文｜鄧浩志

廣州住宅均價首破“3”

根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價29488元/㎡，首次跌破3萬元大關(guān)，創(chuàng)今年來的新低。

究其原因在于11月前半月（截至15日）從化區(qū)新房累計網(wǎng)簽807套，環(huán)比10月前半月（截至15日）增長976%，進(jìn)而影響全市成交均價結(jié)構(gòu)性回落。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

另外，天河區(qū)在保利玥璽灣集中網(wǎng)簽的帶動下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均價100083元/㎡，環(huán)比10月前半月（截至15日）上漲63%，這也是2021年至今天河區(qū)商品住宅成交均價首破10萬+/㎡的月度。

荔灣區(qū)環(huán)比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均價61964元/㎡，主要得益于廣州保利翡麗甲第的集中網(wǎng)簽。

海珠區(qū)11月前半月（截至15日）成交均價環(huán)比上月持平，越秀區(qū)回落6%。

總體概括：

核心城區(qū)新房價格堅挺，頂豪熱銷；外圍區(qū)域新房價格繼續(xù)緩慢下行，成交低迷。說明改善型需求是目前市場主導(dǎo)，豪宅改善保持需求走出相對獨立行情，越貴似乎越多人買。

新房價格全年波動不大，二手房市場今年加速下滑，這與新房和二手房使用率巨大差距有關(guān)；

下半年市場總體低迷，成交數(shù)據(jù)相對穩(wěn)定，和大量拆遷購房需求、集中安排簽約等情況有關(guān)，但這些都非市場實際表現(xiàn)。

樓市下行，頂豪物業(yè)反而相對抗跌

房地產(chǎn)市場這幾年雖然整體不景，但頂豪物業(yè)最近兩年卻持續(xù)火爆：比如廣州的鵬瑞1號去年出現(xiàn)了備案單價超50萬元/㎡的單位；保利玥璽灣開盤當(dāng)天就賣了100多億元；全市千萬級以上豪宅從2021年開始成交量每年近100%的增幅。

這說明什么？說明中端消費降級，往低端方向滑落；但高凈值群體卻面臨資產(chǎn)荒，沒有好的投資標(biāo)的；沒有安全的投資渠道，于是大量流向高端物業(yè)市場。一則可以提高生活品質(zhì)，也算是賺錢后給自己的獎勵；二則也是相對穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不僅相對抗跌，再不濟(jì)也可以留給子女。

按照目前趨勢，豪宅市場很可能會單獨發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場中一個相對獨立的板塊，也就是針對的客群相對獨立，都是高凈值家庭，行情也相對獨立，受一般性的房地產(chǎn)大行情影響較小，更多隨高凈值群體投資觀念的變化而變化。所以未來分析豪宅物業(yè)，不能籠統(tǒng)按大勢行情進(jìn)行一般性的判斷。

個人觀點，僅供參考