2026年2月27日，中國奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，確認(rèn)旗下位于香港新界葵涌市地段第46號(hào)的奧創(chuàng)中心已被債權(quán)人正式強(qiáng)制接管，而且接管程序不可暫緩。

換言之，中國奧園已完全喪失對(duì)該物業(yè)的控制權(quán)。

奧創(chuàng)中心是中國奧園在香港的首個(gè)活化工廈項(xiàng)目。所謂活化工廈，是香港政府允許舊工業(yè)大廈業(yè)主免補(bǔ)地價(jià)，將整幢工廈改造為寫字樓、工作室等其他用途的項(xiàng)目。

該物業(yè)共12層，包含2層停車場，總建筑面積約10900平方米，位于香港葵涌市地段第46號(hào)，由中國奧園在2019年通過旗下間接全資香港SPV公司收購所得。

當(dāng)時(shí)為收購該物業(yè)，作為收購主體的SPV公司向恒生銀行申請(qǐng)按揭貸款，以奧創(chuàng)中心作為抵押，同時(shí)由中國奧園提供連帶擔(dān)保，承擔(dān)兜底責(zé)任。該筆貸款初始本金約5.39億港元，截至2026年2月，應(yīng)計(jì)利息約1.21億港元，本息合計(jì)達(dá)6.6億港元。

奧園的債務(wù)危機(jī)始于2022年1月，當(dāng)時(shí)宣布暫停支付10.88億美元境外債務(wù)，正式陷入債務(wù)爆雷。受此影響，其在恒生銀行的該筆按揭貸款觸發(fā)交叉違約條款，隨即進(jìn)入逾期狀態(tài)，此后一直未能償還。

2023年7月，中國奧園公布境外債務(wù)重組方案，涉及債務(wù)總規(guī)模約61億美元，本息合計(jì)約73億美元，涵蓋12筆美元債、銀團(tuán)貸款、雙邊貸款、私募債及部分由中國奧園擔(dān)保的境內(nèi)債務(wù)。該方案于2024年1月獲得香港法院批準(zhǔn)并正式生效，一定程度上緩解了境外債務(wù)壓力。

與境外債務(wù)重組落地不同，奧園境內(nèi)債務(wù)重組仍在推進(jìn)中，尚未形成最終方案。截至2026年1月31日，其境內(nèi)逾期未清償本金約419.67億元人民幣，未決訴訟涉訴金額達(dá)693.17億元，其中融資類訴訟金額584.62億元；此外，奧園還有172條失信被執(zhí)行人記錄，涉及金額43.74億元，境內(nèi)債務(wù)壓力依然巨大。

值得注意的是，奧園旗下曾有一家物管上市公司“奧園健康”，也被母公司“坑了”，就像中國恒大“坑”恒大物業(yè)那樣。

該公司于2015年從中國奧園分拆成立，主要承接奧園旗下所有物業(yè)及商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，2019年3月獨(dú)立上市。

2021年1月1日～2022年3月31日期間，奧園健康通過147宗關(guān)聯(lián)交易，向中國奧園注入約33億元資金。其中118筆交易未經(jīng)過奧園健康董事會(huì)批準(zhǔn)，均由時(shí)任董事會(huì)主席、行政總裁、非執(zhí)行董事郭梓寧單獨(dú)決策。

該事件引發(fā)港交所調(diào)查，兩家公司共15名高管被公開譴責(zé)，中國奧園董事會(huì)更是被股東會(huì)一鍋端地撤銷了。（詳見又一個(gè)恒大物業(yè)？中國奧園挪用物管上市子公司33億?。?/p>

2023年7月，具有廣州增城國資背景的南粵星橋基金收購了奧園健康29.9%股權(quán)，中國奧園退居第二大股東，喪失控制權(quán)。同年12月19日，奧園健康正式更名為星悅康旅，與中國奧園徹底切割。

回到恒生銀行的該筆按揭貸款，因該貸款以奧創(chuàng)中心為抵押，獨(dú)立于奧園此前的債務(wù)重組方案，未被納入重組范圍。中國奧園曾持續(xù)與恒生銀行協(xié)商貸款展期或重組事宜，但始終未能達(dá)成一致。

2026年1月22日，恒生銀行在該筆貸款項(xiàng)下指定的接管人周偉成發(fā)出通知，委任富事高咨詢的霍羲禹與周偉成本人為連帶接管人及管理人。富事高咨詢是全球知名商務(wù)咨詢公司，業(yè)務(wù)涵蓋糾紛處理、公司治理等領(lǐng)域，在行業(yè)內(nèi)具有較高知名度。

1月23日，奧園收到接管通知后，隨即與相關(guān)方協(xié)商暫緩接管，但未能達(dá)成共識(shí)。

2026年2月27日，奧園發(fā)布公告確認(rèn)，接管程序不會(huì)暫緩，正式生效。這標(biāo)志著奧園徹底失去對(duì)香港奧創(chuàng)中心的掌控，而其境內(nèi)外債務(wù)困局仍在持續(xù)，未來走出困境仍面臨諸多挑戰(zhàn)！