對(duì)于購房者而言，滿懷期待地等待新房交付，卻遭遇開發(fā)商逾期交房，無疑是一件煩心事。當(dāng)開發(fā)商將逾期原因歸咎于“新冠疫情”、“惡劣天氣”等不可抗力時(shí)，購房者就只能自認(rèn)倒霉嗎？近期，上海市浦東新區(qū)人民法院審理的一起案件給出了明確的答案。以下信息浙江德凡律師事務(wù)所紹興郝小青律師整理。

一、 案情簡介：約定的交房日到了，房子卻沒到手

2023年6月，趙某和劉某夫婦（原告）與某房地產(chǎn)開發(fā)公司（被告）簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》，以總價(jià)2,907,134元購買了一套位于浦東新區(qū)的房屋。合同明確約定，開發(fā)商應(yīng)在2024年6月30日前將房屋交付給買家。

然而，直到2024年10月15日，趙某和劉某才實(shí)際收到房屋。交房時(shí)間比合同約定足足晚了107天。

根據(jù)合同中的違約金條款，開發(fā)商逾期交房，需按日向購房者支付已付房款萬分之一的違約金。據(jù)此計(jì)算，開發(fā)商應(yīng)支付違約金約3.1萬元。因開發(fā)商拒絕支付，趙某和劉某遂將其訴至法院。

二、 開發(fā)商抗辯：疫情與天氣影響施工

庭審中，開發(fā)商辯稱逾期交房是因受新冠疫情封控及高溫、寒潮、臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣的影響，試圖以此免除或減輕其違約責(zé)任。

三、 法院判決：抗辯理由不成立，全額支持違約金

法院經(jīng)審理后，完全支持了購房者的訴訟請(qǐng)求，判決開發(fā)商支付逾期交房違約金31,106.33元。法院不支持開發(fā)商抗辯理由的主要依據(jù)在于：

1. 關(guān)于“新冠疫情”：法院指出，本市2022年采取的疫情封控措施發(fā)生在雙方簽訂合同（2023年6月）之前。作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，理應(yīng)在預(yù)估施工周期時(shí)，將此前已發(fā)生的疫情及其可能造成的后續(xù)影響考慮在內(nèi)。因此，不能將之作為合同簽訂后發(fā)生的、無法預(yù)見的不可抗力事件來免責(zé)。
2. 關(guān)于“惡劣天氣”：法院認(rèn)為，高溫、寒潮、臺(tái)風(fēng)等天氣是本市夏、冬季節(jié)的常見現(xiàn)象，屬于房地產(chǎn)開發(fā)中可以預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在制定交房日期時(shí)，本就應(yīng)為此類常規(guī)性天氣狀況留出合理的緩沖時(shí)間，不能以此作為免責(zé)的正當(dāng)理由。

普法要點(diǎn)：法律上的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。對(duì)于在簽約前已發(fā)生的事件，或在特定地區(qū)、特定行業(yè)中屬于常態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人是能夠也應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，因此不構(gòu)成免責(zé)的法定理由。

郝小青律師總結(jié)與建議

本案的判決清晰地劃清了開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與法定免責(zé)事由之間的界限，對(duì)維護(hù)購房者合法權(quán)益具有典型的參考意義。借此案例，向各位購房者提出以下建議：

1. 仔細(xì)審閱合同條款：在簽訂購房合同時(shí)，務(wù)必重點(diǎn)關(guān)注“交付期限”“違約責(zé)任”條款。明確約定交房日期，并核對(duì)逾期交房違約金的計(jì)算方式（通常按已付房款的一定比例按日計(jì)算）。這是您日后維權(quán)的核心依據(jù)。
2. 保留關(guān)鍵證據(jù)：妥善保管完整的《商品房預(yù)售合同》、付款憑證、發(fā)票等文件。當(dāng)發(fā)生逾期交房時(shí)，注意保留開發(fā)商發(fā)出的收房通知、溝通記錄等證據(jù)，以準(zhǔn)確計(jì)算逾期天數(shù)。
3. 理性看待“免責(zé)理由”：面對(duì)開發(fā)商提出的各類免責(zé)說辭，購房者應(yīng)保持理性。可以參照本案的判決邏輯，自行初步判斷其理由是否屬于法律上認(rèn)可的“不可抗力”。對(duì)于將常態(tài)化商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)作為借口的行為，要敢于質(zhì)疑。
4. 勇于依法維權(quán)：當(dāng)協(xié)商無法解決問題時(shí)，應(yīng)果斷像本案中的趙某和劉某一樣，通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。對(duì)于事實(shí)清楚、合同約定明確、證據(jù)充分的案件，即使對(duì)方是實(shí)力雄厚的大公司，法律也一定會(huì)給出公正的判決。

總結(jié)：一紙合同，重如千金。它不僅是交易的憑證，更是信用的載體。本案告誡所有市場主體，必須敬畏合同、尊重契約精神。對(duì)于購房者而言，了解法律、握緊合同，便是守護(hù)自身家園夢想最堅(jiān)實(shí)的盾牌。