11月26日14：51分，香港大埔宏福苑發(fā)生5級火災(zāi)，該小區(qū)8幢大樓中7幢發(fā)生火情，截止28日16時，火災(zāi)查明導(dǎo)致128人死亡（其中一名是消防員），失聯(lián)人數(shù)仍然超過200，1900戶住戶受影響，大樓受損嚴重。

事故背景1：宏福苑建成時間1982年，至今43年樓齡，層高31層，樓間距較近，維修資金匱乏，據(jù)說消防設(shè)施水壓不足，也影響救援效率。

事故背景2：

業(yè)主立案法團于2024年7月啟動了小區(qū)外墻翻新工程，8幢大樓都搭設(shè)了竹腳手架，施工已一年有余，本計劃2026年3月-6月分批拆除外架。

網(wǎng)傳火災(zāi)原因：

外墻返修業(yè)外架是竹腳手架，綠網(wǎng)圍護。竹腳手架、安全網(wǎng)、外墻涂料都屬易燃物，新聞報道說不排除可能系翻修工人在外架上吸煙所致，由于易燃物多，大樓自身消防設(shè)施不給力，初期火勢未能有效控制，天干物燥火勢就蔓延到其他樓棟的竹外架，最終7幢大樓的都起火燃燒。

由此及彼，草根作為建筑業(yè)內(nèi)人士和住宅物業(yè)治理雙重身份，看了這個事故，不由感慨萬分，分享如下：

1、哀此香港老舊高層小區(qū)的不幸，憂國內(nèi)老舊高層大樓之未來

香港大埔地區(qū)是老舊公屋集中地，近幾年火災(zāi)事故頻發(fā)，與房屋老舊、消防系統(tǒng)老化失修、維修資金匱乏息息相關(guān)。據(jù)說2024年消防維修資金缺口12億港元，導(dǎo)致大埔不少老舊公屋消防設(shè)施未能妥善修復(fù)。

國內(nèi)不要說43年樓齡，交房十年的樓盤，消防設(shè)施不正常的比比皆是。國內(nèi)商品房1991年出現(xiàn)，2000年進入高層建筑高峰，最早的高層其樓齡也超25年了，消防設(shè)施是否安好，消防設(shè)施的提升改造修復(fù)資金哪里來？住建部門當然心知肚明，已經(jīng)開始謀劃房屋養(yǎng)老問題了，甚至都主動改名住房更新局了。十年后，高層舊樓安全問題，肯定更加突出，亟待破局；不然國內(nèi)或許也會出現(xiàn)一個又一個香港大埔現(xiàn)象。

2、可嘆香港基建狀況比較落伍，興慶國內(nèi)基建狂魔淘汰了竹腳手架

估計香港不怎么大興土木，對竹腳手架危害沒有基建狂魔認識深刻，所以至今未禁止用竹腳手架進行施工作業(yè)。

當然也和香港立法程序環(huán)節(jié)繁冗有關(guān)，修改一些安全性規(guī)章，不如內(nèi)地職能部門效率高，內(nèi)地住建今天一個想法，差不多一個月就能成為本地規(guī)章，或明天就能成為紅頭文件；這說明人治也不是沒有一點優(yōu)勢呀。

另外，這幾幢大樓的外墻翻新，國內(nèi)有基建狂魔在，基本不會一年還搞不定，半年時間妥妥搞定，甚至不用搭設(shè)外架，很可能用外墻吊籃方式施工作業(yè)。

所以悲觀之余，我們還是可以稍微樂觀一點，只要有房屋維修的資金，國內(nèi)施工作業(yè)的安全系數(shù)，那真的是相對較高的，出現(xiàn)這樣的施工作業(yè)火災(zāi)險情的概率極低。

3、香港業(yè)主立案法團，內(nèi)地業(yè)委會的祖師爺，都得清醒清醒

中國的物業(yè)管理制度，乃至業(yè)委會制度，其實都是從香港借鑒學習留來的。業(yè)主立案法團約等同于國內(nèi)的業(yè)主大會，香港的業(yè)主立案法團有獨立法人資格，下設(shè)管理委員（類似內(nèi)地業(yè)委會），作為執(zhí)行機構(gòu)。

香港業(yè)主立案法團下設(shè)的管理委員會，從屬于業(yè)主立案法團，但是只有法團擁有獨立法人資格，可簽訂合同、起訴應(yīng)訴等核心法律權(quán)限，管理委員會無獨立法人地位，需按照法團的決議開展日常管理工作，無法單獨做出影響全體業(yè)主利益的重大決策。我們好像是反過來了，業(yè)委會有資格簽約，業(yè)委會權(quán)利很大，搞得業(yè)主大會好像就是開會才用用的。

顯然這個業(yè)主立案法團或許有兩個不足：1、是資金有限、專業(yè)度估計也不高，可能因為預(yù)算低，或者不知道外架作業(yè)重要性，外墻翻修施工方才用了竹腳手架；2、重面子不重里子，有限的資金，首先保障打扮外墻做外墻翻修，消防設(shè)施修繕被耽誤了。內(nèi)地業(yè)委會，往往也是重視面子為主，能看到里子的比較少。

歲月流逝，小區(qū)也必然人老珠黃，如何開源節(jié)流，如何管好錢袋子，把錢用到刀刃上，讓房屋、房屋設(shè)施功能正常，確保安全，才是大事。

比如說這個小區(qū)，花巨資給大樓換衣服重要，還是給大樓修復(fù)和完善消防設(shè)施，可能以前想不明白，但是現(xiàn)在明白了也晚了。

反觀國內(nèi)業(yè)委會，類似情況也突出，不少業(yè)委會只要有閑錢，也喜歡給業(yè)主發(fā)紅包，也愛搞面子工程，提升小區(qū)外在顏值。

這些重要嗎？當然重要！但是，草根覺得更應(yīng)該關(guān)注小區(qū)電梯、消防、監(jiān)控設(shè)施，這些才是保命工程。另外，有沒有寅吃卯糧，有沒有長遠資金規(guī)劃？

媒體傳頌的物業(yè)樣板樓盤，業(yè)主自治樣板小區(qū)，如去看看消防、人防、通風排煙、監(jiān)控門禁等設(shè)施設(shè)備，并且嘗試運行運行，是功能都完備正常呢，還是讓人驚出一身冷汗呢？

#香港大埔火災(zāi)#