今年這個(gè)“銀四”，二手房市場(chǎng)是真的熱起來了。

先看一組宏觀數(shù)據(jù)。2026年4月，全國重點(diǎn)20城二手房成交面積達(dá)到1793萬平方米，同比增長17%，算上前4個(gè)月累計(jì)已經(jīng)干到了5918萬平方米，同比增長8%。你要是盯著樓市數(shù)據(jù)看久了，就會(huì)知道這個(gè)數(shù)字不簡(jiǎn)單。不只是連續(xù)五個(gè)月上升，更重要的是創(chuàng)下了同期歷史新高。

說實(shí)話，這幾年大家聊樓市聊得都挺悲觀的，但二手房這次確實(shí)跑出了一波獨(dú)立行情。

哪些城市最猛？

北京。4月份二手住宅網(wǎng)簽接近1.8萬套，同比增長將近15%，這已經(jīng)是近五年同期最高水平了。有個(gè)細(xì)節(jié)值得注意，北京4月新房其實(shí)也賣得不錯(cuò)，環(huán)比漲了77%，但二手房成交占比依然超過七成，說明什么？說明市場(chǎng)結(jié)構(gòu)真的在變，存量房正在成為主導(dǎo)力量。

上海。前29天二手商品房成交就破了2.8萬套，同比漲了22.3%，活躍度肉眼可見。

深圳。4月二手房成交突破5700套，環(huán)比還在漲，二手房占比超過六成。有意思的是，深圳4月底還出了新政策，限購松綁加上公積金提額，深戶可以買3套了，非深戶社保1年就能買2套。政策一出，核心區(qū)的看房熱度立刻上來了。

杭州。4月二手房成交9968套，環(huán)比漲6.5%，同比漲5.8%。這數(shù)字把它推到了近5年來同期最高點(diǎn)。而且一個(gè)很特別的現(xiàn)象是，頂豪盤秒光的同時(shí)，剛需也在瘋搶。蕭山的奧映世紀(jì)，單日賣掉20.6億，有三套房子每套都有二十多個(gè)人搶。

成都。二手房成交2.45萬套，環(huán)比漲了5.4%，成交量占比接近八成。不過分化也很明顯，金融城板塊的次新房能賣到每平10萬，而青白江那邊還有每平4000塊錢的老房子。

為什么是二手房先動(dòng)？

這里面的邏輯其實(shí)挺清晰的。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度二手房整體成交量創(chuàng)了2020年以來同期新高。而且在成交量上漲的同時(shí)，新增掛牌量反而同比回落了約20%，說明業(yè)主心態(tài)變了，沒那么急著甩了，市場(chǎng)從“恐慌性拋售”慢慢過渡到了信心修復(fù)期。

說白了，就是“以價(jià)換量”打出來的效果。很多二手房業(yè)主愿意松口談價(jià)格，買家看到價(jià)格調(diào)到位了，也就不再干等了。這種買賣雙方心態(tài)的微妙變化，是真實(shí)存在的。

貝殼集團(tuán)執(zhí)行總裁左東華有個(gè)判斷挺準(zhǔn)的。他說現(xiàn)在的市場(chǎng)是“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”，核心城市和非核心城市、二手房和新房、剛需和改善這三條線都在分化。一線城市二手房?jī)r(jià)格3月份環(huán)比已經(jīng)漲了0.4%，修復(fù)幅度比新房還明顯。

貝殼研究院還注意到，隨著改善型需求逐漸成為主流，置換鏈條在慢慢被激活。你想換房，得先把手里那套賣掉；賣掉了，才有錢去買更好的。3月份北京、上海的二手房成交量創(chuàng)下新高，意味著這個(gè)鏈條開始轉(zhuǎn)動(dòng)了。

政策也沒閑著。

4月下旬，15個(gè)部門聯(lián)合發(fā)了個(gè)文，專門講深化青年發(fā)展型城市建設(shè)。核心意思就是讓年輕人“進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)”，在住房這塊明確說了要建小戶型青年公寓，要降低通勤成本。

沈陽、濟(jì)南、無錫這些城市也都在密集推公積金新政，要么提高額度，要么放寬限制，都是在給剛需和改善群體松綁。

中指研究院5月1號(hào)給出的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)：4月份百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.08%，同比漲了2.18%，已經(jīng)連著五個(gè)月往上走了。上海、深圳、杭州這些地方改善型樓盤入市節(jié)奏在加快，直接撐住了價(jià)格。

專家李宇嘉的觀點(diǎn)很實(shí)在：當(dāng)前樓市企穩(wěn)的苗頭有了，但基礎(chǔ)還得夯實(shí)。他建議控制供地規(guī)模，推進(jìn)以舊換新，加大公積金異地流轉(zhuǎn)力度，形成系統(tǒng)效應(yīng)。

說句實(shí)在話，現(xiàn)在是出手的好時(shí)機(jī)嗎？得看你手里拿的是什么。核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保值能力沒得說；“買舊換新”的政策窗口期，對(duì)有置換需求的人來說也值得看看。不過遠(yuǎn)郊那些庫存壓力大的地方，去化周期超過100個(gè)月的四五線城市，可能還得再耐心等等。

分化歸分化，回暖信號(hào)是真的。接下來就看這股熱度能延續(xù)多久了。