城市居住，第一衡量標(biāo)準(zhǔn)永遠(yuǎn)是地段

這條房地產(chǎn)界的鐵律，在上海市場被簡化為一句“內(nèi)環(huán)大于中環(huán)，外環(huán)最次”的共識

這背后，其實是對生活資源濃度的精準(zhǔn)判斷

在短程范圍內(nèi)，工作、教育、醫(yī)療等資源能否完善配套

直接決定了生活品質(zhì)的高低

但當(dāng)預(yù)算不足以支付核心區(qū)的房價時，城市軌道交通的價值便凸顯出來

軌交一定程度上抹平了配套的距離感，成為平衡生活品質(zhì)與成本的關(guān)鍵砝碼

隨著距離逐漸拉遠(yuǎn)，房價也逐漸降低的原因也在于此

如果已經(jīng)決定通過軌交來平衡總價，那地鐵的首末站向來是值得重點考慮的區(qū)域

首要原因是價格

以剛過去的十月份數(shù)據(jù)為例，首末站次新房的價格平均比前兩站低15%左右

其次便是通勤體驗

同樣是一小時的通勤時間，站著和坐著根本就是兩碼事

首末站基本可以保證上車有座，讓通勤沒有那么勞累

從數(shù)據(jù)角度來看，大家用腳投票的結(jié)果也是如此

客流量最大的站點有超過三分之一都是地鐵首末站

一年前，我們線下去踩點了一些首末站，有些站點基本還是工地狀況

也被吐槽生活不方便，純粹就是用時間換空間

今年我們再一次實地踩盤，看看首末站的變化

性價比是不是大家想象得那么高？

01

同是首末站，處境卻大不相同

一直以來，軌交終點站在大眾認(rèn)知中總是與“偏遠(yuǎn)”、“不便”畫上等號

但隨著上海城市邊界不斷擴展，這些曾經(jīng)的“末梢”正在悄然蛻變

總的來說，上海地鐵的首末站主要分為三類

第一類是郊區(qū)終點站：低房價與高潛力的博弈

位于郊區(qū)的傳統(tǒng)終點站，如航中路、滴水湖等地

最直接的吸引力來自親民的房價

1號線沿線二手房外環(huán)外區(qū)域總價250-300萬即可購得50-70平方米的住房

這在內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎不可想象

相比于其他兩類地鐵終點站來說，這也是主要的性價比首選

第二類是樞紐型終點站：跨越邊界的價值想象

結(jié)合跨城市交通樞紐的終點站，如松江站、上海南站等

其價值邏輯更側(cè)重于區(qū)域聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)升級

這類樞紐的意義已超出日常通勤范疇，成為城市間資源要素流動的關(guān)鍵節(jié)點

此類地鐵終點站，不僅要承擔(dān)日常通勤需求，還需要承擔(dān)跨城轉(zhuǎn)運的壓力

就居住來說，通勤體驗并不會很好

若非從事跨城交易類型工作，此類終點站的性價比就會大打折扣

噪音干擾、高架道路的隔絕效應(yīng)

龐大的站體對城市空間的割裂，都使得周邊居住體驗打折扣

顯然此類地鐵房更適合看重長期規(guī)劃紅利，且對短期生活品質(zhì)要求不那么極致的投資者

第三類雖然是首末站，但其實是多線換乘站：終點站成為途經(jīng)站

如東方體育中心、顧村公園等，其價值評判體系則完全不同

這類站點“終點站”屬性幾乎被稀釋

它們享受著與其他中途站無異的便利，甚至因作為換乘節(jié)點而更具流量優(yōu)勢

工作日上下班高峰期的擁擠程度非同一般

工作日晚上18點的東方體育中心站前廣場景象，圖源：網(wǎng)絡(luò)

通勤潮汐效應(yīng)在這里表現(xiàn)得尤為明顯

比如花橋站在因為沿線開發(fā)之后，終點站上車的空蕩一去不復(fù)返

大量居住在城市末端的市民在同一時間涌向市中心

站點承載壓力巨大

也基本沒有了上車有座位的優(yōu)勢

02

如果考慮性價比，還是得主要看第一類地鐵首末站

也就是位于外環(huán)外的完全終端型地鐵站周邊的房子

我們先來看公認(rèn)的打工人聚集線路，8號線和9號線

這一次，我選擇了坐穿地鐵的方式去看通勤的方便程度

首先是8號線，一直被吐槽車廂小人多

事實也確實如此

工作日上午11點非通勤高峰期沈杜公路站始發(fā)車廂密集程度

在8號線南邊的終點站沈杜公路上車，如果沒有搶座意識和速度

基本就只能站到陸家浜路（13站），擁擠情況才會有所緩解

從市光路出發(fā)整體會輕松一點

車廂空座率較為舒服的節(jié)點在黃興公園站（4站）

整理了一下8號線一室一廳整租帶電梯的價格

會發(fā)現(xiàn)，首末站的價格確實便宜一些，但是并不一定是性價最高的

沈杜公路上車沒有座位就得站到陸家浜路，較遠(yuǎn)

下班從市中心出發(fā)就得做好站到終點的準(zhǔn)備

車廂比較小的情況，舒適度也大打折扣

再從下車后的周邊感知，有商家，但基本都是“生活體征維持”程度的商業(yè)

這一站要到附近的商圈比如浦江城市生活廣場、紅星國際廣場基本都在15km以上

同時也沒什么新房，暫時只有在建的象嶼·天宸雅頌

距離地鐵站也很近，一條城市主干道的距離

其余的住房房齡都較老，有電梯的也很少

視角為地鐵出入口看向新房

在這樣的情況下

其實再往里走幾站

比如：聯(lián)航路、浦江鎮(zhèn)，綜合性價比可能都會更高

相同的情況還出現(xiàn)在9號線的曹路站

這個站點的性價比從去年華為大規(guī)模搬到青浦開始，情況有了些許改變

年后部分房東主動提出降價，三室房租基本下降500元/月

板塊樓市遇冷的一個側(cè)面的參考是

地鐵站附近唯一的中介連鎖店——鏈家也在撤店的過程中

長期在曹路附近通勤擺渡的滴滴司機告訴我：

現(xiàn)在擁堵情況好多了，之前從周邊兩公里的小區(qū)早高峰往地鐵站送人

遇到十字路口，起碼到等三趟紅綠燈，現(xiàn)在基本不用等

即便如此，曹路站的客流量還是非常大

剛出站口就能看見電驢海洋

共享自行車甚至有專門的大停車場

和中介、周邊租戶、滴滴車司機聊下來

總結(jié)一下，曹路的高性價比對象有以下的特征：

1）工作在曹路到金橋站之間的：因為大部分人會在金橋站下車

如果工作在金橋站之后，也可以嘗試一下9號線金橋站以后其他相對較小的站點

地鐵車廂擁擠情況有明顯改善

2）購買電動車自行車：周邊的回遷房、民房基本都有充電的地方

距離地鐵3k左右的房子租金相對便宜

有電動車的情況下，通勤舒適度能有一定程度的提高

3）對生活配套的要求只有商業(yè)：曹路站附近的綠地自然資源不算優(yōu)異

而且樓盤的容積率較高，能提升生活質(zhì)量的配套基本只有商業(yè)

如果滿足以上特征，今天的曹路依舊是您可以選擇的站點

甚至是比兩年前性價比更高的選擇

畢竟，曹路的回遷房質(zhì)量還是比較好的

立面整潔，戶型也比較規(guī)整

9號線的另一段在上海松江站

距離市中心太遠(yuǎn)，到市中心的時間太長

加之和佘山站周邊大量的居住區(qū)卻僅僅9號線一條地鐵

日常通勤極其擁擠

性價比不算很高

03

剛才提到8、9號線，還有一個站點沒有提到：8號線的末尾市光路

這就不得不提到，一些沒有“終點站”氣質(zhì)的終點站

從市光路出來，能感受到比較明顯的居住氛圍

低層無電梯的板樓

因為沒有商業(yè)配套，非常安靜

道路寬度較窄，街區(qū)緊湊

同時房價、租金都比較低

“冷門線路”13、14、15號線的首末站也有這樣的特征

14號線的封浜路和13號線的金運路出站感覺不到是終點站

周邊的商業(yè)維持在生活所需的情況下，離周邊的小區(qū)入口都比較近

熱鬧的氛圍甚至感覺不到板塊的偏遠(yuǎn)

封浜租房一室戶較少，多是兩室

4500元/月左右基本能租到80平以上舒適度比較高的兩房產(chǎn)品

就購買來說 ，價格依舊不是很很高

掛牌單價基本在三萬出頭

部分面積小、房齡較老的單價2萬也可以買到

學(xué)校方面有：封浜小學(xué)、楊柳初級中學(xué)、封浜高級中學(xué)、盧灣一中心實驗小學(xué)等

商業(yè)方面有中冶祥騰城市廣場、江橋萬達廣場，打車也比較方便

并且14號線換乘到其他線路比較方便

通勤效率較高

14號線可轉(zhuǎn)換線路

總的來說對于主要在浦西工作通勤的人來說

封浜算是一個不錯的選擇

另一個站點：金運路有同樣的情況

配套設(shè)施中等，但換乘比較方便

價格也比同線路上其他站點要低

特別是跟13號線另一頭的張江比起來，性價比高出不少

04

剛才講到的站點基本還是傳統(tǒng)意義上的地鐵首末站

偏遠(yuǎn)、房屋較舊、出站即是電動車、自行車海洋

但有一類首末站是真的變終點成中心，以TOD重塑郊區(qū)環(huán)境

除了上班，日常生活基本可以扎根在終點站

最為明顯的就是美蘭湖

視角為地鐵出入口連接商業(yè)天橋

出站就接商圈，回家的路也變得比較豐富且有安全感

一年前的美蘭湖處于半公地狀態(tài)

周邊的入住率也比較低

如今再去的時候能感覺到明顯的變化

公共區(qū)域干凈整潔，雕塑小品質(zhì)量較高，綠化審美在線

室內(nèi)裝修風(fēng)格簡潔干凈

招商風(fēng)格年輕化，整體氛圍活潑

但環(huán)境好了，價格也就上來了

美蘭湖次新房十月的掛牌均價基本跟顧村公園一樣

后者還有兩條地鐵線

相似的TOD地鐵終端還有11號線的嘉定北站

嘉定北的價格還親民許多

特別是在五大新城規(guī)劃的背景下，嘉定新城到嘉定北這一段新房較多

最便宜的就在嘉定北，3萬出頭的均價

1500元/月左右也能租到質(zhì)量不錯、獨衛(wèi)獨廚的單間

出站就是日月光中心，街邊日常生活所需的小店也很多

煙火氣比較足

同時，也不缺少教育、醫(yī)療資源

除此之外還有區(qū)域悠久的歷史底蘊

基本算是一個獨立的小城市的生活環(huán)境

入住之后的歸屬感也更強

對于工作地點靠外環(huán)北側(cè)，或是在11號線工作不用換乘的人來說

嘉定北也是個性價比比較高的選項

05

發(fā)現(xiàn)了嗎？

其實地鐵首末站并不直接意味著價格最低，也不意味著性價比就最高

談?wù)摰罔F終點站的“性價比”時，早已超越了單純的房價數(shù)字

而是一個精明的城市生存公式，由三個關(guān)鍵變量構(gòu)成：

工作適配度、生活綜合度與未來確定度

在終點站租房或置業(yè)的第一個邏輯

是有確定性的通勤成本

讓每天的上班路，變成可以精準(zhǔn)掐表的日常遷徙

說白了就是用上車就有位置爭取更多的個人時間

可追劇、閱讀、休息

但性價還需要考量生活配套的濃度與密度

“衣食住行、社交往來、休閑玩樂”能否在歸家后的短途半徑內(nèi)一站式解決

從“配套洼地”升級為“功能完整的微型城市”

在步行15分鐘的范圍內(nèi)，合適的生活濃度大概率包括：

超市、菜場、便利店等基礎(chǔ)商業(yè)

咖啡館、小酒館、社區(qū)食堂到特色餐廳等社交場所

社區(qū)公園、健身房、書店或電影院等娛樂場所

這些配套的完善程度，直接決定了生活質(zhì)量

最后，還有一個針對置業(yè)的確定性投資

交通便利的地方今天可能是一個單純的站點

但是有空地和開發(fā)彈性的終點站很有可能成為一個小型的中心

隨后的教育、醫(yī)療資源也可能發(fā)展完善

其房產(chǎn)在二手市場的變現(xiàn)能力和抗跌性

大概率遠(yuǎn)勝于一個孤立的、缺乏規(guī)劃的“孤島”樓盤

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選擇軌交終點站并非是簡單的價格取舍，而是一場關(guān)于生活價值觀的排序

我們追求的“高質(zhì)量生活”，定義各不相同

有人看重寬敞的居住空間

有人需要便捷的通勤

有人離不開豐富的商業(yè)配套

如果想要考慮地鐵首末站的房子

也建議您在工作日上班通勤時間去實地坐一遍地鐵

并針對配套、價格、出站對環(huán)境的直覺感受進行排序和打分

如果考慮通勤租房，重點考量第一類終點站

并實地測算上班感受和下班生活的便利程度

如果考慮置業(yè)

重點考慮開發(fā)較為完全，有教育醫(yī)療配套的大型終點站

以及居住區(qū)密度和舒適度

價值排序的邏輯，不僅開發(fā)商需要洞察

每一位租房者、置業(yè)者更應(yīng)想清楚

畢竟，你選擇的不僅是一處房子

更是一種你內(nèi)心真正認(rèn)可并愿意為之支付的生活方式

最后，和大家分享一下美蘭湖地鐵站出來看見的清澈藍(lán)天和溫暖陽光

祝大家都找到屬于自己的高性價居所

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6325篇原創(chuàng)文章