智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，近日，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2025年12月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報(bào)告》。報(bào)告期內(nèi)(11.24-12.18)前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環(huán)比回升6.8%。值得注意的是，前50房企1-11月累計(jì)新增土地建筑面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。其中，中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展控股新增的全口徑土地儲備分別為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領(lǐng)先位置。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相較于盲目擴(kuò)張，企業(yè)更傾向于聚焦那些經(jīng)過長期市場驗(yàn)證、具備扎實(shí)數(shù)據(jù)支撐的成熟區(qū)域。

拿地決策更加理性，房企深耕優(yōu)質(zhì)地塊

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環(huán)比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累計(jì)新增土地建筑面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展控股新增的全口徑土地儲備分別為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領(lǐng)先位置。

從權(quán)益拿地金額來看，1-11月土地投資力度最大的企業(yè)為中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展控股、綠城中國、招商蛇口，權(quán)益擴(kuò)儲金額分別為880.2億元、625.9億元、597億元、536.3億元、493.3億元。

從新增貨值來看，1-11月土地新增貨值最多的企業(yè)為中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展控股、越秀地產(chǎn)、華潤置地，新增貨值分別為1163億元、1113.4億元、972.2億元、795.9億元、783.5億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，房企拿地決策轉(zhuǎn)向理性，無論是懋源在朝陽的高溢價(jià)競得，還是金茂在寶山的底價(jià)摘地，均基于區(qū)域客群沉淀、配套完善度、過往銷售數(shù)據(jù)等多維度的綜合評估。與之形成對比的是，對于配套尚未成熟、人口流入不足、市場檢驗(yàn)不充分的非核心板塊，企業(yè)普遍持觀望態(tài)度。

土地供應(yīng)規(guī)模加推，專項(xiàng)債收儲閑置土地加速落地

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地1833宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積13133.95萬平方米，環(huán)比回升149.72%，同比下降14.20%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)3167元每平方米，環(huán)比下降9.69%。

報(bào)告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地481宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積3356.94萬平方米，環(huán)比回升157.08%，同比下降11.71%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)4131元每平方米，環(huán)比下降9.11%，同比下降16.33%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，11月份全國一二三線城市住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)“環(huán)比顯著修復(fù)、同比仍處收縮”的整體特征。從規(guī)模看，一二三線城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模較上月大幅提升，結(jié)束了此前的低迷態(tài)勢，但與去年同期相比仍有明顯差距，未實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

整體而言，11月土地市場供應(yīng)雖有回暖，但同比表現(xiàn)仍顯疲軟，起始價(jià)格的持續(xù)下行反映出當(dāng)前市場對土地價(jià)值的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，供應(yīng)端基于企業(yè)的拿地成本壓力而調(diào)整定價(jià)策略。市場恢復(fù)的力度與持續(xù)性仍有待后續(xù)供應(yīng)及成交表現(xiàn)的進(jìn)一步驗(yàn)證。

11月份，地方債的發(fā)行規(guī)模總量快速擴(kuò)大，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的規(guī)模亦在提升。截至11月30日，11月地方債凈發(fā)行量為6551.88億元，發(fā)行量為3036.02億元，發(fā)行量較上月環(huán)比回升3515.86億元。其中，新增專項(xiàng)債發(fā)行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環(huán)比漲幅達(dá)到71%。

專項(xiàng)債券發(fā)行的加速和規(guī)模的擴(kuò)大，向市場傳遞出積極信號，有助于增強(qiáng)市場主體對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，吸引社會資本參與項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮財(cái)政政策的乘數(shù)效應(yīng)。

土地市場環(huán)比回暖，二三線市場企穩(wěn)回升

報(bào)告期內(nèi)，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4842.52萬平方米，環(huán)比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價(jià)2017億元，環(huán)比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價(jià)4165.2元每平方米，環(huán)比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價(jià)率2.15%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

二線城市住宅用地成交的土地規(guī)劃建筑面積為1324.86萬平方米，環(huán)比回升63.44%，同比下降13.27%；成交總價(jià)718.32億元，環(huán)比回升84.26%，同比下降33%；成交樓面價(jià)5421.94元每平方米，環(huán)比下降12.72%，同比下降22.75%。

三線城市成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積為3432.09萬平方米，環(huán)比上升34.05%，同比下降35.93%；成交總價(jià)為1054.33億元，環(huán)比上升24.24%，同比下降44.17%；成交樓面價(jià)3071.99元每平方米，環(huán)比下降7.29%，同比下降12.86%。

報(bào)告期內(nèi)，一二三線城市住宅用地成交呈現(xiàn)整體環(huán)比回暖的態(tài)勢，市場有所修復(fù)。成交規(guī)模方面，各線城市土地規(guī)劃建筑面積與成交總價(jià)均實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復(fù)，但同比數(shù)據(jù)仍明顯收縮，反映當(dāng)前市場需求端壓力尚未完全緩解。

當(dāng)前土地市場仍處于調(diào)整周期，各線城市修復(fù)節(jié)奏與壓力差異凸顯，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

10月土地購置費(fèi)累計(jì)值為28653.01億元，環(huán)比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，但增速持續(xù)放緩，土地購置費(fèi)的累計(jì)規(guī)模仍顯著低于去年同期。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

重點(diǎn)城市土地供應(yīng)成交環(huán)比回升，核心資產(chǎn)受捧

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個(gè)重點(diǎn)城市一共有210宗地塊處于掛牌進(jìn)行中，起始價(jià)483.20億元，環(huán)比回升32.01%，面積612.11萬平方米。

從區(qū)域分布角度分析，報(bào)告期內(nèi)，北京掛牌出讓的13宗土地，工業(yè)用地4宗，商業(yè)用地6宗。涉宅用地3宗，豐臺區(qū)1宗、海淀區(qū)2宗，3宗宅地規(guī)劃總面積15.19萬平方米，起拍總價(jià)為89.25億元。

報(bào)告期內(nèi)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)有所回升，但結(jié)構(gòu)分化顯著。北京、廣州等核心城市推出優(yōu)質(zhì)涉宅用地，如北京海淀區(qū)上地地塊鄰近產(chǎn)業(yè)區(qū)及交通樞紐，廣州金融城地塊起拍價(jià)高且板塊內(nèi)有熱銷項(xiàng)目支撐；上海、深圳則無涉宅用地，以工業(yè)用地為主。

成交方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個(gè)重點(diǎn)城市一共有167宗地成交，成交價(jià)566.44億元，環(huán)比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環(huán)比回升17%。

期內(nèi)，上海共有7宗涉宅用地成交，總成交金額105.58億元，其中青浦區(qū)、寶山區(qū)各2宗，楊浦區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)各1宗。除青浦區(qū)一宗地塊以5.17%的溢價(jià)成交外，其余均為底價(jià)成交。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，報(bào)告期內(nèi)，重點(diǎn)城市土地成交環(huán)比回升，但市場分化顯著。核心區(qū)域因稀缺性引發(fā)高溢價(jià)競爭，郊區(qū)及非核心區(qū)多以底價(jià)成交。房企拿地更聚焦核心資產(chǎn)，對非核心區(qū)域持謹(jǐn)慎態(tài)度，整體市場平穩(wěn)但分化加劇。

頂層設(shè)計(jì)明確方向，多維度加速構(gòu)建城市更新支持體系

近期，中央層面密集部署城市更新行動，政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰。12月3日，國務(wù)院以“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進(jìn)行第十七次專題學(xué)習(xí)。強(qiáng)調(diào)將城市更新與消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合，扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。12月10-11日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議亦要求，2026年經(jīng)濟(jì)工作需高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。

國家發(fā)改委同步擴(kuò)容基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍至城市更新設(shè)施、老舊廠區(qū)改造等領(lǐng)域，為存量資產(chǎn)盤活提供長期低成本融資渠道，有望吸引更多的社會資本參與。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)2.51萬個(gè)，提前完成年度計(jì)劃，河北、上海等16個(gè)地區(qū)更是超額完成，體現(xiàn)出政策落地的高效性。

地方實(shí)踐多點(diǎn)突破，模式創(chuàng)新與市場參與并行。地方層面正以政策創(chuàng)新和市場運(yùn)作雙輪驅(qū)動城市更新。重慶率先探索容積率獎勵機(jī)制，對增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目給予15%左右的建筑面積支持，通過提升項(xiàng)目盈利空間激發(fā)市場主體積極性，為全國提供“政策激勵+市場參與”的參考范式。上海陸家嘴、浦東房地產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立三林新天地城市更新公司，注冊資本23.2億元，旨在通過國企主導(dǎo)推進(jìn)區(qū)域功能升級與存量資產(chǎn)盤活，體現(xiàn)“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”的協(xié)同模式。

綜合來看，城市更新行動正從頂層設(shè)計(jì)向多維度實(shí)踐深化，政策支持(如REITs擴(kuò)容、容積率獎勵)、模式創(chuàng)新(原拆原建、智慧建造)、市場參與(國企主導(dǎo)、社會資本)共同構(gòu)成推進(jìn)合力。未來，隨著更多城市探索可持續(xù)的更新機(jī)制，城市更新有望成為穩(wěn)投資、惠民生、促轉(zhuǎn)型的重要引擎。