報(bào)道稱工黨正在權(quán)衡恢復(fù) Keating時(shí)代資本利得稅（CGT）模式，Bragg 也表達(dá)了強(qiáng)烈批評(píng)。

所謂恢復(fù)舊版 CGT 模式，意味著將稅收折扣恢復(fù)到 1999年以前的版本，即只對(duì)扣除通脹因素后的資產(chǎn)實(shí)際增值部分征稅。

Bragg 抨擊稱，這不過是“更多的噱頭”，并直言提高稅收絕不可能刺激更多住房建成。

面對(duì)稅改傳聞，聯(lián)邦住房部長(zhǎng) Clare O’Neil 雖未作出明確表態(tài)，但她在同一節(jié)目中重申，艾博年政府致力于增加住房供應(yīng)。

O’Neil 承認(rèn)，澳洲年輕人正面臨“明顯的不公正”，他們獲得住房的機(jī)會(huì)與父輩相比已明顯惡化。

她表示，這一問題由來已久，政府有堅(jiān)定承諾，為了年輕人的利益推動(dòng)解決住房危機(jī)。

她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，毫無疑問，政府還需要做更多工作，才能真正改善住房可負(fù)擔(dān)性并提供更多幫助。

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