梁山縣運(yùn)河美墅項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng) 王少杰/攝

中房報(bào)記者王少杰山東濟(jì)寧、北京報(bào)道

規(guī)?？耧j之下，九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“九巨龍”）旗下多個(gè)項(xiàng)目的合規(guī)性問題集中爆發(fā)。

2025年上半年，九巨龍以10.2億元銷售額、12.1萬(wàn)平方米銷售面積登頂濟(jì)寧市（不含下轄縣、市）房企銷售榜。亮眼業(yè)績(jī)的背后，是這家總資產(chǎn)147億元的區(qū)域龍頭房企的激進(jìn)擴(kuò)張：2025年9月至10月，短短一月內(nèi)連續(xù)摘得泗水、梁山兩地優(yōu)質(zhì)地塊，其業(yè)務(wù)已覆蓋濟(jì)寧十余個(gè)縣市區(qū)及臨沂、泰安等地，在建項(xiàng)目超60個(gè)，曾連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)百億銷售額。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從梁山縣到濟(jì)寧高新區(qū)、曲阜等地，其開發(fā)項(xiàng)目涉及未批先建、人防工程不達(dá)標(biāo)、擅自取水、質(zhì)量瑕疵、拖欠薪資等多重違規(guī)，配套設(shè)施建設(shè)滯后與項(xiàng)目停工延期交付更引發(fā)大量業(yè)主投訴，而監(jiān)管部門的行政處罰未能從根本上遏制相關(guān)問題反復(fù)。

記者于11月18日向九巨龍發(fā)送的書面采訪提綱及電話問詢，截至發(fā)稿前，均未獲得回應(yīng)。

梁山縣山水龍城幼兒園建成尚未啟用 王少杰/攝

質(zhì)量、欠薪、違規(guī)三重違約

“一座梁山城，半城九巨龍”，這句當(dāng)?shù)厮渍Z(yǔ)印證了九巨龍?jiān)隰斘髂峡h域市場(chǎng)的統(tǒng)治力。僅梁山縣一地，其開發(fā)住宅項(xiàng)目已超20處，但快速擴(kuò)張中暴露的管理漏洞，讓違規(guī)與糾紛成為高頻詞。

2025年3月，梁山縣龍城國(guó)尊府小區(qū)業(yè)主在濟(jì)寧市網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)投訴，稱收房時(shí)發(fā)現(xiàn)主臥室頂板及飄窗混凝土脫落，鋼筋外露深度超3.1厘米，存在嚴(yán)重居住安全隱患。更令人不滿的是，該項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收即強(qiáng)行交房，業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題后，開發(fā)商在未出具維修方案的情況下撬鎖進(jìn)場(chǎng)維修，修復(fù)后墻面空鼓、開裂問題仍未解決。對(duì)此，梁山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建設(shè)工程質(zhì)量安全服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，該業(yè)主已與項(xiàng)目施工單位協(xié)商，進(jìn)一步維修，但截至記者發(fā)稿，未披露具體整改結(jié)果。

農(nóng)民工欠薪問題同樣突出。2025年11月，梁山縣龍城樾府項(xiàng)目一名ALC墻板安裝工人反映，2025年6月至8月施工期間，被拖欠工資36800元，雇主多次承諾完工結(jié)清卻持續(xù)推諉，項(xiàng)目部未予有效解決。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似欠薪糾紛在九巨龍旗下多個(gè)項(xiàng)目屢有發(fā)生，部分工人已啟動(dòng)法律援助維權(quán)。

違規(guī)使用地下水資源的行為更受到監(jiān)管處罰。梁山縣水務(wù)局2025年第一季度行政處罰結(jié)果顯示，九巨龍梁山分公司旗下龍城樾府、山水龍城等7個(gè)項(xiàng)目，因未取得取水許可擅自建設(shè)取水設(shè)施，累計(jì)被罰32.8萬(wàn)元，其行為已違反水資源管理規(guī)定，或?qū)^(qū)域生態(tài)環(huán)境造成潛在影響。

在濟(jì)寧高新區(qū)，龍城福多多項(xiàng)目16號(hào)、21號(hào)、22號(hào)樓未取得施工許可證即開工，被當(dāng)?shù)鼐C合行政執(zhí)法局立案調(diào)查；曲阜市幸福里春華苑項(xiàng)目未完成竣工驗(yàn)收備案便強(qiáng)行交房，小區(qū)道路未修、消防設(shè)施缺失，被房管部門責(zé)令暫停交付；任城區(qū)青年城玉錦苑、九巨龍國(guó)尊府項(xiàng)目則因人防工程建設(shè)不達(dá)標(biāo)被罰，目前仍處于整改階段。

“罰款只是治標(biāo)，問題反復(fù)出現(xiàn)說明監(jiān)管和企業(yè)內(nèi)部管控都有漏洞?！庇袠I(yè)主質(zhì)疑，單純的行政處罰未能推動(dòng)實(shí)質(zhì)性整改，消費(fèi)者與勞動(dòng)者權(quán)益仍缺乏有效保障。

濟(jì)寧任城區(qū)國(guó)尊府人防工程整改后現(xiàn)狀 王少杰/攝

配套幼兒園同步交付承諾 淪為營(yíng)銷噱頭

“買房時(shí)承諾幼兒園同步開園，現(xiàn)在孩子快4歲了，園所還鎖著門?！绷荷娇h山水龍城業(yè)主陳先生的遭遇，是九巨龍配套教育設(shè)施建設(shè)滯后的縮影。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，九巨龍?jiān)诹荷娇h開發(fā)的龍城紫金府、龍城樾府、運(yùn)河美墅等多個(gè)項(xiàng)目，均存在配套幼兒園未建、緩建或建成后閑置的問題，與《中華人民共和國(guó)學(xué)前教育法》《濟(jì)寧市城區(qū)中小學(xué)校幼兒園規(guī)劃建設(shè)管理辦法》中“配套幼兒園應(yīng)與首期居住區(qū)同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、交付”的規(guī)定嚴(yán)重不符。

山水龍城小區(qū)2025年4月底交付，其配套幼兒園占地6221平方米，原定于2024年1月底竣工，卻至今未完成教學(xué)設(shè)施安裝，移交手續(xù)仍在拖延。梁山縣教育和體育局回應(yīng)稱，該幼兒園最快2026年才能開園，但其發(fā)布的2025年度教育報(bào)告中，卻明確記載該幼兒園已“建成投用”，與實(shí)際情況相悖。

桃李春暉小區(qū)的配套幼兒園同樣陷入僵局。項(xiàng)目2025年5月竣工后，幼兒園僅完成主體建設(shè)，外立面裝修停滯，移交時(shí)間未知。“倉(cāng)促開園怕有裝修污染，一直拖著又影響孩子入園，物業(yè)對(duì)進(jìn)度一問三不知?！睒I(yè)主的擔(dān)憂道出了兩難處境。

北京偉基律師事務(wù)所律師吳榮栓指出，配套幼兒園作為城市規(guī)劃明確的公共服務(wù)設(shè)施，及開發(fā)商影響房?jī)r(jià)的宣傳承諾，已構(gòu)成購(gòu)房合同的附屬義務(wù)。九巨龍將教育配套視為可隨意取舍的營(yíng)銷噱頭，不僅忽視企業(yè)社會(huì)責(zé)任，更涉嫌違反法定及約定責(zé)任。目前，梁山縣多個(gè)小區(qū)業(yè)主已集體呼吁政府介入督導(dǎo)，明確幼兒園建設(shè)時(shí)間表，緩解“入園遠(yuǎn)、入園貴”的現(xiàn)實(shí)困境。

濟(jì)寧經(jīng)開區(qū)風(fēng)華里部分樓棟施工停滯 王少杰/攝

資金承壓 兩項(xiàng)目陷交付困境

市場(chǎng)低迷與資金緊張的雙重壓力，讓九巨龍部分項(xiàng)目陷入停工泥潭，延期交付問題持續(xù)發(fā)酵。

梁山縣馨悅府作為2020年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，原計(jì)劃2023年年底竣工交付，卻因資金不足、管理不善多次停工，至今仍有2棟樓未開工，3棟樓主體完工后未復(fù)工。2025年8月，拆遷安置戶反映，項(xiàng)目已停工3年，過渡期租房費(fèi)用被拖欠，部分高齡安置戶生活困難。梁山縣政府回應(yīng)稱正在申請(qǐng)資金發(fā)放欠款并推進(jìn)建設(shè)，但復(fù)工進(jìn)度完全依賴資金到位情況，暫無(wú)明確時(shí)間表。

濟(jì)寧任城區(qū)風(fēng)華里項(xiàng)目雖被列入“交房即交證”試點(diǎn)名單，卻未能完全兌現(xiàn)承諾。

2025年3月，一期380套房源勉強(qiáng)交付后，剩余樓棟主體封頂即陷入停滯，工地至今無(wú)復(fù)工跡象。業(yè)主投訴稱，小區(qū)綠化、道路、幼兒園等配套設(shè)施均未按合同約定完工，開發(fā)商也未提供逾期賠償方案。濟(jì)寧經(jīng)開區(qū)管委會(huì)表示正在核實(shí)問題，但市場(chǎng)分析認(rèn)為，項(xiàng)目停滯與銷售慘淡直接相關(guān)——盡管九巨龍推出“5599元/平方米起+精裝修”“首付2.1萬(wàn)元購(gòu)現(xiàn)房”等大幅優(yōu)惠，售樓處仍門可羅雀。

“價(jià)格快到成本線了，還是沒人買?！睒潜P銷售人員閩笑透露，市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致成交量低迷，加上項(xiàng)目周邊撂荒土地、建筑垃圾堆積，及南側(cè)干道被改造成菜園的環(huán)境問題，進(jìn)一步削弱了購(gòu)房者意愿。更值得關(guān)注的是，九巨龍?jiān)鴩L試通過“購(gòu)房入股”“跟投股金”等方式向員工內(nèi)部融資，卻未按約定支付利息甚至拖欠本金，引發(fā)員工維權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士分析，九巨龍的困境并非個(gè)例。當(dāng)前樓市下行周期中，區(qū)域房企若盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，忽視合規(guī)管理與資金鏈安全，極易陷入“銷售難—資金緊—交付難”的惡性循環(huán)。對(duì)于九巨龍而言，唯有正視管理漏洞，落實(shí)整改承諾，才能重建市場(chǎng)信任；而地方監(jiān)管部門也需強(qiáng)化全流程監(jiān)管，避免“以罰代管”，切實(shí)保障購(gòu)房者與勞動(dòng)者合法權(quán)益。

（應(yīng)受訪者要求，文中閩笑為化名。）

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