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萬科首試債務展期：擬展期12個月

王琳

11月26日，浦發(fā)銀行發(fā)布公告擬就20億元“22萬科MTN004”中期票據召開持有人會議商議展期，這也是萬科首次尋求延長債券期限。

公告發(fā)出5天之后，萬科就拿出了關于這筆債券的展期初始方案，據12月1日晚間第一財經報道，原定于2025年12月15日到期“22萬科MTN004”，現擬展期12個月，調整至2026年12月15日償付本期中票全部本金，展期期間債券票面利率不變，已產生的利息擬與新增利息在展期到期日與本金一同支付。

尋求債券展期并非孤立事件。11月28日晚間，萬物云空間科技服務股份有限公司（02602.HK，以下簡稱“萬物云”）在港交所披露，其控股股東萬科企業(yè)將持有的1532.11萬股公司股份抵押給深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）。這些被質押股份占萬物云已發(fā)行股本總額約1.33%，連同此前被質押股份合共占比已經達到約57.16%，即代表萬科有權控制萬物云的全數表決權。

11月24日，萬科在深交所互動易平臺表示，已全部出售其持有的貝殼股票，結束了雙方長達8年的資本合作。

在房地產市場持續(xù)下行的背景下，這一系列密集動作或許凸顯出這家行業(yè)標桿企業(yè)，正面臨成立以來最嚴峻的流動性考驗。

大股東“輸血”收緊

作為萬科的第一大股東，深鐵集團的資金支持曾是萬科流動性的重要緩沖和依靠。

11月12日，深鐵集團再次向萬科提供一筆不超過16.66億元借款，用于償還在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。至此，今年以來深鐵集團已累計向萬科提供約308億元股東借款，借款期限和利率均優(yōu)于市場化融資條件。

不過，不同于以往的借款，本次借款發(fā)生在11月2日萬科與大股東深鐵集團簽署《關于股東借款及資產擔保的框架協議》（以下簡稱《框架協議》）之后。根據該協議，從2025年以來至萬科2025年度股東會召開日為止期間，深鐵集團向萬科提供不超過220億元借款額度，借款額度包括《框架協議》生效之前已實際發(fā)生但萬科未提供抵/質押擔保措施的信用借款、及已提供擔保但后續(xù)確認擔保無法實施或部分無法實施的借款、以及框架協議生效之后發(fā)生的借款，以實際提款金額計算。

萬科將對《框架協議》下實際發(fā)生的借款提供抵/質押擔保，如萬科未能就借款額度下實際發(fā)生的借款提供抵/質押擔保，深鐵集團有權要求萬科立即償還借款額度下已實際發(fā)生但未提供抵/質押擔保的借款本息。

根據協議，借款額度為一次性信貸額度，借款額度下任何已償還本金不得更新借款額度有效期內可供提取的借款額度。即在股東會給予的授權有效期內，任何已償還本金的借款，不得釋放出新的借款額度供再次提取。

11月20日，萬科2025年第一次臨時股東會審議并通過了該框架協議。這意味著，深鐵集團將不再無條件向萬科提供借款，而是需要萬科進行抵質押擔保，也因此，才有了11月28日萬物云的再次股權質押。

根據臨時股東會文件，截至目前，萬科從深鐵集團實際已提款的無抵/質押擔保借款總金額為213.76億元。按照不超過220億元的借款額度，在萬科2025年度股東會召開（預計不遲于2026年6月30日）之前，萬科可以向深鐵集團申請的借款額度已經不多了。

首次債務展期

在這樣的背景下，萬科不得不考慮更多緩解債務的辦法。

11月26日，浦發(fā)銀行通過中國銀行間市場交易商協會發(fā)布公告，擬于12月10日召開萬科2022年度第四期中期票據2025年第一次持有人會議。

這筆債券簡稱為“22萬科MTN004”，本金兌付日為今年12月15日，債項余額為20億元，債項利率為3%，存續(xù)期管理機構為浦發(fā)銀行。根據公告，上述會議的召開背景是為穩(wěn)妥推進本期債券本息兌付工作，特召開持有人會議對本期債券展期相關事項進行審議。

萬科20億元債券擬展期，無疑是其債務壓力顯性化的信號，這場“持有人會議”將直接決定萬科的短期命運：同意了就能延期，不同意就將面臨債務違約。

這一舉措也直接引發(fā)資本市場的波動，11月27日，萬科多只境內外債券大幅下跌，A股股價也跌至近五年來最低點。

11月28日，花旗發(fā)表研究報告稱，這是萬科首次尋求延長公開市場債券期限，雖屬意料之外，但某種程度上亦在所難免。作為行業(yè)龍頭，萬科此舉或對其他房企產生示范效應，引發(fā)市場對房企流動性的擔憂，不過，考慮到萬科整體財務狀況穩(wěn)健，此次展期對公司信用影響有限，中長期來看對行業(yè)的影響也將逐漸減弱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于萬科面臨的風險來說，展期是謀求長遠的處置模式，必須是多方合力來解決，既包括萬科自己騰挪資產獲取現金流，也包括大股東的扶持以及債權人的共同發(fā)力，給企業(yè)提供支持，提供喘息的空間。

債務高峰與資產處置

除了上述這筆即將在12月15日到期兌付的債券外，YOUNG財經注意到，今年12月28日還將有一筆37億元的萬科2022年度第五期中期票據（簡稱“22萬科MTN005”）到期兌付。

未來兩年也仍是萬科的償債高峰，其中，2026年萬科需償還超過120億元的境內債。

面對債務壓力，萬科也在加速通過資產處置回籠資金。

11月24日，萬科在深交所互動易平臺回應投資者提問時表示，“公司持有貝殼的股票已經全部出售”，宣告了萬科與貝殼長達8年的資本聯姻徹底結束。

公開資料顯示，萬科與貝殼的合作始于2017年，當時萬科以30億元獲得鏈家集團（貝殼前身）股權，其中26億元入股了鏈家地產，另外4億元入股鏈家系另一公司。2020年8月，貝殼在紐約證券交易所掛牌上市。

2022年4月，曾有投資者向萬科提問是否需要對貝殼投資進行大比例計提減值，當時萬科回應稱，持有貝殼的股權占公司總資產的比重并不大，對公司業(yè)績影響并不重大。

除了出售貝殼股票外，今年以來萬科也一直在盤活存量資源，根據日前萬科發(fā)布的2025年三季度報告，今年前三季度萬科完成19個項目的大宗交易，實現大宗交易簽約金額68.6億元，業(yè)務優(yōu)化與退出有序推進，冰雪業(yè)務已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作。

萬科管理層在11月20日的臨時股東會上也表示，后續(xù)會進一步通過資本運作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關聯度不高的業(yè)務和資產，改善現金流和資產負債結構。

土地市場謹慎“補倉”

根據三季度報告，今年前三季度，萬科實現營業(yè)收入1613.88億元（其中房地產開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入1142.5億元），同比下降26.61%；歸母凈利潤為-280.16億元，同比下降56.14%；扣非歸母凈利潤為-264.86億元，同比下降83.07%；基本每股收益-2.36元。

前三季度，萬科整體稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率為5.3%。其中，房地產開發(fā)業(yè)務的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2%。

截至三季度末，萬科持有的貨幣資金為656.8億元，有息負債合計3629.3億元，資產負債率為73.5%。

對于虧損原因，萬科表示，主要原因包括開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準備以及部分資產交易和股權處置的交易價格低于賬面值等。

銷售狀況也并不如意，今年前三季度，萬科累計實現合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。

盡管如此，萬科仍然在土地市場上保持謹慎布局，努力維系核心業(yè)務根基。

根據萬科8月23日發(fā)布的2025年半年度報告，今年上半年，萬科在全國范圍內新增6個項目，截至8月23日，又新增3個項目。

從這些新增項目來看，除大連和哈爾濱兩個項目權益占比為100%外，其余項目均為合作拿地，萬科權益占比為40%-65%不等，展現了謹慎的投資策略。萬科表示，這些項目未來可能有部分項目引進合作方共同開發(fā)，因此公司在項目中所占的權益比例可能發(fā)生變化。

臨近年末，萬科在土地市場的動作也明顯加快。11月25日，萬科與杭州安居集團組成的聯合體以底價10.15億元獲取杭州拱墅區(qū)華豐板塊，同日，又與湖北科投聯合體以3.935億元摘得武漢東湖高新區(qū)一宗住宅用地。

在11月20日的臨時股東會上，首次公開亮相的萬科董事長黃力平直言，在房地產新舊發(fā)展模式的轉換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司經營壓力尚未有效緩解，困難是客觀存在的，業(yè)績也將持續(xù)承壓。

不過，黃力平也再次重申了深鐵對萬科的支持態(tài)度：“作為大股東，深鐵集團將繼續(xù)按照市場化、法治化的原則支持萬科健康發(fā)展，將與各方一起努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，推動萬科重回健康發(fā)展軌道?！薄?/p>