日本一老城區(qū)內(nèi)街道

在日本大阪西成區(qū)，黃昏總是帶著一種復(fù)雜的味道?？諝饫锘旌现惸昀拿刮?、墻角未干的尿味，以及近幾年隨著瘋狂改造翻新而彌漫開(kāi)來(lái)的水泥灰漿氣息。

街道上，幾個(gè)衣衫襤褸的日本老人推著生銹的自行車(chē)，緩緩穿越著名的“流浪漢之家”三角公園。而在他們身后不遠(yuǎn)處，一群拖著銀色行李箱的年輕中國(guó)游客，正低頭盯著手機(jī)里的地圖軟件，在錯(cuò)綜復(fù)雜的巷弄里尋找他們以每晚300元人民幣訂下的“特區(qū)民宿”。

這里曾是日本最著名的貧民窟，也是被主流社會(huì)遺忘的角落，聚集著大量的日結(jié)工和流浪漢。但如今，它在地產(chǎn)圈有了一個(gè)新的綽號(hào)—“大阪的中華街”。不是因?yàn)榻诌叾嗔藥准抑胁宛^，而是那些掛著民宿住宅標(biāo)識(shí)的樓房里，房產(chǎn)證上密密麻麻寫(xiě)著中國(guó)人的名字。

大阪市西成區(qū)一名男子與無(wú)家可歸者聊天，并向他們分發(fā)物資

過(guò)去幾年，成千上萬(wàn)的中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)懷揣著資金與焦慮，像候鳥(niǎo)一樣飛越海峽。他們買(mǎi)下這里破舊的公寓，試圖用“經(jīng)營(yíng)管理簽證”為家庭搭建一個(gè)通往發(fā)達(dá)國(guó)家的安全屋。在那個(gè)狂熱的階段，這里被描繪成遍地黃金的藍(lán)海，仿佛只要投資民宿，就能躺著賺錢(qián)、拿身份、享受福利。

然而，2025年的冬天來(lái)得比往年更早。隨著日本政府將“經(jīng)營(yíng)管理簽證”的投資門(mén)檻提升至3000萬(wàn)日元，昔日的藍(lán)海變成了紅海。許多人原本就因?yàn)椴涣私鈨?nèi)情而上當(dāng)受騙，而隨著日本首相高市早苗11月7日發(fā)表那番粗暴干涉中國(guó)內(nèi)政的言論以來(lái)，日本民間敵意上升，待在日本甚至連人身安全都成了問(wèn)題。

“不要買(mǎi)，不要當(dāng)接盤(pán)俠?！碑?dāng)?shù)氐闹袊?guó)中介發(fā)出了善意的忠告。

貧民窟與烏托邦

2020年，32歲的翟勒做了人生中最大的一次決定。他賣(mài)掉國(guó)內(nèi)的房子，辭去工作，一個(gè)人帶著行李箱飛到日本。

在那之前，他是上海一家投資公司的經(jīng)理。傳統(tǒng)行業(yè)越來(lái)越不好做，生活節(jié)奏不斷加快，壓力也越來(lái)越重。他想換個(gè)環(huán)境，也想重新尋找出路。2017年，他和女友到大阪、神戶(hù)和奈良旅行。那是他第一次深入觀察這個(gè)國(guó)家，街道的整潔、社會(huì)的秩序感，都讓他印象深刻。

作為投資人，他也敏銳地捕捉到了日本民宿的商機(jī)?！叭毡镜木频昶毡楹苄?，十幾平米，兩個(gè)人加上兩個(gè)大行李箱，就沒(méi)什么地方轉(zhuǎn)身了。旺季還按人頭收費(fèi)，本來(lái)800元一晚的房間，兩人住就要1400元。”相比之下，民宿的空間更大，價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)或許更有前景。

2019年，公司決定正式進(jìn)軍日本民宿市場(chǎng)。他跟著團(tuán)隊(duì)去大阪考察，看地、看房、看施工條件，也向當(dāng)時(shí)關(guān)西最大的民宿公司請(qǐng)教經(jīng)營(yíng)模式。他們了解到，日本整體房?jī)r(jià)和地價(jià)都低于國(guó)內(nèi)，不僅建筑質(zhì)量高、工期短，還是永久產(chǎn)權(quán)，民宿回報(bào)率也不錯(cuò)。更重要的是，大阪正在籌備2025年世博會(huì)，還計(jì)劃在2030年建成全亞洲最大的賭場(chǎng)，城市的未來(lái)發(fā)展肉眼可見(jiàn)。

11月17日拍攝的日本東京城市景觀 / 新華社記者賈浩成 攝

不久，他就和幾個(gè)合伙人湊了1億3千多萬(wàn)日元，在大阪大國(guó)町買(mǎi)下一塊140平米的土地，準(zhǔn)備建樓。但就在這時(shí)，疫情爆發(fā)了。全球旅游業(yè)停擺，項(xiàng)目只能被迫按下暫停鍵。直到疫情過(guò)去，他才在北海道成立了Wing Niseko房產(chǎn)公司，重新開(kāi)始這條路。之后幾年，他又陸續(xù)在北海道花了2億日元，購(gòu)買(mǎi)了4套民宿。

翟勒只是其中一個(gè)例子。過(guò)去十年里，成千上萬(wàn)的中國(guó)中產(chǎn)像他一樣，試圖用“民宿”這把鑰匙打開(kāi)通往日本的門(mén)。

在日本的法律體系中，“經(jīng)營(yíng)管理簽證”最初并不是為移民設(shè)計(jì)的。它誕生于2006年泡沫經(jīng)濟(jì)破裂之后，為了吸引外國(guó)投資者，日本推出了“經(jīng)營(yíng)投資簽證”，2015年更名為“經(jīng)營(yíng)管理簽證”。

但在中國(guó)的中介口中，它被重新定義為“日本移民簽證”。只要拿出500萬(wàn)日元（約合25萬(wàn)元人民幣）注冊(cè)一家公司，并保持正常運(yùn)營(yíng)，不看語(yǔ)言、不看學(xué)歷、不看年齡，就可以拿到經(jīng)營(yíng)管理簽證。一人申請(qǐng)，全家可以移居日本，享受當(dāng)?shù)鼐用裢鹊尼t(yī)療、教育福利，住滿(mǎn)五年可入籍，十年就能拿永駐身份。

2018年，《住宅宿泊事業(yè)法》（即“民宿新法”）實(shí)施，開(kāi)民宿成為合法經(jīng)營(yíng)行為。于是，民宿政策與經(jīng)營(yíng)管理簽證形成了天然閉環(huán)，買(mǎi)房、經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)配置，一次性解決。而大阪又因2016年推出了“特區(qū)民宿”制度，允許民宿全年365天營(yíng)業(yè)，突破了民宿新法180天的限制，迅速成為中國(guó)買(mǎi)家最集中的目的地。

2025年，大阪暫停發(fā)放新的“特區(qū)民宿”許可證

“疫情之后，中國(guó)人報(bào)復(fù)性買(mǎi)房、報(bào)復(fù)性辦簽證。尤其是江浙滬的客戶(hù)，一買(mǎi)就是幾套?！痹陉P(guān)西深耕多年的房產(chǎn)中介林書(shū)聰見(jiàn)證了這波瘋狂。那幾年，只要從大阪西成區(qū)的車(chē)站出來(lái)，走幾步就能看到民宿門(mén)口密密麻麻的運(yùn)營(yíng)標(biāo)牌，許多經(jīng)營(yíng)者的名字都是中文。

數(shù)據(jù)佐證了這種狂熱。據(jù)日本官方統(tǒng)計(jì)，持有經(jīng)營(yíng)管理簽證的人數(shù)從2015年底的18100人，激增至2024年底的41600人，其中超過(guò)半數(shù)持有者是中國(guó)人。阪南大學(xué)松村嘉久教授的研究更指出，截至2024年底，大阪認(rèn)證的5587家特區(qū)民宿里，有2305家由中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其中一半是在2022年之后拿到認(rèn)證的，增長(zhǎng)速度在疫情后尤其明顯。

2019-2024年日本持有經(jīng)營(yíng)管理簽證的人數(shù)變化

西成區(qū)，這個(gè)曾長(zhǎng)期被視為大阪“毒瘤”的貧民區(qū)，因?yàn)榈貎r(jià)低、建筑密集，反而成了中國(guó)資本最集中的狂歡場(chǎng)。對(duì)許多從中國(guó)遠(yuǎn)道而來(lái)的買(mǎi)家而言，這里不再是流浪漢的聚集地，而是一張能以相對(duì)低成本進(jìn)入日本的通行證。

“花50萬(wàn)，全家合法生活在發(fā)達(dá)國(guó)家。”
“不會(huì)日語(yǔ)也能開(kāi)公司?！?br/>“大阪民宿回報(bào)率6%—8%，孩子能上日本學(xué)校。”

這些經(jīng)過(guò)提煉的賣(mài)點(diǎn)，被做成一條條吸引人的廣告語(yǔ)，在社交平臺(tái)上不斷擴(kuò)散。

很多人就是在這樣的承諾里，邁出了那一步，可等真正把房子交付運(yùn)營(yíng)、開(kāi)始算賬的那一刻，他們才慢慢意識(shí)到，事情并不是他們想的那樣簡(jiǎn)單。

鐮刀、損耗與隱形壁壘

擺在他們面前的第一件事，不是收益，也不是回本，而是價(jià)格不透明的“鐮刀”。

林書(shū)聰見(jiàn)過(guò)太多這樣的故事。他說(shuō)，西成區(qū)的房子，正常價(jià)格就是兩三千萬(wàn)日元，貴一點(diǎn)也就是四千萬(wàn)日元。但一些國(guó)內(nèi)中介，硬是能把同一套房子賣(mài)到八千萬(wàn)日元。他們甚至把大阪的西成區(qū)說(shuō)成是“北京的西城區(qū)”，買(mǎi)家不熟悉日本，還以為自己撿到便宜，其實(shí)是掉進(jìn)了陷阱。

大阪的城市景觀 / 南風(fēng)窗諾言 攝

這種套路通常是“兩頭割”。買(mǎi)房時(shí)，中介會(huì)承諾代運(yùn)營(yíng)三年，年化回報(bào)6%，聽(tīng)上去像是穩(wěn)賺不賠的生意?？煞?jī)r(jià)被抬高的那一部分，已經(jīng)把三年的“回報(bào)”都算進(jìn)去了?！耙惶?000萬(wàn)日元的房子，賬面上給你做足收入，看起來(lái)完全夠維持簽證?！绷謺?shū)聰說(shuō)，“但往往不到三年，運(yùn)營(yíng)方就會(huì)說(shuō)經(jīng)營(yíng)不善，要解約。你再找正規(guī)的運(yùn)營(yíng)公司，按市場(chǎng)行情分成，回報(bào)率可能連3%都沒(méi)有。買(mǎi)房一次，運(yùn)營(yíng)一次，兩次都得挨刀?！?/p>

比經(jīng)濟(jì)賬更難算的，是文化賬，小到垃圾分類(lèi)的摩擦，大到當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)整個(gè)中國(guó)房東群體的抵制，造就了一道難以逾越的鴻溝。

當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)民宿產(chǎn)業(yè)持有不滿(mǎn)態(tài)度

在大阪府“府民之聲”頁(yè)面上，關(guān)于西成區(qū)民宿噪音、治安惡化、推高租金的投訴在2024年激增至399件，比前一年翻了一倍。有人舉報(bào)，一些中國(guó)買(mǎi)家在民宿特區(qū)大量收購(gòu)公寓，把租金抬上去，迫使原住民搬走，再把整棟樓改成民宿。還有大阪居民投訴“我的一位住在浪速區(qū)的熟人，在房東變成中國(guó)人后，房租立刻從8萬(wàn)日元漲到了18萬(wàn)日元，他也因此被迫搬走”。

隨著討論不斷累積，抵觸情緒越來(lái)越明顯。“日本有個(gè)詞叫‘觀光公害’?！绷謺?shū)聰說(shuō)，“就是過(guò)度旅游。在大阪、京都這些游客密集的地方，你很容易感覺(jué)到本地人的不耐煩。”他自己在談交易時(shí)，也遇到過(guò)這樣的氣氛，對(duì)方只要聽(tīng)到買(mǎi)家是中國(guó)人，態(tài)度馬上變冷。

在這種混亂、矛盾和情緒不斷擴(kuò)散的環(huán)境里，日本政府的態(tài)度也開(kāi)始發(fā)生變化，風(fēng)向一點(diǎn)點(diǎn)從市場(chǎng)端，轉(zhuǎn)向了經(jīng)營(yíng)管理簽證本身。

風(fēng)向變了

2025年10月10日，日本出入國(guó)在留管理廳公布了新的“經(jīng)營(yíng)管理”簽證規(guī)定。這項(xiàng)政策一出，“500萬(wàn)日元就能移民日本”的時(shí)代基本宣告結(jié)束。

新規(guī)把注冊(cè)公司的資金要求從500萬(wàn)日元提高到3000萬(wàn)日元，并要求必須雇傭至少一名日本人或持永住身份的全職員工。與此同時(shí)，日本政府開(kāi)始審查申請(qǐng)人的背景，要求有三年以上管理經(jīng)驗(yàn)，或者擁有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的碩士學(xué)歷。申請(qǐng)公司的業(yè)務(wù)計(jì)劃，也需要由注冊(cè)會(huì)計(jì)師或中小企業(yè)診斷師確認(rèn)。

日本的意圖很明顯，希望提高門(mén)檻，阻止外國(guó)人的到來(lái)。不管是此前崛起的參政黨，還是極右翼背景出身的先首相高市早苗，都在極力回應(yīng)日本民間的排外情緒。自然，外國(guó)人問(wèn)題，也成了新政府首推的重要議程。

日本街頭反對(duì)民宿的標(biāo)語(yǔ)

凡凡作為從業(yè)者，明顯感覺(jué)到了風(fēng)向的變化，“以前申請(qǐng)一年365天營(yíng)業(yè)的旅館業(yè)牌照還算簡(jiǎn)單，現(xiàn)在要做無(wú)障礙設(shè)施，成本一下就上來(lái)了，流程也變麻煩了?！?/p>

各地的民宿規(guī)定也變嚴(yán)了?！蹲≌薏词聵I(yè)法》要求經(jīng)營(yíng)者必須提前和周邊鄰居溝通。以前是以房子的中心點(diǎn)畫(huà)一個(gè)范圍，現(xiàn)在改成以四個(gè)角為基點(diǎn)。涉及范圍更大，需要挨家挨戶(hù)說(shuō)明情況。

這些變化在華人圈里引起了不小的震動(dòng)。林書(shū)聰說(shuō)，他最近接觸的客戶(hù)，大致分成兩類(lèi)。

一類(lèi)人態(tài)度很強(qiáng)硬。他們認(rèn)為現(xiàn)在別人大批量拋售房產(chǎn)，價(jià)格下降，正是“撿漏”的好時(shí)候。他們甚至比以前更敢投，以為能“撿”到便宜貨。

另一類(lèi)人則想盡快止損。這類(lèi)人在買(mǎi)房的時(shí)候就已經(jīng)吃過(guò)虧，如今續(xù)簽無(wú)望，只能趕緊掛牌出售。但市場(chǎng)已經(jīng)變了，懂行的本地人一看就知道問(wèn)題在哪里，接盤(pán)的并不多。

大阪正在拋售的房屋

更焦慮的是一些家庭。他們賣(mài)也難，留也難。林書(shū)聰提到了一對(duì)廣州夫婦，他們被某油管網(wǎng)紅忽悠，投入600萬(wàn)人民幣在大阪買(mǎi)了2套民宿，還綁定了昂貴的稅務(wù)服務(wù)。然而，由于房子位置偏僻、質(zhì)量堪憂(yōu)，加上托管公司的運(yùn)營(yíng)不善，最后不僅沒(méi)賺到錢(qián)，反而成了負(fù)擔(dān)。

“他們找我咨詢(xún)想止損，但除了割肉別無(wú)他法，”林書(shū)聰無(wú)奈地說(shuō)，“更麻煩的是，他們被那個(gè)中介PUA了，以為簽證必須找原中介續(xù)，對(duì)于需要準(zhǔn)備什么材料一無(wú)所知，生怕得罪了中介導(dǎo)致簽證作廢?！?/p>

而對(duì)于那些仍在猶豫是否入場(chǎng)的人，林書(shū)聰建議，“不要猶豫，不要買(mǎi)。除非你懂行，而且準(zhǔn)備親自經(jīng)營(yíng)。否則現(xiàn)在進(jìn)來(lái)，就是接盤(pán)”。

他判斷，日本未來(lái)的民宿政策還會(huì)繼續(xù)收緊，未來(lái)幾年，房產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入調(diào)整，不會(huì)像過(guò)去那樣一路上漲。

地緣政治與社會(huì)溫差

2025年11月7日，日本政壇又丟出了一顆重磅炸彈。日本新任首相高市早苗在眾議院預(yù)算委員會(huì)上公然表示，“臺(tái)灣有事”可能是日本行使集體自衛(wèi)權(quán)的“存亡危機(jī)事態(tài)”。這番暗示日本可能武力介入臺(tái)海的言論，迅速引發(fā)了中國(guó)國(guó)內(nèi)的強(qiáng)烈抗議，也讓中日民間交流的信任基礎(chǔ)搖搖欲墜。

翟勒是最早感受到寒意的人。從11月中旬開(kāi)始，退訂的通知接踵而至，“目前大約有30%到40%的訂單被退訂”。他接到的第一個(gè)退單來(lái)自國(guó)內(nèi)4位阿姨組成的旅行團(tuán)，她們?cè)居?jì)劃春節(jié)期間在北海道游玩一周，結(jié)果前幾天跟他取消，理由是“響應(yīng)政策，不給國(guó)家添亂了”。

對(duì)于北海道的民宿業(yè)來(lái)說(shuō)，12月到2月的雪季一直是北海道民宿的旺季，往年這個(gè)時(shí)候，房間早已被預(yù)訂一空，如今卻要面對(duì)客源斷流的窘境。

北海道雪景 / 南風(fēng)窗諾言 攝

林書(shū)聰觀察到，日本的代際差異正在拉大。一些經(jīng)歷過(guò)中日蜜月期的老一輩日本人，對(duì)中國(guó)依然抱有尊重，他們會(huì)把吃中餐視為高端消費(fèi)，甚至?xí)榇颂匾獯┥险b。

但年輕人的態(tài)度不一樣?！叭毡灸贻p人對(duì)政治其實(shí)不感興趣，他們只關(guān)心工資漲沒(méi)漲、便利店的便當(dāng)貴沒(méi)貴”，林書(shū)聰說(shuō)，“但他們對(duì)中國(guó)的態(tài)度，與其說(shuō)是惡意，不如說(shuō)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建了他們對(duì)中國(guó)的刻板印象。前陣子，有一個(gè)中國(guó)光頭男在澀谷街頭打籃球跳舞的視頻在日本社交網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，評(píng)論區(qū)里罵聲一片?！?/p>

這種情緒偶爾也會(huì)刺破表面的禮貌。前幾天，林書(shū)聰在心齋橋一家拉面店點(diǎn)餐，剛在自助機(jī)上買(mǎi)完票，店員看到他是中國(guó)人，直接沖出來(lái)對(duì)他比了一個(gè)“Stop”的手勢(shì)，語(yǔ)氣生硬且充滿(mǎn)防備。

性格溫和的翟勒，在大阪西成區(qū)也經(jīng)歷過(guò)一次正面沖突。那天他接送做產(chǎn)后康復(fù)的妻子，把車(chē)臨時(shí)停在主路上，“因?yàn)槿毡臼窃试S打著雙閃、不熄火、人不下車(chē)臨時(shí)?？康摹保瑑蓚€(gè)日本年輕人卻走過(guò)來(lái)，指責(zé)他堵了路。當(dāng)聽(tīng)出他是外國(guó)人后，對(duì)方的指責(zé)迅速升級(jí)成了辱罵，對(duì)他說(shuō)“你們中國(guó)人最好別在這，早點(diǎn)從大阪滾出去”。雖然沖突最終在翟勒提出“報(bào)警”后平息，但那種敵意讓他記憶猶新。

“社會(huì)正在分裂。”翟勒總結(jié)道。媒體和網(wǎng)絡(luò)在不斷渲染對(duì)抗，影響著普通民眾的情緒。但在商業(yè)領(lǐng)域，那些真正有生意往來(lái)的日本合作伙伴，依然保持著理性和專(zhuān)業(yè)，“只要遵守游戲規(guī)則，生意還能做”。

在日本的首相官邸外，民眾參加抗議活動(dòng) / 新華社記者賈浩成 攝

只是，大家都心照不宣地感覺(jué)到，那個(gè)靠熱情和微笑就能消融隔閡的年代，似乎正在遠(yuǎn)去。

新政與寒流，讓所有人都開(kāi)始重新思考去留。而無(wú)論選擇是什么，那個(gè)“遍地是機(jī)會(huì)”的年代，早已經(jīng)徹底結(jié)束了。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中翟勒、林書(shū)聰為化名）

作者 |辰夕

編輯 | 阿樹(shù)

值班主編 | 吳擎

排版 | 諾言