因?yàn)榫S修要花的錢，搞不好比重建一棟新的還要高。這話聽起來有點(diǎn)違反直覺，但背后有它的道理。

要決定是修是拆，不是誰一拍腦袋說了算的，得走一個(gè)嚴(yán)格的流程。這個(gè)流程核心是搞清楚一件事：樓的主體結(jié)構(gòu)還安不安全。然后才能讓所有權(quán)利方來商討下一步。

首先，得請(qǐng)專業(yè)的結(jié)構(gòu)工程師到現(xiàn)場(chǎng)做檢查。光看表面不行，得從大樓關(guān)鍵的承重結(jié)構(gòu)，比如柱子、大梁這些地方，鉆取混凝土樣本，拿回去做壓力測(cè)試。這個(gè)測(cè)試就是給樓的筋骨做體檢，看它們經(jīng)過大火高溫后，還剩下多少承重能力。

測(cè)試結(jié)果出來，基本就三條路：

第一條路：維修。 如果大部分樣本測(cè)試都合格，說明樓的骨架沒啥大問題。那就可以走維修的路子，主要是把燒毀的室內(nèi)裝修和設(shè)備系統(tǒng)全部換新。這條路預(yù)計(jì)花的時(shí)間相對(duì)短些，大概七八個(gè)月。

第二條路：重建。 如果樣本測(cè)試出來，多數(shù)都不合格，說明樓的筋骨已經(jīng)酥了，結(jié)構(gòu)不安全了。這種情況基本就直接建議拆掉重建了。這是最徹底但也最耗時(shí)費(fèi)力的辦法，從頭到尾起碼得三四年。

第三條路：仔細(xì)算賬。但是，還有一種中間情況，就是樣本測(cè)試結(jié)果有好有壞，一部分合格，一部分不行。這時(shí)候就進(jìn)入一個(gè)更復(fù)雜的評(píng)估階段：需要仔細(xì)算一筆賬，看是進(jìn)行大規(guī)模結(jié)構(gòu)加固劃算，還是干脆拆了重蓋劃算。如果維修的成本已經(jīng)逼近甚至超過重建，或者技術(shù)上太難實(shí)現(xiàn)，那結(jié)論還是會(huì)傾向于重建。而現(xiàn)在其實(shí)宏福苑就是面臨這個(gè)狀況。

所以你看，最終是修是建，完全取決于那份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)構(gòu)檢測(cè)報(bào)告和隨之而來的成本核算。

為什么修可能比建還貴？

這里說的貴，可不單單指我們錢包里掏出的鈔票，它包含了安全、時(shí)間和實(shí)際花銷好幾個(gè)方面。

先說最要命的，結(jié)構(gòu)損傷。畢竟大火長時(shí)間燃燒，會(huì)產(chǎn)生極高的溫度。鋼筋混凝土里的鋼筋，一旦經(jīng)歷了幾百度的高溫，其強(qiáng)度就會(huì)顯著下降，變得沒以前那么硬朗了。這意味著整棟樓靠它們支撐的柱子和梁，可靠性都打了問號(hào)。如果決定維修，可能需要對(duì)整棟樓的關(guān)鍵承重構(gòu)件進(jìn)行大規(guī)模的加固，比如額外增加很多新的混凝土柱或者鋼柱來分擔(dān)荷載。這種結(jié)構(gòu)加固的工程，本身技術(shù)復(fù)雜，材料和人力的消耗都非常巨大，是維修成本里最大頭的一塊。

然后，樓里面所有的設(shè)備都得換新的。就算主體結(jié)構(gòu)僥幸問題不大，但大樓內(nèi)部的幾乎所有系統(tǒng)都被燒毀了，可以說是一片空白。這包括照明、電力線路、消防泵、供水泵、通風(fēng)管道等等，全部要當(dāng)成毛坯房重新安裝。這里單提一個(gè)設(shè)備——電梯。從下單訂貨、生產(chǎn)制造，到運(yùn)抵現(xiàn)場(chǎng)安裝調(diào)試，最后通過驗(yàn)收，整個(gè)流程走下來，順利的話也得四個(gè)月左右。這還只是其中一個(gè)項(xiàng)目，你可以想象所有系統(tǒng)都重來一遍的復(fù)雜度和花費(fèi)。

再者，前期的檢測(cè)和決策過程本身就有成本。上面提到的那些現(xiàn)場(chǎng)勘查、取樣、實(shí)驗(yàn)室壓力測(cè)試，都需要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來做，這些都是要花錢的。而且這個(gè)決策過程耗時(shí)也不短，時(shí)間也是成本的一種。

為了更清楚，我們可以把維修和重建放在幾個(gè)關(guān)鍵維度上對(duì)比一下：

時(shí)間對(duì)比：

維修：如果一切順利，主要是更換設(shè)備和內(nèi)部修繕，預(yù)計(jì)需要1到2年的時(shí)間。

重建：這包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆除、報(bào)批、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收等一系列復(fù)雜環(huán)節(jié)，整個(gè)周期下來，沒有三到四年（36到40個(gè)月）是完不成的。

核心成本構(gòu)成對(duì)比：

維修：成本大頭主要在 主體結(jié)構(gòu)加固工程（如果需要的話）和 整棟樓所有設(shè)備系統(tǒng)的全面更新。這里有個(gè)關(guān)鍵，設(shè)備更新幾乎是固定消費(fèi)，修和建在這塊的成本差異可能沒那么大，貴就貴在可能出現(xiàn)的天價(jià)加固費(fèi)上。

重建：成本就是建造一棟全新大樓的全部費(fèi)用，從地基到結(jié)構(gòu)再到所有設(shè)備安裝。

決策依據(jù)對(duì)比：

維修：前提是結(jié)構(gòu)檢測(cè)顯示大樓主體大部分還是好的，經(jīng)過加固和修復(fù)后安全可用，并且計(jì)算下來，總花費(fèi)相對(duì)于重建有明顯的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

重建：則是結(jié)構(gòu) 嚴(yán)重?fù)p壞，或者經(jīng)過計(jì)算，維修所需的費(fèi)用（特別是加固費(fèi)加上設(shè)備更新費(fèi)）已經(jīng)和推倒重來的費(fèi)用差不多，甚至更高。

綜合來看，如果維修方案里包含了對(duì)整棟樓進(jìn)行的結(jié)構(gòu)加固，那么其產(chǎn)生的巨額費(fèi)用，加上仍然需要一年的等待時(shí)間，可能會(huì)讓推倒重來 這個(gè)選項(xiàng)顯得更合理。雖然重建初期投入巨大，時(shí)間漫長，但得到的是一個(gè)徹頭徹尾、符合當(dāng)前所有標(biāo)準(zhǔn)的新家，從未來幾十年的使用壽命和維護(hù)成本來看，或許反而是更經(jīng)濟(jì)、更安心選擇。

而現(xiàn)在明面上就看得出來，這8棟樓的問題都不同，有的是受到輕微損傷，有的是嚴(yán)重?fù)p傷，有的損傷一定要檢測(cè)了才知道。所以最大可能，部分樓重建，部分樓重新裝修。這是最可能的事情。而這個(gè)時(shí)間就要看保險(xiǎn)和所有相關(guān)利益群體的商談結(jié)果了。

畢竟之前維修外墻的工期和價(jià)格都不太讓人滿意。才導(dǎo)致現(xiàn)在的復(fù)雜狀況。

畢竟現(xiàn)在廉政公署都介入了。背后的原因越來越復(fù)雜了。