2025年第48周

2025年11月24日-2025年11月30日，土地供應(yīng)規(guī)模高位回落，成交規(guī)模年內(nèi)新高，土拍熱度低位回升。本周重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，土地供應(yīng)建筑面積為1529萬(wàn)平方米，環(huán)比回落29%，仍在年內(nèi)高位；成交建筑面積1004萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25%，年內(nèi)新高；本周溢價(jià)率為3.2%，環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

供應(yīng)：本周土地供應(yīng)建筑面積1529萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%。一線城市本周無(wú)宅地供應(yīng)。本周供應(yīng)含宅用地共136幅，平均容積率1.89。

重點(diǎn)供應(yīng)地塊方面，本周起拍價(jià)最高的宅地來自大連高新區(qū)，地塊建面13.6萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)12.2億元，容積率2.0。地塊位于高新區(qū)核心區(qū)域，周邊商業(yè)配套成熟，相鄰區(qū)域有多個(gè)公園，環(huán)境優(yōu)越。地塊起拍樓板價(jià)8953元/平方米，周邊華潤(rùn)瑞府售價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右。

武漢在本周掛牌一宗高容積率商住用地，地塊位于硚口區(qū)漢正街板塊，容積率8.92，規(guī)劃建筑面積9.36萬(wàn)平方米，起拍價(jià)10.93億元。其中住宅7.16萬(wàn)平方米，商業(yè)2.2萬(wàn)平方米。地塊位于硚口區(qū)核心區(qū)域，緊鄰漢正街商圈，商業(yè)氛圍濃厚；臨近規(guī)劃地鐵13號(hào)線；區(qū)域內(nèi)有同濟(jì)醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源；臨近武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校小語(yǔ)種基地學(xué)校和多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善；周邊有多個(gè)成熟商圈，生活便利度高。地塊所屬板塊2025年新房成交均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。

成交：本周土地成交建筑面積1004萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25%，創(chuàng)年內(nèi)新高。成交金額785億元，環(huán)比大增141%。本周平均溢價(jià)率3.2%，環(huán)比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)，主因北京、上海等地優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)拉動(dòng)。

重點(diǎn)成交地塊方面，北京朝陽(yáng)區(qū)南磨房宅地以50.24億元成交。該地塊共有8家房企報(bào)名，7家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過166輪激烈舉牌后，由懋源置業(yè)競(jìng)得。該地塊也是本月溢價(jià)率最高的一宗高總價(jià)宅地，溢價(jià)率達(dá)到18.21%，平均樓板價(jià)6.21萬(wàn)元/平方米。地塊容積率為2.8，位于東三環(huán)與東四環(huán)之間核心區(qū)域，為稀缺純住宅用地。地鐵交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套均較為成熟。地塊周邊可比新房售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上。

在上海的第9輪土拍中，9宗宅地中2宗溢價(jià)成交，7宗均為底價(jià)成交，合計(jì)成交總價(jià)173億元。其中溢價(jià)率最高的地塊為浦東川沙宅地，共有3家房企參拍，經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)后，由上海佳運(yùn)以24.75億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率15.76%，成交樓板價(jià)2.99萬(wàn)元/平方米。地塊綜合容積率1.97，位于川沙城南社區(qū)核心區(qū)域，各項(xiàng)配套均較為成熟，周邊可比新房售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上。

值得一提的是，杭州本周一出讓的3宗宅地均為底價(jià)成交，地塊屬性存在明顯特殊性：要么為配建要求復(fù)雜、開發(fā)難度較高的公交場(chǎng)站關(guān)聯(lián)地塊，要么是缺乏可比參照案例、對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品溢價(jià)能力提出極高考驗(yàn)的低密宅地。而周三成交的2宗宅地均溢價(jià)成交，其中蕭山經(jīng)開區(qū)宅地經(jīng)過18輪競(jìng)價(jià)，由濱江溢價(jià)11.8%競(jìng)得，成交總價(jià)16億元，平均樓板價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，周邊可比新房售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上。蕭山湘湖宅地也由濱江集團(tuán)經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)8.49億元，成交樓面價(jià)20811元/平方米，溢價(jià)率18.92%，該地塊容積率1.2，目前周邊無(wú)可比新房項(xiàng)目。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）