“長隆萬博，真好看啊。”

前兩天，從南站回家路過漢溪大道，我和上海來的朋友都對萬博夜景感嘆道。

隨著K11 S開業(yè)，顏值審美這塊，港資房企是拿捏到位的。

從長隆地鐵口的K11 S和時代芳華里，開到萬博地鐵口的敏捷、天河城、萬達、四海城...

一路上是現(xiàn)代化CBD的燈紅酒綠。

老的規(guī)劃什么就不提了，聊點實際的數(shù)據(jù)和感受。

1）年客流量超過1億，日均客流量穩(wěn)定30萬+；

2）國慶期間客流257萬，春節(jié)期間客流261萬，比去年多了80億，3年翻兩倍。

實際下來就是人人人人人人。

上下班通勤。

萬圣節(jié)。

尤其是，在節(jié)假日的氛圍布置上，真的很出片、很吸引眼球。

個人認為，除了天環(huán)外，廣州節(jié)假日做得最有創(chuàng)意的地方，就是番禺四海城了。

超級適合帶娃、帶女朋友來逛，我愿稱之為“萬博天環(huán)”，番禺平替版，牌子上可能弱一點，但氛圍感絕對不輸，甚至更勝一籌。

上周，四海城從萬圣節(jié)的暗黑骷髏南瓜變成了輕巧愉悅的圣誕節(jié)裝束，超級可愛的綠色圣誕老人上線。

還有適合游客打卡拍照的白色圣誕樹。

2025年的新年快樂招牌，也終于換成了2026年馬年的Happy New year。

以前，大家跨年、過節(jié)，喜歡去中華廣場、時代廣場，望著頭上的鐘表倒數(shù)。

相信很多廣州人都和我一樣的記憶，結(jié)束之后壓馬路走幾公里打車，或者干脆走回家。

現(xiàn)在，天環(huán)、廣州塔、四海城則承接住了新一代年輕人的熱愛。

走在漢溪大道，見到的絕大多數(shù)都是年輕人，所以即便人多，大家還是相對講道理。7號線、3號線、18號線帶來的客流都是偏年輕化的。

還有，新開的K11 S把熟悉的藝術(shù)展安排上了。

長隆萬博在情緒價值這塊是給足的，萬博是真的懂年輕人。

有一個朋友為了海景買南沙大平層，還是一樣經(jīng)常開車來四海城玩。

他是這么說的：“萬博是離我最近，最擬人的商圈了?！?/p>

另一方面，是打造氛圍或者說聚集效應(yīng)。

天河路之所以是天河路商圈，是融合了正佳、天河城、太古匯、天環(huán)等商場，無論想買啥這里都能滿足。

而白鵝潭之所以令人期待，也是因為其在規(guī)劃上太古和萬象是一起出現(xiàn)的，有了更大的高端遐想空間。

而長隆萬博在商業(yè)體量上，已經(jīng)做起來了，融合了各種形態(tài)的商業(yè)體，綜合商業(yè)體量接近150萬方。

在規(guī)劃上，長隆萬博把寫字樓、商業(yè)綜合體放在地鐵口，住宅規(guī)劃在地鐵站中間，也的確很有利于商業(yè)人流的聚集。

就像這一路漢溪大道開過去，無論是從長隆還是萬博地鐵口出來，第一眼永遠是商業(yè)，一個高端的城市界面。

從以前的長隆旅游度假區(qū)，到現(xiàn)在長隆萬博商圈。

可以說，長隆萬博是近10年來廣州造城最成功的板塊。

爹不疼、娘不愛的萬博，靠自己的努力翻身，企業(yè)名單中，海大、希音、TEMU、攜程、虎牙，萬博幾家大公司基本都是民企。

接下來的長隆萬博還缺什么？

萬象

而且，不是普通的萬象，得是有點硬的萬象，做番禺最靚的仔。

前面夸了那么多，接下來要講一下長隆萬博最大的問題。

他不好逛

長隆萬博好玩、好看、好吃，無論是食肆消費、體驗式消費、景觀等等，都是一個很好的商圈，但真的不那么好買東西。

作為一個萬博?？?，我會這么排：

逼格：k11＞天河城＞四海城＞萬達

好逛：天河城＞萬達＞k11＞四海城

消費：萬達＞天河城＞四海城＞k11

氛圍：四海城＞k11＞天河城＞萬達

無論是天河城、四海城，還是剛開的K11 S，在品牌上并不那么給力。

K11 S的品牌，尤其是一層引入的部分主力店，有點沒襯起身價。

估計等悅府和耀勝業(yè)主入住后，會經(jīng)歷一輪洗牌，就像天河一樣。

說回不好逛的問題，有的店即便是有品牌了，選品也比較一般。

舉個例子，很難想象優(yōu)衣庫和ZARA，在萬博F4中只有萬達廣場有。作為萬博商圈的初代商場，在品牌引入上，萬達還是遙遙領(lǐng)先。

去年，長隆萬博也在發(fā)力首店，但實際效果也沒太發(fā)現(xiàn)變化。

那么，就只能靠萬象來拉一拉消費圈層了。

在房價5.5-7萬/平的地方，現(xiàn)在的品牌還是有點拉了，商業(yè)品牌也應(yīng)該從當初的剛需轉(zhuǎn)向改善。

除了品牌之外，長隆萬博商圈已經(jīng)完全搭建出來了，剩下還有不小的管理問題了。

一個是電雞，漢溪大道沒有專門的電雞道，真是街上隨便亂飛，需要更直接的管理。

一個是擺攤，求求了，別一出地鐵口就是烤腸、鴨貨。

長隆和萬博地鐵口都深受其害。

這兩點，除了掉價之外，還切實影響生活和逛街體驗，又危險、又有味道、還堵路。

此外，還有佳創(chuàng)盛匯的地下空間，關(guān)系到萬博的毛細血管，詳細踩盤戳→實探，停工多年！萬博地下商業(yè)近30億起拍

正如我們之前所說，這個項目背后有國資，也的確需要更有力的大手來盤活。