十一月的最后一天，房地產(chǎn)行業(yè)等待的“月度儀式”意外缺席。

克而瑞、中指研究院和億翰三大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，首次同時(shí)沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)發(fā)布百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜。沒(méi)了一個(gè)延續(xù)十余年的行業(yè)慣例，一下子還有點(diǎn)不適應(yīng)。

不過(guò)，十二月的第一天，其中一家機(jī)構(gòu)以表格圖片的形式，列舉了92家典型房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。表格的名稱(chēng)，也沒(méi)了“榜單”字眼。

百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售榜的停發(fā)，或許帶來(lái)了一種平靜。這意味著，行業(yè)不再被數(shù)字排名所綁架。地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)需要從“量化崇拜”轉(zhuǎn)向“質(zhì)化回歸”。真正的好企業(yè)，從來(lái)不需要榜單證明自己。正如真正的好建筑，無(wú)需任何標(biāo)簽，時(shí)間自會(huì)為它說(shuō)話(huà)。

然而，“數(shù)字的靜默”很難改變房企的基本面。比如，銷(xiāo)售困境的真實(shí)存在。

路數(shù)統(tǒng)計(jì)了一下，除個(gè)別家外，去年的前30家到了今年，降幅在20%以上的已經(jīng)過(guò)半。對(duì)比2024年1-11月全口徑銷(xiāo)售額與今年數(shù)據(jù)可見(jiàn)：

• 去年排名前5的房企，萬(wàn)科領(lǐng)降44%，保利發(fā)展降30%，中海降22%；

• 部分弱資質(zhì)的央國(guó)企和混改房企降幅更為明顯，首開(kāi)降57%，金地降56%，北京城建降49%，大悅城降49%；

• 未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企情況也不樂(lè)觀(guān)，新城降52%，美的降34%，卓越降31%；

• 出險(xiǎn)房企則普遍下滑，碧桂園降35%、融創(chuàng)降25%，旭輝降52%；

單邊上漲或下行都不算正常。有漲有降或許才是正常的市場(chǎng)。

盡管百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售榜曾被質(zhì)疑數(shù)據(jù)“注水”，但在近幾年行業(yè)下行期，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)與房企公告的數(shù)據(jù)已基本接近。即便機(jī)構(gòu)不發(fā)榜，上市房企仍會(huì)定期公告銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

也許未來(lái)的某一天，百?gòu)?qiáng)榜單還會(huì)回來(lái)。

路數(shù)看了下今年各家的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，有種回到2015年前后的感覺(jué)，也就是這一輪地產(chǎn)大周期的起始時(shí)間。

觀(guān)察今年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，仿佛回到了2015年前后——那是這一輪地產(chǎn)大周期的起點(diǎn)。

相信有不少人是在那個(gè)時(shí)代搭上快車(chē)，積累了財(cái)富。當(dāng)時(shí)的主流信條是：房子是只漲不跌的金融產(chǎn)品。這難免讓人思考：

房?jī)r(jià)真的不會(huì)回到2015年嗎？

如果答案是不會(huì)，或許更多是出于對(duì)上一個(gè)黃金時(shí)代的執(zhí)念。

頂層設(shè)計(jì)層面，房地產(chǎn)的定位，正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的正本清源。從“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的宏大敘事，轉(zhuǎn)向“民生保障與高質(zhì)量發(fā)展”的框架。

對(duì)于由政策與預(yù)期雙重驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于釜底抽薪。這意味著，支撐高房?jī)r(jià)狂飆的增長(zhǎng)幻覺(jué)，已被正式撤換。

走進(jìn)上海的二手房市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)常被忽略的事實(shí)：如今不少掛牌的房東，并不是在高點(diǎn)接盤(pán)的“最后一棒”，而是持有房產(chǎn)十年甚至更久的人。這些房源即便從高點(diǎn)降價(jià)一半，仍有數(shù)倍利潤(rùn)空間。交易價(jià)格不再僅僅基于當(dāng)下的購(gòu)買(mǎi)力，也關(guān)乎他們當(dāng)年的買(mǎi)入成本。

再看供需關(guān)系。當(dāng)供給如海嘯般涌來(lái)，需求卻只是涓涓細(xì)流，買(mǎi)賣(mài)雙方的力量已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

僅某頭部中介平臺(tái)，上海二手房掛牌量就持續(xù)保持在十幾萬(wàn)套的高位。即便以上海每月2萬(wàn)套的旺盛成交速度去化，也需要至少半年。

手握低成本房源的賣(mài)家，擁有充分的降價(jià)空間與動(dòng)力；天量庫(kù)存與收縮的需求，讓買(mǎi)方市場(chǎng)成為長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)；頂層邏輯的轉(zhuǎn)變，移除了市場(chǎng)最后的信仰支撐。