家人們！最近房地產(chǎn)圈炸鍋了！前陣子國家統(tǒng)計(jì)局扔出的數(shù)據(jù)簡直讓人倒吸涼氣，1-11 月房地產(chǎn)投資直接暴跌 15.9%，銷售額也跌回兩位數(shù)，這可是兩年來最狠的一次跌幅！更讓人看不懂的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里，去年喊得震天響的 “止跌” 二字居然消失了！

有人說這是中央不管樓市了，也有人說這是要讓房價(jià)徹底躺平，其實(shí)都錯(cuò)得離譜！這哪兒是放棄啊，分明是給高燒不退的樓市換了副 “調(diào)理藥”，以前是硬扛著不讓跌，現(xiàn)在是要讓市場自己找回節(jié)奏。今天就用大白話跟大伙掰扯掰扯，這輪房地產(chǎn)調(diào)整到底藏著啥貓膩，剛需和投資客該咋選？

一、政策 “換藥”：從 “硬止跌” 到 “軟著陸”，葫蘆里賣的啥藥？

以前房地產(chǎn)跌一點(diǎn)，政策就急著救市，又是降首付又是松限購，恨不得把老百姓都拽進(jìn)售樓處。但這次不一樣了，中央直接把 “止跌” 倆字從文件里劃掉，不是不管了，而是政策邏輯徹底變了 —— 從 “保短期銷量” 改成了 “建長期模式”，這波操作堪比醫(yī)生給高燒病人換退燒藥為調(diào)理湯。

最明顯的就是對存量房的態(tài)度，去年還喊著 “釋放購房需求”，今年直接改成 “鼓勵(lì)收購存量房做保障房”。就拿杭州來說，今年下半年把蕭山區(qū)一批賣不出去的商品房改成了公租房，既解決了開發(fā)商的庫存難題，又讓低收入家庭有了安身之處，比單純喊著 “買房托市” 聰明多了。還有北京 CBD，不少空置的寫字樓被改成了公寓，既盤活了閑置資產(chǎn)，又緩解了租房難，這就是政策引導(dǎo)的 “盤活存量” 思路。

再看土地供應(yīng)，以前各地拼了命拍新地，現(xiàn)在卻鮮少提 “新增用地”，反而強(qiáng)調(diào) “盤活存量用地”。深圳就很典型，把不少舊廠房改造成了人才房，既不用占用新的土地指標(biāo)，又能滿足年輕人的住房需求，這背后其實(shí)是全國商品房庫存足夠消化 3-4 年的現(xiàn)實(shí)考量 —— 再拍新地純屬浪費(fèi)資源。

二、市場真相：投資冷、銷量跌、區(qū)域分化，樓市早已不是 “全國一盤棋”

別再被 “房價(jià)永遠(yuǎn)漲” 的老觀念忽悠了，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，早就涼得透透的，數(shù)據(jù)不會(huì)說謊！1-11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 78591 億元，同比暴跌 15.9%，這可是 2022 年 4 月以來最狠的一次下跌，近五年從 13.76 萬億跌到如今全年大概率不足 8.5 萬億，這哪里是波動(dòng)，分明是自由落體！

地方政府的錢袋子更是慘不忍睹，2021 年賣地收入還有 8.7 萬億，今年全年大概率跌破 3 萬億，三年時(shí)間直接砍了近 65%，土地財(cái)政這棵 “搖錢樹” 算是徹底不結(jié)果了。更扎心的是銷量，2021 年商品房銷售額還有 18.19 萬億，今年前 11 個(gè)月就只剩 7.51 萬億，全年 “雙 8” 已成定局，而且銷售額跌幅比銷售面積跌幅多了 3.3 個(gè)百分點(diǎn)，說白了就是房子在 “賤賣”。

區(qū)域分化更是到了離譜的地步，東北房地產(chǎn)投資跌了 25.9%，不少小城市的房子直接成了 “白菜價(jià)”，一套房幾十萬都沒人要；而西部投資只跌了 9%，核心城市的優(yōu)質(zhì)房源還能穩(wěn)住局面。就拿東北某小城來說，前幾年開盤搶瘋的小區(qū)，現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)直接腰斬，還沒人接盤；而成都、西安等新一線城市的核心地段，雖然也降價(jià)，但成交量還算穩(wěn)定，這就是現(xiàn)實(shí) —— 樓市早就不是 “一榮俱榮一損俱損” 了。

三、人群分流：剛需的機(jī)會(huì)、投資客的噩夢，你該站哪隊(duì)？

同樣是房地產(chǎn)調(diào)整，有人哭有人笑，剛需和投資客的命運(yùn)簡直天差地別。先說說剛需，現(xiàn)在可不是等 “止跌信號(hào)” 的時(shí)候，而是撿漏的好機(jī)會(huì)！政策鼓勵(lì)消化存量房，開發(fā)商為了去庫存，優(yōu)惠力度大到驚人，某二線城市核心區(qū)的二手房，今年比去年降了 15%，學(xué)區(qū)、配套啥都沒縮水，月薪八千也能拿下剛需兩居室，這種性價(jià)比以前想都不敢想。

但剛需買房有個(gè)底線：月供千萬別超過家庭收入的 30%，畢竟現(xiàn)在就業(yè)形勢不算穩(wěn)定，別為了買房把日子過成 “月光族”。再看投資客，別再抱著 “炒房暴富” 的美夢了，趕緊醒醒！高盛早就預(yù)警，未來幾年中國城市新住房需求會(huì)比 2017 年峰值大減 75%，現(xiàn)在全國有近億套空置房，這些房子一旦進(jìn)入市場，投資客根本沒機(jī)會(huì)套現(xiàn)。

就拿我身邊的例子來說，我朋友 2021 年在某三線城市投資了兩套商鋪，現(xiàn)在想賣都賣不出去，每月還得還房貸，腸子都悔青了；還有些手里有多套房的房東，房子空置超過一年，既租不出去又賣不上價(jià)，眼看銀行都開始直接賣法拍房了，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行在售房產(chǎn)超萬套，以后二手房競爭只會(huì)更激烈，現(xiàn)在不賣，以后可能真得砸手里。

四、未來趨勢：樓市告別 “興奮劑”，核心城市優(yōu)質(zhì)房才保值

中央不提 “止跌”，本質(zhì)上是告訴大家：中國經(jīng)濟(jì)不能再靠房地產(chǎn) “打興奮劑” 了，得靠內(nèi)需和科創(chuàng) “造血”。以前房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的 “頂梁柱”，現(xiàn)在要變成 “穩(wěn)定器”，這個(gè)角色轉(zhuǎn)變意味著樓市再也不會(huì)出現(xiàn)以前那種普漲行情了。

參考日本的經(jīng)驗(yàn)就知道，1990 年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本沒有硬拉房價(jià)，而是靠保障房和租賃市場穩(wěn)住民生，最后靠科技創(chuàng)新和內(nèi)需消費(fèi)走了出來。現(xiàn)在中國走的是同一條路，未來的樓市會(huì)呈現(xiàn) “兩極分化”：東京、大阪那樣的核心城市，優(yōu)質(zhì)住宅還能保值；而絕大多數(shù)小城市，房價(jià)會(huì)橫盤甚至 “白菜化”。

這背后是人口和產(chǎn)業(yè)的趨勢：年輕人都往核心城市跑，產(chǎn)業(yè)也往高附加值轉(zhuǎn)型，房子最終會(huì)回歸居住本質(zhì)。而且中國居民消費(fèi)占 GDP 的比重只有 39.9%，遠(yuǎn)低于美國的 70% 和日本的 55%，內(nèi)需還有巨大空間，未來經(jīng)濟(jì)會(huì)靠消費(fèi)和科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)再也不是唯一的 “香餑餑”。

說到底，房價(jià)真正的 “止跌信號(hào)”，是房價(jià)和收入的平衡點(diǎn)，這可不是靠政策喊出來的，得靠經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)穩(wěn)定撐起來。這輪房地產(chǎn)調(diào)整，不是結(jié)束，而是新的開始。

那么問題來了：你覺得現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？如果是剛需，你會(huì)選擇核心城市的二手房還是小城市的新房？投資客該徹底退出樓市，還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)核心城市的優(yōu)質(zhì)房源？歡迎在評論區(qū)留言討論，覺得說得有道理的，別忘了點(diǎn)贊收藏，分享給身邊有買房計(jì)劃的朋友！