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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟評論分析住房問題一直是人們關(guān)注的焦點，對于中產(chǎn)家庭來說，選擇租房還是買房更是一個讓人糾結(jié)的問題，租房具有靈活性高、負擔輕等優(yōu)點，而買房則可以帶來安全感、長期穩(wěn)定的居住環(huán)境以及可能的投資回報，那么普通人到底該怎么選？

中產(chǎn)家庭的房產(chǎn)選擇：被兩個因素牽著走

不同年齡層對房產(chǎn)的看法差得挺多，要是把目光放在中國中產(chǎn)家庭身上，會發(fā)現(xiàn)他們做買房決定時，主要被兩個因素推著走。

先說第一個因素，和市場預期有關(guān)，不管是覺得房子不行，還是看好房子，本質(zhì)上都是一種市場說法，但資產(chǎn)價格從來都是比著看的，股票、債券、房產(chǎn)這三樣，是中國普通家庭做資產(chǎn)配置時繞不開的題。

2017、2018年之前，中國普通家庭里房產(chǎn)占的比重一直在漲，直到2021、2022年，央行《中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，普通中國家庭資產(chǎn)負債表里，房產(chǎn)占比已經(jīng)到了70%，這個數(shù)放全球都算很高的，房產(chǎn)占太多，其他資產(chǎn)的空間就被擠沒了。

再說第二個因素，就是債券類資產(chǎn)，像咱們存的定期存款，或者買的銀行理財產(chǎn)品，其實都算固定收益類產(chǎn)品，以前不少家庭會把錢放這里，但近兩年來，這類資產(chǎn)收益一直在降，比如2023年某國有銀行固收類理財平均收益只有2.8%，比2021年低了1.2個百分點。

收益一降，吸引力就弱了，越來越多家庭開始把手里的權(quán)益資產(chǎn)，換成含權(quán)量更高的產(chǎn)品，比如固收+、指數(shù)基金，還有一些私募產(chǎn)品，這輪資產(chǎn)調(diào)整里，房產(chǎn)的性價比越來越低，慢慢就從“必須買”變成了“可選項”。

購房心態(tài)變了：從“搶著買”到“再等等”

這種“房產(chǎn)變選項”的趨勢，在年輕人身上更明顯，某房產(chǎn)平臺2024年做的調(diào)查里提到，35%的95后都推遲了購房計劃，不少從業(yè)者接觸購房者時會發(fā)現(xiàn)，有些原本鐵了心要買房的人，后來突然就放棄了，不再提置業(yè)的事。

為啥會這樣？核心是大家對學區(qū)房的看法變了，現(xiàn)在市場上有個共識，就是學區(qū)價值以后會越來越低，就像2024年上海徐匯區(qū)、閔行區(qū)深化“多校劃片”政策，單校劃片的比例降到了40%，原來房子綁定的上學優(yōu)勢，慢慢就沒那么明顯了。

而且現(xiàn)在各地都在推更好的房子，三代宅、四代宅已經(jīng)很常見，有些城市還提六代宅，房子得房率更高，品質(zhì)也更好，購房者心里都有數(shù)，晚半年買房，就能拿到更優(yōu)質(zhì)的房子，自然就想“再等等”。

現(xiàn)在房產(chǎn)市場出現(xiàn)了這樣的情況，只要多數(shù)人覺得房子要貶值，房源就難賣，最后可能真的就跌了，2014、2015年那會，有位購房者因為結(jié)婚必須買房，剛好趕上房價暴漲。

上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年上海二手房均價同比漲了28%，他當時買的第一套老破小，總價190多萬，后來房價漲起來，某天看到小區(qū)廣告牌上，同戶型已經(jīng)賣到350多萬，夫妻倆都嚇了一跳。

房子和股票不一樣，沒有每天的價格提醒，也沒有實時報價板，沒法知道今天跌了40萬還是漲了60萬，所以大多數(shù)人對房價變化都是后知后覺，普通人平時忙著上班，很少關(guān)注房價，突然看到價格差這么多，沖擊力肯定大。

要是當時沒結(jié)婚、沒買房，面對350多萬的房價，剛工作沒幾年的人根本扛不住，100多萬的差額，得攢好多年才能補上。

95后購房畫像與市場新趨勢：回歸居住本質(zhì)

對普通家庭來說，買房常和兩個人生節(jié)點綁在一起：結(jié)婚和生孩子，一旦要生孩子，就會面臨兩個問題：愿不愿意讓孩子出生在出租房？愿不愿意讓孩子讀普通小學？

要是這兩個問題沒解決好，有些家庭就會想著買房，可要是沒調(diào)研清楚，高位接盤就麻煩了。

鏈家2024年《上海95后購房白皮書》里提到，95后購房者主要分兩類，第一類對上海房產(chǎn)有執(zhí)念，沒法接受長期租房，覺得哪怕房子小一點、舊一點，只要是自己的，就有歸屬感，從投資角度看可能不算好選擇，但能帶來心理踏實感，這種需求也能理解。

第二類是因為家庭變化不得不買房，上海某企業(yè)有位98后員工，近兩年來先結(jié)婚后生了女兒，一直住在老舊的動遷房里，實在住不下了，就想在附近買套新房，看中了張江科學城某小區(qū)。

不過有人建議他過兩年再買，因為那片未來會有不少房源解禁，貝殼2024年三季度成交數(shù)據(jù)顯示，這個小區(qū)2021年單價最高到11萬，現(xiàn)在只有7.2萬，跌了不少，晚買一年，確實能少奮斗三四年，這不是隨口說的，是根據(jù)市場趨勢算出來的。

2023年那會，不少人買房時會建議優(yōu)先選新房，就像杭州2023年出臺新房價格備案機制，新房均價比同區(qū)域二手房低15%，買新房不僅比二手房穩(wěn)妥，多數(shù)還能保本，當時上海二手房價格很高，比如古美板塊2021年峰值16萬/平，2024年已經(jīng)降到12萬/平，不少區(qū)域跌3萬-4萬都很常見。

當然也有人買二手房，但不少買了二手房的人，后來都不太愿意關(guān)注房價，他們覺得短期內(nèi)換不了房，也沒能力買更好的，干脆就“眼不見為凈”，別人提房價話題都想避開。

要是預算實在有限，也有不同的建議，易居研究院2024年《上海購房門檻報告》提到，在上海想買套地鐵10公里內(nèi)、板塊還不錯的房子，預算至少要600萬，要是預算低于這個數(shù)，只能選遠郊的房子，不僅通勤時間長，周邊沒產(chǎn)業(yè)，以后想賣也難。

這種情況下，不如選市區(qū)的老破小，雖然住得可能不那么舒服，但位置好、交通方便，人生就幾十年，沒人想未來5-10年每天花2-3小時通勤，58同城2024年調(diào)查顯示，70%買了遠郊房的人，半年內(nèi)就想換房，住起來太影響生活質(zhì)量了。

過去幾年高位接盤的人，不少成交案例讓人費解，這些高位買的房子，現(xiàn)在大多掛在網(wǎng)上賣不出去，最后只能自己為當初的判斷買單，他們當時可能有壓力，或者看錯了市場，但結(jié)果就是得承擔后果。

還有個變化是2023年不少人買房時“往上夠”，尤其買新房時，覺得限價政策下能賺一筆，甚至想賺幾百萬，那時候大家對收入預期比較樂觀，貸款都往多了貸，對未來現(xiàn)金流估計得太好。

但現(xiàn)在不一樣了，大家更傾向“往下省”，貸款會更謹慎，買房需求也降級了：原來想買四房的，現(xiàn)在可能選三房；原來想買大三房的，現(xiàn)在可能選小三房，這種變化背后，其實是房產(chǎn)的金融屬性在減弱，慢慢回歸到居住本身。

這說明市場越來越理性，大家買房不再只盯著增值，更看重居住需求，未來隨著市場更成熟，購房者能更清楚自己要什么，找到適合自己的房子，把日子過得更踏實，這才是房產(chǎn)市場該有的樣子。