近日，黃埔區(qū)長洲島地塊住宅小區(qū)項目，備案獲批！

公告顯示，總建面約30萬平，會建住宅、公服配套、商業(yè)等。

項目總投資超73億，容積率僅1.01！

其中還藏著一個關(guān)鍵信息——建設(shè)單位是中交城市投資發(fā)展（廣東）有限公司。

｜圖源：廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)

壹

從用地指標(biāo)來看，長洲島地塊住宅小區(qū)項目，正是將于12月15日限時競價的黃埔區(qū)長洲島HPG-CZ-02地塊。

該地塊擁有無可復(fù)制的先天優(yōu)勢。

其坐落于黃埔區(qū)長洲島深井社區(qū)金洲大道以南，在地鐵7號線二期長洲站與深井站之間。

距大學(xué)城僅1.5公里車程，無縫銜接生物島科創(chuàng)核心區(qū)。

更難得的是，它占據(jù)了島尖核心位置，三面被江瀝海環(huán)抱，東向、南向均直面珠江一線江景，景觀條件絕佳。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而真正讓該地塊跳出常規(guī)競爭賽道的，是其罕見的超低密屬性——這也是地塊最核心的亮點。

備案信息顯示，地塊用地面積200624平，計容建筑面積156045平。

按起拍價284420萬元計算，名義樓面價約1.82萬/平，疊加配建與開發(fā)成本后，價格會更高。

更重磅的是，建筑限高30米，容積率僅1.01！

樓市君查了下，在過去7年，廣州還沒掛牌過這樣的超低密涉宅用地（來源：中指院）。

而過往低至1.0容積率的，多是在大一山莊、帝景山莊等千萬級豪宅。

江景與低密的雙重buff疊加，讓項目從誕生之初就自帶高端基因。

｜圖源：廣州市公共資源交易中心

此外，出讓文件顯示，地塊需配建5000平商業(yè)，以及4.6萬方開放公園綠地，其中包含超1.38萬方的水體景觀。

相當(dāng)于為社區(qū)量身打造了一座超大生態(tài)后花園，在一定程度上，增加了拿地房企的建設(shè)成本。

｜圖源：廣州市公共資源交易中心

如此嚴(yán)苛的規(guī)劃條件與高昂的配建成本，無疑對拿地房企的資金實力與高端操盤經(jīng)驗提出了極高的要求。

而該項目的建設(shè)單位——中交城投，恰好是一位契合度極高的潛在選手。

其操盤的廣州南沙中交藍(lán)色海灣、珠海中交濱海國際等項目，均以低密生態(tài)屬性成為區(qū)域標(biāo)桿。

此次提前備案，不僅體現(xiàn)了中交城投對地塊價值的認(rèn)可，后續(xù)也不排除單獨開發(fā)，或與最終拿地企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的可能。

貳

如果說1.01容積率+江景是地塊的“金鑰匙”，那么長洲島最新的調(diào)規(guī)紅利——交通與產(chǎn)業(yè)的雙重升級，則讓這份稀缺價值再上一個臺階。

｜圖源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

交通方面，不僅將拓寬8條既有道路，還將新增2條關(guān)鍵支路。

規(guī)劃二路與拓寬后的道路形成內(nèi)部交通環(huán)線；規(guī)劃三路則直接連接大學(xué)城。

與此同時，軌道交通也在發(fā)力。

穗莞深城際琶洲支線、在建地鐵8號線東延線，均在長洲島設(shè)換乘站。

換句話說，未來島上的交通通達(dá)性將會有質(zhì)的飛躍。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

產(chǎn)業(yè)端也同樣重磅。片區(qū)新增科研用地與一類工業(yè)用地合計約1.89萬方，可拓展超4.7萬方產(chǎn)業(yè)空間。

承接生物島生物醫(yī)藥、人工智能等高端產(chǎn)業(yè)外溢，預(yù)計將導(dǎo)入超5000名高凈值人才。

｜圖源：黃埔文旅

交通與產(chǎn)業(yè)的雙重賦能，為長洲島注入了強(qiáng)勁的發(fā)展預(yù)期。

然而，與這份充滿想象的未來圖景形成鮮明對比的，是當(dāng)下片區(qū)住宅市場近乎“空白”的尷尬現(xiàn)狀。

目前長洲島無任何新盤在售，二手房也僅有14套房源掛牌，且多為早期老舊小區(qū)和職工宿舍。

無論是產(chǎn)品形態(tài)還是居住品質(zhì)，都無法滿足高端改善需求。

｜圖源：貝殼找房

而該地塊將打造的低密江景產(chǎn)品，恰好精準(zhǔn)擊中這一市場缺口。

樓市君判斷，地塊未來面向的客群，大概率還是以周邊企業(yè)職工、大學(xué)城改善外溢為主，地緣性會明顯一點。

｜圖源：黃埔文旅

產(chǎn)品方面，大概率會參考廣州同類型高端低密住宅。

結(jié)合長洲島的獨特資源稟賦和項目的稀缺性，地塊入市后的定價無疑具備極大想象空間。

接下來，12月15日的地塊限時競價將成為關(guān)鍵節(jié)點。

中交城投是否會如期出手拿下這一稀缺地塊？

最終成交價能否刷新片區(qū)地價紀(jì)錄？

讓我們一起拭目以待！